인천지방법원 2026타경503315. 인천 부평동 해담캐슬 2층 201호입니다. 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이지만, 임차권등기에는 주거용 임대차가 확인됩니다. 임차인 성지훈의 보증금은 230,000,000원, 최초 전입 및 점유개시일은 2022.07.08입니다. 이보다 늦은 2025.02.11 부평구 압류가 말소기준권리로 기재돼 있으므로, 임차인의 대항력은 선순위입니다. 단순히 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만 보고 안전하다고 판단하면 안 되는 사건입니다.
그런데 중요한 반전이 있습니다. 등기부상 을구 3번 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 인수될 권리로 기재되어 있지만, 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출한 사실도 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수위험은 해소된 것으로 평가할 수 있습니다. 다만 입찰 전에는 확약서가 해당 임차권 전부에 적용되는지, 매각 이후 말소가 실제로 이행되는지 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 656-11 해담캐슬 2층 201호 도로명주소: 인천광역시 부평구 경인로934번길 25-3 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 임차권등기상 2층 201호 59.64㎡ 전부 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 9층 · 승강기 설치 |
| 소유자 | 박지은 · 2022.07.29 소유권이전등기 · 등기상 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.11 갑구 4번 부평구 압류 |
| 선순위 임차권 | 2024.07.30 을구 3번 성지훈 · 보증금 230,000,000원 |
| 인수권리 관련 특기 | 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서
현재 권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2022.07.08과 2025.02.11입니다. 전자는 임차인 성지훈의 전입·점유개시일이고, 후자는 부평구 압류에 따른 말소기준권리일입니다. 임차인이 먼저 대항요건을 갖췄으므로 선순위 대항력 있는 임차인으로 판단합니다. 확정일자도 2022.06.09로 확인되고 배당요구를 하였으므로 우선변제권 행사 요건도 갖추고 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
성지훈 2층 201호 59.64㎡ 전부 주거용 · 주택임차권등기 |
전입 2022.07.08 확정 2022.06.09 임차권등기 2024.07.30 |
230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 말소확약 적용 |
임대차계약일 2022.06.08 · 점유개시일 2022.07.08 · 배당요구 확인 · 등기부 을구 3번 및 매각물건명세서 기준.
성지훈은 보증금 대위신고를 한 보증기관이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 등장하지만 이를 별도의 임차인으로 계산하거나 같은 230,000,000원을 임차보증금에 추가 합산해서는 안 됩니다.
보증금 230,000,000원 중 52,334,000원이 미배당으로 남습니다. 확약이 적용되지 않는 일반적인 선순위 대항력 임차인 구조라면 낙찰대금과 인수액의 합계가 233,334,000원이 됩니다. 따라서 이 경우에는 최저매각가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 집행비용이 반영되어 총액이 보증금을 조금 웃돌지만, 낙찰가를 낮춰도 보증금 부족분이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
따라서 현재 신건 최저가 낙찰을 전제로 한 실질취득액은 181,000,000원으로 평가합니다. 취득세·명도·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.
이 판단은 성지훈의 을구 3번 임차권에 한정됩니다. 다른 임차권에 자동으로 확장되는 확약은 아닙니다. 확인된 실제 임차인은 성지훈 1명이며, 입찰 전 원본 서류와 현장조사를 통해 별도 점유자·임대차관계가 없는지 확인해야 합니다.
② 가격·시세 검증 — 181,000,000원이 정말 저렴한가
이 물건은 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 181,000,000원입니다. 확약서에 의해 성지훈 보증금의 실질 인수가 해소되는 것으로 평가하므로, 가격 판단의 출발점은 명목 보증금 230,000,000원이 아니라 실질취득 추정액 181,000,000원입니다.
다만 현재 동일 용도·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 비교가 확보되지 않았으므로, 181,000,000원이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 등기상 박지은의 2022년 매매 거래가액은 230,000,000원이지만, 이 금액은 과거 취득가격이지 현재의 실거래 시세를 뜻하지 않습니다. 감정가가 과거 취득가액보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
회차별 취득구조 — 유찰해도 명목 인수액은 커진다
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 명목 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 181,000,000원 | 52,334,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 144,800,000원 | 88,027,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 115,840,000원 | 116,581,760원 | 0원 |
각 회차 금액은 해당 최저매각가에 낙찰된다는 가정입니다. 명목 인수액은 확약을 적용하지 않은 배당 시나리오의 보증금 부족분입니다. 확약의 효력이 해당 임차권 전부에 적용되는 전제에서 실질 인수는 모든 회차 0원입니다. 실제 낙찰가·배당액과는 차이가 날 수 있습니다.
