의정부지방법원 2025타경71921. 포천시 가산면 송학레미안2차 가동 203호 다세대주택입니다. 표면적으로는 까다로운 물건입니다. 전민성의 임차보증금이 158,000,000원이고, 주민등록·점유개시가 2022.03.31, 확정일자는 2022.03.08로 2025.03.25 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 등기부에도 2024.06.07 주택임차권이 남아 있어 원칙적인 권리 흐름만 보면 매수인 인수형 선순위 임차권입니다.
하지만 이 사건은 결론이 달라집니다. 매각물건명세서 비고에는 채권자 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 계산표상 현재 회차 미배당액 55,270,000원은 존재하지만, 이 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71921 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 가동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 53.885㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 2층 203호 |
| 소유자 | 최진형 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 사용승인 | 2020.06.25 |
| 규모 | 송학레미안2차 29세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
2020.07.14 설정된 죽변수산업협동조합 근저당은 2022.03.31 이미 말소됐습니다. 이후 전민성은 2022.03.31 전입·점유했고 2022.03.08 확정일자를 갖췄으며, 2024.06.07 다시 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.03.25 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 그보다 앞선 권리입니다. 원칙대로라면 매각대금으로 보증금을 전액 회수하지 못한 잔액이 매수인에게 남을 수 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전민성 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.31 | 2022.03.08 | 158,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0 |
전민성은 배당요구를 했고 우선변제권도 갖습니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 없습니다. 이 사건의 확약은 전민성의 미배당 보증금 문제를 해소하는 근거로 작용합니다. 확약 밖의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 감정가 70%인데도 최근 시세보다 높다
감정가 150,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저가는 105,000,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 가격 판단은 감정가가 아니라 최근 거래를 봐야 합니다. 동일 단지 유사 면적의 최근 12개월 거래 8건 평균은 101,332,500원, 최신 거래는 2026.02의 92,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 103.6%로 아직 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.72㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.12 | 53.89㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 101,332,500원 |
전체 9건 평균은 107,073,333원이지만, 2022년 거래와 170,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 특히 최근 거래 흐름은 과거 대비 -33.8%로 하락했고, 최신 거래 92,000,000원도 현재 최저가 105,000,000원보다 낮습니다. 따라서 “감정가 대비 70%라 싸다”라고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 전민성 보증금 | 158,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 전민성 보증금 미배당액은 55,270,000원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 해당 임차인과 관련한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 다음 회차 시나리오 — 인수액이 늘어나는 표만 보고 오해하지 말 것
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 70% | 105,000,000원 | 55,270,000원 | 실질 0원 |
| 9회 유찰 시 · 56% | 84,000,000원 | 75,912,000원 | 실질 0원 |
| 10회 유찰 시 · 44.8% | 67,200,000원 | 92,409,600원 | 실질 0원 |
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 통상 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기 확약이 있으므로 일반 계산상 인수액과 실제 매수인 부담을 분리해서 봐야 합니다. 현재 확인된 확약 조건이 유지되는 한 실질취득액은 매각대금 자체가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산2교차로 남서측 인근으로 다세대주택·연립주택·도로변 상가·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2020년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 포장된 지방도와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 384,800원/㎡, 토지면적 1,175.0㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 29세대 규모의 다세대 단지이고 경매 평균 유찰 7.6회, 낙찰률 0.0%로 가격뿐 아니라 환금성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는 조건과 범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기의 말소 절차가 확약 내용대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 최저가 105,000,000원은 최근12개월 평균 101,332,500원의 103.6%로 최근 시세 이상입니다.
- 최신 거래 우선. 최신 거래는 92,000,000원이고 최근 거래 추세는 -33.8%이므로 과거 170,000,000원 거래나 전체 평균만 보고 가격을 높여 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 다회 유찰 해석. 이미 8회 유찰됐고 단지 경매 평균도 7.6회입니다. 유찰 횟수 자체가 할인 메리트를 보장하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.22 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 현재 등기상 상태와 관련 의무를 원본 서류로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 핵심은 선순위 임차권만 보고 55,270,000원을 그대로 떠안는다고 판단해서도, 반대로 감정가에서 30% 내려왔다는 이유만으로 싸다고 판단해서도 안 된다는 점입니다. 전민성의 보증금 158,000,000원은 원칙적으로 매수인 인수 위험을 만드는 선순위 임차권이지만, 명세서 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의로 실질 인수는 0원입니다. 반면 현재 최저가 105,000,000원은 최근12개월 평균 101,332,500원의 103.6%이고 최신 거래 92,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세는 -33.8%, 이 물건은 이미 8회 유찰됐습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 회차의 가격 메리트는 낮습니다.
