인천지방법원 2026타경503297. 인천 남동구 간석동 라온캐슬 4층 401호, 전용 73.08㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박소미 씨는 2022년 1월 거래가 160,000,000원에 해당 주택을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 청구금액은 200,000,000원입니다.

등기부를 살펴보면 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 등기는 2023.07.24 신용보증기금 가압류 19,000,000원입니다. 이 가압류 이후 지방자치단체 및 국민건강보험공단의 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정이 이어졌습니다.

그런데 이 기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있습니다. 김용유 씨는 2022.05.31 전입 및 점유를 시작했고, 2022.05.12 확정일자를 받았습니다. 보증금은 200,000,000원으로, 최저매각가 196,000,000원보다 큽니다. 원칙적인 계산만 적용하면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 명시되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 말소와 매수인 인수책임 해소에 유효하게 적용된다면, 계산상 발생하는 미배당액을 매수인이 실질적으로 부담하지 않는 것으로 평가할 수 있습니다. 따라서 이번 사건은 확약의 효력과 범위를 확인하는 일이 권리분석의 결정적 절차입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인

권리관계의 핵심은 말소기준권리와 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 김용유 씨는 말소기준일인 2023.07.24보다 앞선 2022.05.31 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 그보다 앞선 2022.05.12이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

을구 3번 주택임차권등기는 2024.07.25 접수됐습니다. 등기 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 선행 대항력까지 단순히 후순위 등기라는 이유로 무시할 수는 없습니다. 매각물건명세서에서 인수권리로 표시한 것도 이 부분과 관련됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2억과 확약의 효력

확인되는 실제 임차인은 김용유 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 보증금 총액은 200,000,000원입니다.

※ 확약 적용 전 계산상 인수액은 7,544,000원입니다. 확약의 효력은 김용유 씨의 해당 임차권에 한정됩니다. 확약 범위 밖에 별도의 임차인이나 권리가 확인될 경우 그 인수위험은 별도로 남으며, 동일한 면제 효과가 자동 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 1.96억은 최근 평균의 118.3%

라온캐슬은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 2021~2022년에 집중되어 있습니다. 따라서 과거 거래 평균을 현재 확정 시세로 단정하기 어렵고, 가격 비교에는 거래 시점의 한계를 반드시 반영해야 합니다.

최근 12개월 기준으로 산정된 평균은 165,666,666원이며, 최저가 196,000,000원보다 30,333,334원 낮습니다. 최저가가 평균의 118.3%이므로, 이 지표만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

최신 확인 거래는 2022년 7월의 177,000,000원입니다. 최저매각가는 이보다 19,000,000원 높습니다. 게다가 최신 거래의 전용면적은 66.84㎡로 본건 73.08㎡와 다르므로 단순한 동일조건 비교에도 한계가 있습니다. 본건과 같은 73.08㎡의 2022년 1월 거래가격은 160,000,000원으로 확인됩니다.

특히 확약이 없다면 최저가 196,000,000원만 시세와 비교해서는 안 됩니다. 계산상 인수액을 포함한 실질취득 부담은 203,544,000원입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우에도 실질취득액은 196,000,000원이므로, 현재 확인된 거래 평균과 최신 거래를 모두 웃돈다는 결론은 달라지지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정 · 확약 적용 전 계산)

추정 집행비용 3,544,000원 차감 후 임차인에게 192,456,000원이 배당되는 단순 계산입니다. 신용보증기금 및 경매 신청채권자에게 배당될 금액은 없으며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 이 표는 확약에 따른 권리 정리와 배당순서 변경 가능성을 반영한 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가만 내려간다

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 최저매각가보다 큰 구조입니다. 따라서 확약 미적용 상황에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 단순히 유찰 후 최저가만 보고 싸졌다고 판단하면 위험합니다.