확약이 없다면 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차인에게 지급되지 못한 보증금으로 옮겨갈 뿐입니다. 반대로 확약의 효력이 유지된다면 유찰에 따른 최저가 하락은 실질취득액 자체를 낮추는 효과가 있습니다. 그러나 유찰 후 가격이 현재 시세보다 저렴해지는지는 별도로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,334,000원 |
| 1. 성지훈 임차보증금 (우선변제) | 230,000,000원 | 177,666,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 (경매신청채권자) | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
기준 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,334,000원은 추정치이며, 성지훈의 명목 미배당액은 52,334,000원입니다. 주택도시보증공사 신청채권의 예상 미배당액은 230,000,000원입니다. 서로 다른 항목으로 표시된 청구액을 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평남초등학교 남동측 인근입니다. 주상용 건물과 다세대주택 등 공동주택이 혼재하는 기존 주택지대에 자리합니다.
- 교통. 서남측 직선거리 약 400m에 인천지하철 1호선 동수역, 북동측 직선거리 약 200m에 수도권 전철 1호선 부평역이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 인근 광역버스 및 노선버스 정류장도 있어 대중교통 접근성은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 규모이며 급배수·위생설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으므로 일반 아파트와 동일한 환금성이나 매수층을 전제로 해서는 안 됩니다.
- 도로. 북측 약 8m 도로와 동측 약 3m 도로에 접하며 차량 진출입이 가능한 것으로 기재되어 있습니다. 토지는 2필지 일단으로 이용 중인 대체로 사다리형입니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기록되어 있어, 매각기일 기준 연장·재지정 여부는 확인이 필요합니다.
- 대지권 관련 주의. 소유권대지권의 대상 토지인 부평동 656-9는 등기사항증명서상 지목이 '도로'로 기재되어 있으나, 토지대장상 지목은 '대'로 2016.03.14 변경된 것으로 기재됩니다. 매각물건명세서에도 이 차이가 언급되어 있으므로 토지대장과 등기부, 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 현장 확인 및 환금성. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능하여 건축물현황도를 이용했습니다. 실제 내부 상태, 수리비, 점유 상황은 추가 확인이 필요합니다. 지하철 접근성과 별개로 오피스텔의 실거래 및 임대수요를 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인 — 최우선. 주택도시보증공사의 확약서가 을구 3번 성지훈 임차권에 적용되는지, 임차권등기 말소에 필요한 조건이 무엇인지, 매수인에게 보증금 부족분을 별도로 청구하지 않는 구조인지 매각물건명세서 및 관련 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 임차인 및 실제 점유 확인. 실제 임차인은 성지훈 1명으로 확인됩니다. 다만 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 직접 점유 중이라고 단정할 수 없습니다. 현장 방문과 현황조사, 전입세대 확인 등을 통해 현재 점유자를 파악해야 합니다.
- 세금 압류 3건 확인. 부평구, 국민건강보험공단, 국세 관련 압류가 있습니다. 특히 국세·지방세의 세목과 법정기일, 당해세 여부 및 예상배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 신청채권과 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사의 청구액 230,000,000원과 성지훈의 임차보증금 230,000,000원이 각각 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 분류하거나 두 금액을 임차보증금 합계로 계산해서는 안 됩니다. 구체적인 채권관계는 신청서류와 배당관계 자료를 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실거래로 결정. 신건 최저가 181,000,000원을 기준으로 주변 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래, 가격 추세를 비교해야 합니다. 과거 등기상 거래가 230,000,000원만을 근거로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 대지권·건축물 공부 확인. 부평동 656-9 지목 차이, 건축물대장상 업무시설 용도, 토지이용 규제 및 매각대상 대지권 범위를 대조해야 합니다.
- 내부 상태와 명도비용 확인. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 시설 상태와 관리비 체납, 점유 이전에 따른 비용 등을 낙찰가 외 추가 자금계획에 반영해야 합니다.
- 매각기일 직전 원본 대조. 2026.11.16 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서의 내용이 현재 분석과 일치하는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.3억 선순위 보증금보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건을 단순히 선순위 임차인이 있는 위험한 오피스텔로만 판단하는 것은 충분하지 않습니다. 성지훈의 대항력과 보증금 230,000,000원은 분명한 권리분석의 핵심이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 중요한 사정이 함께 존재합니다.
확약서가 없다면 신건 최저가 181,000,000원에 명목 인수액 52,334,000원을 더한 233,334,000원 수준의 취득부담이 발생하는 구조입니다. 그러나 확약의 효력을 반영하면 성지훈 보증금의 실질 인수액은 0원이며, 최저가 낙찰 시 실질취득 추정액은 181,000,000원입니다.
그렇다고 곧바로 매력적인 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 현재 시세와의 비교가 검증되지 않았고, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변수, 대지권 대상 토지의 지목 차이, 내부 확인 불가에 따른 물건 상태와 명도 문제도 남아 있습니다. 무엇보다 확약서의 적용 범위를 실제 문서로 확인해야 합니다.
권리의 핵심 위험은 확약으로 해소된 구조, 가격 판단은 보류. 이 물건에 대한 합리적인 입찰 판단은 임차권 말소 확약의 확실성을 먼저 확인하고, 그다음 최근 실거래에 비춰 181,000,000원이 적정한지 검증하는 순서로 이루어져야 합니다.
