* 주택도시보증공사의 임차보증금 양수 및 대항력 포기 확약이 해당 임차보증금 채권 전체에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 임차권등기 말소, 양수 범위, 원임차인의 잔존 권리 및 실제 점유 관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

수원지방법원 성남지원 2025타경53687. 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 행운그린빌 104동 402호, 전용 66.03㎡ 다세대주택입니다. 소유자 유병주가 2022년 5월 26일 거래가 220,000,000원에 취득한 이후 여러 건의 가압류가 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 일반적인 무임차 경매와 다릅니다. 실제 임차인 이태구 1명의 보증금이 220,000,000원이고, 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 다만 2026년 6월 1일 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 제출돼 해당 양수채권에 관한 실질 인수 판단이 달라집니다.

더 중요한 문제는 시세입니다. 동일 면적의 가장 최근 확인 거래는 117,000,000원인데, 신건 최저가는 211,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 168,750,000원과 비교해도 비싸며, 최근 거래를 우선 적용하면 가격 부담은 훨씬 커집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약서

현재 말소기준권리는 2022년 6월 23일 예스자산대부 주식회사의 가압류입니다. 2015년에 설정됐던 우리은행 근저당권 121,000,000원은 2022년 3월 31일 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리로 판단하지 않습니다.

예스자산대부 가압류 이후의 우담자산관리대부·대한채권관리대부·신용보증재단중앙회 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차인 이태구의 전입신고 2022.04.04와 확정일자 2022.03.07은 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기가 말소기준권리 이후에 설정됐다는 이유만으로 임차인의 대항력을 부정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 형식상 인수와 확약 적용을 구분

실제 임차인은 이태구 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금을 양수한 신청채권자로 기재돼 있으며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 임차권등기는 2024년 6월 13일 접수됐고, 배당요구도 확인됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 94,000,000원 높다

행운그린빌 104동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 66.03㎡의 확인되는 매매 사례는 4건이며, 가장 최근 거래는 2025년 3월 117,000,000원입니다. 신건 최저가와의 차이는 94,000,000원입니다.

최신 거래일은 2025년 3월로, 분석 기준일인 2026년 11월 3일 현재 최근 12개월 이내의 거래는 아닙니다. 최신 거래 1건만으로 현재 시세를 확정할 수 없으며, 가격 비교에는 시차와 층별 조건 차이를 고려해야 합니다.

과거 전체 실거래 평균은 168,750,000원이지만, 여기에는 2022년의 220,000,000원 고가 거래가 포함돼 있습니다. 이를 기준으로만 보면 최저가는 전체 평균의 125.0%입니다. 그러나 더욱 중요한 최근 비교 거래 117,000,000원을 적용하면 최저가는 180.3%에 이릅니다.

최근 거래와 과거 거래 간 산출된 가격 추세는 -37.1%로 하락 방향입니다. 과거 220,000,000원에 거래됐다는 사실이 현재 211,000,000원의 가격 적정성을 보장하지는 않습니다. 오히려 하락 추세와 최근 낮은 거래가격을 우선 반영해야 하는 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

배당표는 주어진 예상배당 시뮬레이션의 명목상 채권자 구분입니다. 임차보증금 양수에 따른 실제 배당금 수령 주체와 순위는 배당절차에서 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 청구금액을 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 집행비용은 추정이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

신건 매각가에서 집행비용을 차감하면 임차보증금에 207,246,000원이 배당되는 구조입니다. 이 경우 보증금의 계산상 미회수액은 12,754,000원입니다. 다만 확약이 유효하게 적용되면 해당 부족액은 매수인이 실제로 부담할 인수금으로 연결되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 효과와 실제 가격 부담

이 물건은 유찰 시 매각대금이 하락하더라도 대항력 포기 확약 적용 여부에 따라 실질취득금액이 크게 달라집니다. 확약이 없다면 미배당 임차보증금의 인수액이 늘어나는 구조이고, 확약이 유효하면 해당 인수가 제거돼 매각대금 하락이 실질취득금액 감소로 연결됩니다.