총부담은 매각가와 미배당 임차보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 확약 미적용 총부담이 조금씩 달라지지만, 보증금 200,000,000원 안팎에서 유지됩니다. 확약 적용 총부담은 해당 임차인의 실질 인수가 0원이라는 조건의 금액이며 취득세·명도비용·관리비 등 부대비용은 제외합니다. 유찰 회차는 가정이며 예정된 매각 결과가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천 남동구 간석동 상인천중학교 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 근거리에 인천도시철도 2호선 석천사거리역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
• 건물. 2011.10.21 사용승인된 벽식구조, 평슬래브지붕의 5층 다세대주택입니다. 외벽 스톤코트 마감, 내부 벽지·타일 마감이며 도시가스·개별난방·위생 및 급배수 설비가 있습니다.
• 도로. 인접 토지는 대체로 평탄한 세장형이며 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,500,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 토지거래 관련 규제. 감정 자료에는 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 적용 여부와 규제 변경 사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태, 누수, 설비 노후 및 실제 점유상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 대규모 아파트 단지처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵고, 확인 거래도 2022년까지여서 현재 시장에서의 매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 3번 김용유 임차권에 관한 것인지, 확약이 유효한지, 매각 후 말소와 보증금 인수책임 해소까지 보장하는지를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 명세서상 인수권리 표시와 확약서 제출 내용은 함께 읽어야 합니다. 확약에 따른 법적 효과를 확인하지 않고 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
• 대항력 확인. 임차인의 전입·점유개시일이 2022.05.31이므로 말소기준권리인 2023.07.24보다 앞섭니다. 배당요구와 확정일자, 임차권등기의 연결관계를 재확인해야 합니다.
• 별도 임차인 여부. 현재 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 그러나 확약 밖의 별도 점유자 또는 임차인이 확인될 경우, 그 권리와 인수위험은 독립적으로 검토해야 합니다.
• 세금 압류 6건. 국세·지방세 관련 압류가 다수 존재합니다. 당해세 및 우선징수 세액에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 관련 교부청구와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권. 경매 신청채권 청구금액은 200,000,000원입니다. 임차보증금과 신청채권을 별개의 실제 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 시세 검증. 최근 기준 산정 평균은 165,666,666원, 최신 확인 거래는 177,000,000원입니다. 모두 신건 실질취득액 196,000,000원보다 낮습니다. 2026년 시점의 인근 유사 다세대 실거래와 매물가격을 확인해야 합니다.
• 환금성 확인. 총 8세대 소규모 다세대이므로 향후 재매각 기간과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
• 관리비·점유·명도. 임차권등기 이후 현재의 실제 점유상태, 미납 관리비, 인도 절차와 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원문을 대조하고 변경된 매각조건이 있는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 싸다는 뜻은 아니다”

인천 간석동 라온캐슬 401호는 단순한 무임차 경매물건이 아닙니다. 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 실제 임차인 1명이 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사건입니다.

확약이 없다면 신건 기준 계산상 인수액은 7,544,000원이고, 실질취득 부담은 203,544,000원입니다. 유찰되더라도 미배당 보증금이 증가하면서 총부담은 200,000,000원 안팎으로 유지됩니다. 반대로 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이며, 신건 실질취득액은 196,000,000원으로 정리됩니다.

그렇더라도 가격 문제가 남습니다. 196,000,000원은 산정된 최근 거래 평균 165,666,666원의 118.3%이고, 최신 확인 거래 177,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 지표는 +3.5%이지만 마지막 확인 거래가 2022년이므로 현재의 시장 상승세를 의미한다고 볼 수 없습니다. 총 8세대 다세대주택이라는 환금성 제약까지 감안하면 신건에서 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.

여기에 국세·지방세 관련 압류 6건으로 인한 배당 변동 가능성도 남습니다. 확약의 법적 효력 확인이 선행되어야 하고, 그 확인이 끝나더라도 신건 가격은 보수적으로 접근해야 합니다. 결론은 권리는 조건부 해소, 가격은 신중, 신건 입찰 매력은 낮음입니다.