인천지방법원 2026타경503310. 인천 미추홀구 도화동 해피타운 3층 301호 오피스텔입니다. 감정가는 200,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 185,000,000원입니다. 등기부상 소유자는 정성배이고, 경매의 출발점에는 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다.
이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 먼저 2024년 11월 등기된 조근용의 임차권이 2025년 11월 말소기준 압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매수인 인수 여부를 검토해야 하는 권리이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그러나 이 확약은 조근용 임차권에 관한 것이며, 다른 전입자들의 권리까지 자동으로 정리하는 것은 아닙니다. 여기에 감정가가 최근 비교 거래 평균보다 상당히 높다는 가격 문제가 겹쳐 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경인로 135 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 · 지하 2층/지상 14층 중 3층 |
| 임차권등기 범위 | 3층 301호 62.25㎡ 전부 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2015.07.01 |
| 소유자 | 정성배 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2025.11.07 미추홀구 압류 (갑구 5번) |
| 민간임대주택 | 2018.10.01 등록 · 2022.12.01 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
말소기준권리는 2025.11.07 접수된 미추홀구 압류입니다. 앞선 송화새마을금고 근저당권은 채권최고액이 136,500,000원이었으나 2022.11.21 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 종전 근저당이 아니라 말소기준 이전에 등기된 조근용의 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 신고 4명
임차인 및 점유 관련 기록에 등장하는 사람은 조근용·김정한·김하린·유지연 4명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 등장하지만 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 조근용은 보증금·전입일·확정일자가 확인되며, 나머지 3명은 같은 날짜에 전입한 사실만 확인됩니다. 이들이 각각 독립 임차인인지, 가족 또는 동거인인지도 구분이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 조근용 | 2022.11.21 | 2022.10.24 | 185,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 말소동의 확약 승계 별도 확인 |
| 김정한 | 2025.04.14 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 확인 필요 |
| 김하린 | 2025.04.14 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 확인 필요 |
| 유지연 | 2025.04.14 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 확인 필요 |
조근용은 임차권등기와 보증금 및 확정일자가 확인됩니다. 나머지 3명은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 실제 임대차계약, 점유관계, 보증금, 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 별도 채권 신고는 실제 임차인 수나 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 신건 가격은 높다
해피타운은 72세대, 사용승인일은 2015.07.01입니다. 확인되는 실거래 12건의 전체 평균은 173,916,666원입니다. 하지만 과거 거래에 200,000,000원 수준의 고가 사례가 포함되어 있어 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
최근 12개월 거래 3건의 평균은 159,666,666원이며, 최신 거래는 2026년 3월의 170,000,000원입니다. 비교 거래의 최근 가격 추세는 과거 대비 -10.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.72㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 49.97㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 2025.04 | 49.71㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 49.71㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2024.09 | 49.97㎡ | 13 | 154,000,000원 |
| 2024.05 | 49.78㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2024.03 | 49.78㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 49.97㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 49.97㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 49.72㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 49.97㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2021.12 | 49.78㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 173,916,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 159,666,666원 |
최저매각가 200,000,000원은 비교 거래 전체 평균의 115.0%, 최근 12개월 평균의 125.3%입니다. 최신 거래 170,000,000원보다도 높은 가격입니다. 전용면적 차이 때문에 이를 동일 조건의 가격 차이라고 단정할 수는 없지만, 하락하는 비교 거래 흐름 속에서 신건 가격이 저렴하다는 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 조근용 보증금(우선변제) | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 185,000,000원 | 11,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 200,000,000원 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 주택도시보증공사 청구액 185,000,000원 중 예상배당은 11,400,000원, 미배당은 173,600,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아니다
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금을 인수하는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가만으로 저렴한 물건이라고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 추정 | 확약 반영 조근용 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 160,000,000원 | 28,040,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 128,000,000원 | 59,592,000원 | 0원 |
룰상 인수 추정액은 확약을 반영하지 않은 회차별 배당 계산값입니다. 조근용 임차권에 관한 말소동의 확약을 유효하게 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 단, 김정한·김하린·유지연의 미확인 권리는 위 금액에 포함되지 않았으며 매수인 전체 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 제물포역(지하철 1호선) 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 북측 인근에 제물포역 및 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 14층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·난방·주차·승강기 설비가 구비되어 있습니다. 공부상 용도는 오피스텔입니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 남측으로 약 30m 내외 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,158.0㎡, 공시지가는 3,333,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·철도보호지구·과밀억제권역·상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력과 적용 대상도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 내용이 등기되어 있습니다. 경매 후 등록·의무 승계 및 말소 여부는 별도로 확인할 사항입니다.
- 환금성. 72세대 규모이며 비교 거래의 최근 가격 추세는 -10.6%입니다. 더욱이 확인된 실거래는 본건보다 작은 전용면적이어서 본건의 실제 환금성과 매각가능가격은 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 조근용 임차권등기 전체에 적용되는지, 별도 조건이나 이행 절차가 있는지 확인하세요.
- 다른 점유자 3명 확인. 김정한·김하린·유지연의 실제 거주관계, 독립 임대차계약 유무, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 보증금 중복채권 여부. 조근용 보증금과 주택도시보증공사의 청구액이 동일 채권의 대위·승계 관계인지 확인하고 중복 집계를 피하세요.
- 말소기준 압류. 미추홀구 압류의 조세채권 관련 사항과 법정기일, 배당순위, 당해세 문제를 확인하세요. 등기 접수순서만으로 모든 배당순위가 확정되는 것은 아닙니다.
- 동일 면적 실거래 확보. 현재 비교 거래는 전용 49.71~49.97㎡입니다. 본건 62.25㎡에 대응하는 실거래나 감정평가 비교 사례를 확인한 뒤 입찰가 상한을 산정하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 비교 거래 평균 159,666,666원, 최신 거래 170,000,000원, 가격 추세 -10.6%를 참고하되 면적 차이를 반영해야 합니다.
- 유찰가격 재평가. 1회·2회 유찰 가정가격만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 확약의 효력과 다른 점유자 인수 가능성을 함께 반영하세요.
- 민간임대주택 등록. 등록임대주택 관련 의무와 경매 후 처리 여부를 관련 서류로 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 협의, 체납 관리비 및 공용부분 승계 가능성을 점검하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임대차계약 관련 자료와 최신 매각기일을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있다고 모두 안전한 것은 아니다”
이 사건은 선순위 임차권등기와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 분석의 출발점입니다. 조근용의 보증금 185,000,000원은 확약에 따라 실질 인수 0원으로 평가할 수 있지만, 전입자 3명의 독립적인 권리와 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 모든 인수 위험이 정리된 깨끗한 경매라고 단정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가 200,000,000원은 최근 12개월 비교 거래 평균 159,666,666원의 125.3%이며, 최근 가격 추세는 -10.6%입니다. 다만 비교 거래가 본건과 동일 면적이 아니므로 정확한 가격 차이는 추가 평가가 필요합니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.2회로, 신건에 서둘러 응찰할 근거가 충분하지 않습니다.
결론은 권리 확인 선행, 가격 판단 보류입니다. 확약서 원본과 다른 전입자의 점유·보증금 관계를 확인하고, 본건과 면적이 맞는 실거래 또는 감정 사례를 확보하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 미확인 인수 위험이 해소되지 않으면 실질취득원가는 달라질 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 최저가 하락이 아니라 인수 위험의 확정과 적정 시세의 검증입니다.
