💰 실질취득 73,500,000원 📉 최근12개월 평균 대비 72.5% ⚠️ 9회 유찰 📉 추세 -33.8%
의정부지방법원 2025타경71921. 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 가동 203호, 전용 53.885㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 73,500,000원까지 내려왔고 이미 9회 유찰됐습니다. 권리의 핵심은 2024년 6월 7일 설정된 전민성의 주택임차권입니다. 보증금은 158,000,000원, 전입일은 2022년 3월 31일로 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 158,000,000원 수준으로 고정되는 인수형이었을 사건입니다.
그런데 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임대차등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 이 문구를 확약으로 반영하면 전민성 임차권에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이 효과는 해당 임차권에 한정해 보며, 갑구 2-1의 민간임대주택등기는 현재 등기상 소멸 표시가 없어 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 가동 2층203호 도로명: 경기도 포천시 가산면 가산로 376 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.885㎡ · 2020년 6월 사용승인 · 5층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 최진형 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 임차권은 살아 있고, 확약이 핵심
등기상 말소기준으로 지정된 권리는 2025.03.25 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 2020.07.14 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,368,000,000원이지만 2022.03.31 등기상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 이 근저당을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 반면 2024.06.07 설정된 을구 5번 주택임차권은 위 기준일보다 앞서 있어 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 구조가 남습니다.
| 임차인 | 점유 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전민성 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.03.31 / 2022.03.08 | 158,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 실질 0원 |
실제 임차인은 전민성 1명입니다. 2024.04.09의 기존 임차권등기는 이미 말소됐고, 2024.06.07 다시 설정된 을구 5번 임차권이 현재의 핵심입니다. 배당요구도 2024.06.07에 이뤄졌으며, 현재 회차 배당표에서는 보증금 158,000,000원 중 71,777,000원이 배당되고 부족분은 86,223,000원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구에 따라 이 부족분의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세보다 낮다
송학레미안2차의 유사 전용면적 실거래 9건을 보면 2025.03부터 2026.02까지 71,000,000원~170,000,000원에 거래가 형성됐습니다. 전체 9건 평균은 107,073,333원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 101,332,500원과 최신 거래 92,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.72㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.12 | 53.89㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2022.04 | 56.13㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 107,073,333원 |
최근 12개월 평균은 101,332,500원, 최신 거래는 92,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득 기준 금액인 73,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.5%, 최신 거래의 79.9%입니다. 반면 감정가 150,000,000원은 최근 12개월 평균의 148.0%로 상당히 높았습니다. 9회 유찰을 거치며 최저가가 내려온 현재는 감정가 자체보다 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 전민성 보증금 (우선변제) | 158,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 보증금 부족분은 86,223,000원이고 원자료 계산상 매수인 인수액도 같은 금액입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 포기 및 주택임대차등기 말소 동의 문구를 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 추가 유찰의 의미
| 회차 | 감정가 비율 | 최저매각가 | 배당표상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰) | 49% | 73,500,000원 | 86,223,000원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 39.2% | 58,800,000원 | 100,658,400원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 31.36% | 47,040,000원 | 112,206,720원 | 0원 |
확약이 유지된다는 전제에서는 유찰이 더 진행될수록 실질취득가도 함께 낮아집니다. 다만 이 물건은 이미 9회 유찰이고, 해당 단지 경매 통계도 평균 유찰 8.2회, 매각률 0.0%입니다. 따라서 추가 유찰은 단순한 가격 할인 신호이면서 동시에 시장 소화력이 낮다는 신호이기도 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 “가산2교차로” 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·도로변 상가·농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2020년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 203호이며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 이중창입니다. 기본적인 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 1,175.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 평지·사다리형으로 북측이 포장된 지방도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(지원), 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재됐지만 등기부와 매각물건명세서에는 전민성의 임차권등기가 확인됩니다.
- 환금성. 송학레미안2차는 29세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 8.2회, 매각률 0.0%입니다. 최근 거래 추세도 -33.8%로 하락해 가격이 낮아진 만큼 환금성 위험도 함께 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 73,500,000원에 확약상 실질 인수 0원을 반영해 실질취득 73,500,000원으로 판단합니다. 최근 12개월 평균 101,332,500원 대비 72.5%입니다.
- 임차권 확약 원문 확인. 배당표상 86,223,000원의 인수 부담이 계산되므로, 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 및 주택임대차등기 말소 동의가 실제 매각절차에서 유효하게 적용되는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.22 설정된 민간임대주택등기는 현재 소멸 표시가 없습니다. 임차권 확약과 별개의 권리·의무인지, 낙찰 후 말소 또는 승계가 어떻게 되는지 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 평균 대비 추세가 -33.8%입니다. 현재 가격이 최근 거래보다 낮다는 사실과 시장가격이 하락하고 있다는 사실을 동시에 반영해야 합니다.
- 9회 유찰. 현재까지 9회 유찰됐고 단지 경매 통계 평균도 8.2회입니다. 가격 메리트만 볼 것이 아니라 반복 유찰의 원인과 환금성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현황조사 내용과 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류의 원본 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이라도, 9회 유찰은 이유가 있다”
이 사건의 가장 큰 변화점은 대항력 있는 158,000,000원 임차보증금입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조였지만, 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 73,500,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 101,332,500원의 72.5%, 최신 거래 92,000,000원의 79.9%이므로 충분한 가격 메리트가 있습니다. 그러나 최근 추세는 -33.8%로 하락 중이고, 29세대 규모에서 평균 유찰 8.2회, 매각률 0.0%라는 기록이 있습니다. 여기에 현재 소멸 표시가 없는 민간임대주택등기까지 별도 확인해야 합니다.
결론적으로 이 물건은 “임차보증금 인수 때문에 비싼 물건”은 아닙니다. 오히려 확약을 제대로 확인한다는 전제에서 현재 가격은 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 9회 유찰과 하락 추세가 보여주는 환금성 위험 때문에 무조건적인 고득점 물건으로 보기는 어렵습니다. 확약의 효력과 민간임대주택등기의 처리를 확인한 뒤 현재 73,500,000원과 추가 유찰 시나리오를 비교하는 접근이 적절합니다. 인수는 0원, 가격은 매력적, 환금성은 경계.