* 확약이 해당 임차보증금 채권 전체에 유효하게 적용되고, 다른 인수 권리가 확인되지 않는다는 전제입니다. 실질취득금액은 매각대금과 인수 보증금만 고려한 것으로 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 먹방이 마을 내에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야 등이 혼재하며, 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 버스 운행빈도 등을 고려한 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 도로 및 토지. 남서측 폭 약 3~4m 도로에 접하며, 북서측 하향 완경사지를 조성한 사다리형 토지입니다. 지목은 대이고 토지면적은 610.0㎡, 공시지가는 503,900원/㎡입니다.
• 이용상태. 실제 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조에 기본적인 위생·급배수·개별난방·소방·공동현관보안 설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등과 관련이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재의 적용 기간과 대상은 입찰 시점에 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이며 동일 면적 거래 사례가 4건으로 제한적입니다. 최근 확인 거래가격이 과거보다 낮고 거래 추세가 -37.1%로 하락해, 매각 시 가격 형성과 매수층 확보에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01 주택도시보증공사 제출 확약서의 문언을 확인하고, 임차보증금 양수 범위 및 대항력 포기의 적용 대상이 해당 채권 전체인지 검증해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 이태구 명의 주택임차권등기의 말소 방식과 말소 협조 여부를 확인해야 합니다. 대항력 포기 확약과 임차권등기의 말소 완료는 동일한 사실이 아닙니다.
• 실제 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유자를 확인하고, 매각 이후 인도 및 명도 절차에 따른 비용·기간을 따로 고려해야 합니다.
• 배당권자 확인. 임차보증금 우선변제 예정액 207,246,000원의 실제 배당 수령 주체 및 주택도시보증공사의 양수채권 처리 관계를 확인해야 합니다. 동일 보증금을 이중 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 가격 검증. 최신 확인 거래 117,000,000원과 최저가 211,000,000원의 차이가 큽니다. 2025년 3월 이후 거래와 주변 유사 다세대의 현재 호가·실거래를 추가로 확인해야 합니다.
• 유찰 전략. 1회 유찰 168,800,000원, 2회 유찰 135,040,000원에서도 최신 확인 거래보다 비쌉니다. 유찰 횟수 자체가 아니라 현재 시장가격과 비교한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 체납 및 기타 실제 부담할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래허가 관련 사항과 건축물대장 및 토지이용계획을 원본으로 대조해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 및 확약서 원본을 확인하고, 매각기일 변경이나 권리 변동 여부도 재확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 포기 ≠ 저렴한 낙찰”

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 임차인 이태구의 보증금은 220,000,000원이고 말소기준권리 이전에 대항요건을 갖춰, 원칙적으로는 미배당 보증금의 인수 가능성이 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 보증금을 양수한 후 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했으므로, 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 매수인 인수액을 실질 0원*으로 판단할 수 있습니다.

둘째, 권리 인수 부담이 줄어들더라도 가격은 여전히 높습니다. 최저가 211,000,000원은 최신 확인 실거래 117,000,000원의 180.3%이고, 거래가격 추세도 -37.1%로 하락 방향입니다. 전체 실거래 평균 168,750,000원보다도 높습니다.

더구나 대상은 8세대 소규모 다세대주택으로, 거래 표본이 적고 환금성도 신중하게 평가해야 합니다. 신건에서 감정가 그대로 입찰할 가격상 근거가 약하며, 제공된 1~2회 유찰 시나리오에서도 최신 확인 거래에 비해 저렴하다고 보기 어렵습니다.

최종 판단은 D등급. 확약으로 주요 인수 위험이 완화되는 점은 긍정적이지만, 그 효력과 임차권등기 말소를 확인해야 하며 최근 거래 대비 과도한 가격·하락 추세·소규모 다세대의 환금성이 복합적으로 작용합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 확약서가 있다는 사실이 아니라, 확약을 검증한 뒤 현재 시장가격을 충분히 밑도는 취득금액을 확보할 수 있는지에 있습니다.