12,354,000원
의정부지방법원 2025타경71921. 포천시 가산면 송학레미안2차 가동 203호, 전용면적 53.885㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 150,000,000원이지만 7회 유찰되어 최저매각가는 12,354,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭만 보면 강하게 눈길을 끌지만, 이 사건은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 미배당액을 중심으로 판단해야 합니다.
임차인 전민성은 임대차계약일 2022.02.25, 점유개시 2022.03.31, 확정일자 2022.03.08, 전입일 2022.04.04로 확인됩니다. 강제경매개시결정일인 2025.03.25보다 앞서 대항요건을 갖췄고 배당요구도 했습니다. 현재 회차에서는 보증금 158,000,000원 중 11,731,628원만 배당되고, 부족분 146,268,372원은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 가동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 가산면 가산로 376 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.885㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 | 2020.06.25 준공 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 승강기·난방·급배수·위생설비 |
| 소유자 | 최진형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 12,354,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액 인수가 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2025.03.25 강제경매개시결정입니다. 임차인 전민성의 계약·점유·전입·확정일자는 그보다 앞서므로, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 5번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 전민성 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 전입 2022.04.04 확정 2022.03.08 점유 2022.03.31 | 158,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
주택도시보증공사는 경매 신청채권자이지만 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 전민성 1명이며, 분석해야 할 보증금도 중복 없이 158,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
송학레미안2차는 29세대, 2020.06.25 준공된 다세대주택입니다. 대상 면적과 유사한 거래 9건의 전체 평균은 107,073,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건의 평균은 101,332,500원, 최신 거래는 2026.02의 92,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.72㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.12 | 53.89㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 72,330,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 53.89㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2025.03 | 53.72㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2022.04 | 56.13㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 101,332,500원 |
전체 평균 107,073,333원에는 153,000,000원과 170,000,000원의 고가 거래가 섞여 있습니다. 반면 최신 거래는 92,000,000원이고, 최근 거래가 이전 거래보다 33.8% 하락한 추세입니다. 현재 회차 실질취득 158,622,372원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 모두 높습니다. 따라서 최저가 12,354,000원만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 622,372원 |
| 1. 임차인 전민성 보증금 | 158,000,000원 | 11,731,628원 |
| 2. 죽변수산업협동조합 근저당 | 1,368,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 11,731,628원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 146,268,372원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 죽변수산업협동조합 근저당은 2022.03.31 말소기재와 함께 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 가산면 마산리 가산2교차로 남서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·도로변 상가·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2020년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 포장된 지방도와 접하며, 토지는 평탄한 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 총 29세대의 소규모 다세대주택이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.7회, 매각률은 0.0%로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서 원본에서 전민성의 대항력, 배당요구, 매수인 인수 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 예상 인수액을 합친 총부담을 최근 12개월 평균 101,332,500원 및 최신 거래 92,000,000원과 비교해야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 2020.07.14 근저당 설정과 2022.03.31 말소기재의 효력을 등기사항전부증명서 원본과 공동담보목록 제2020-932호에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.22 민간임대주택 등록기재가 있으므로 임대의무기간과 처분·임대 관련 영향을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 주택도시보증공사의 보증금 반환·승계 절차 진행상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제액 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 경매취득 시 적용 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,235만원짜리 주택”이 아니다
이 물건은 감정가 150,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가가 12,354,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 전민성의 보증금 158,000,000원이 존재하고, 현재 회차 예상 미배당액 146,268,372원을 인수하면 매수인의 실질취득은 158,622,372원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 101,332,500원, 최신 거래는 92,000,000원이며 최근 거래 추세는 -33.8%입니다. 즉 외형상 최저가는 매우 낮지만, 인수액까지 합친 실제 부담은 최근 시세보다 높습니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금의 미배당액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 여기에 근저당 말소기재의 해석과 낮은 환금성까지 확인해야 합니다. 최저가는 매력적으로 보이지만, 권리와 시세를 합치면 보수적으로 피해야 할 고위험 사건입니다.