인천지방법원 2026타경503321. 인천 계양구 효성동에 있는 청하빌라 제10동 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 134,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건이라 최저매각가도 같습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 148,000,000원입니다.
등기부에서 먼저 눈에 들어오는 것은 2023년 5월에 등기된 최충걸의 주택임차권입니다. 임차보증금은 148,000,000원이고, 전입일은 2021.03.22, 확정일자는 2021.03.08입니다. 반면 말소기준권리는 2023.09.05 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 임차권은 말소기준권리보다 먼저 성립한 권리로, 그 자체만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실이 명시되어 있습니다. 이 확약으로 해당 임차권의 인수 부담이 해소되는 경우를 반영하면 매수인의 실질 인수금은 0원입니다. 다만 임차권등기 말소에 대한 동의가 임차인의 대항력과 미지급 보증금 인수 문제까지 해소하는지는 확약서 원문과 매각조건을 대조해야 합니다. 이 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 547-7 청하빌라 제10동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 아나지로97번길 7 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 4층 중 2층 |
| 사용승인일 | 1993.12.23 |
| 임차권 등기 범위 | 2층 202호 56.10㎡ 전부 |
| 소유자 | 이용민 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2022.11.08 · 거래가액 148,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2023.09.05 · 갑구 7번 · 주택도시보증공사 가압류 |
| 선순위 임차권 | 을구 10번 · 최충걸 · 보증금 148,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준권리
이 사건의 말소기준권리는 은행 근저당이 아닙니다. 과거 설정된 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었으며, 현재 경매에서 권리의 선후를 가르는 기준은 2023.09.05 주택도시보증공사의 가압류입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 148,000,000원
확인된 실제 임차인은 최충걸 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최충걸 | 2층 202호 56.10㎡ 전부 |
148,000,000원 |
전입 2021.03.22 확정 2021.03.08 |
대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복신고 없음 |
| 임대차계약일 | 2021.03.04 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.03.08 |
| 전입신고일 | 2021.03.22 |
| 점유개시일 | 2021.03.22 |
| 임차권등기일 | 2023.05.04 |
| 임차보증금 | 148,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 말소기준권리 | 2023.09.05 · 주택도시보증공사 가압류 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 승계 중복신고 | 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 인수 특이사항 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
임차보증금 148,000,000원 중 미배당액은 16,676,000원입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금 부족분을 매수인이 인수한다면 실질취득금액은 다음과 같습니다.
134,000,000원 + 16,676,000원 = 150,676,000원
이 경우 입찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나므로 총 취득부담은 보증금 148,000,000원 부근에 머물게 됩니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
해당 확약으로 최충걸 임차권에 대한 매수인의 인수 부담이 해소되는 것을 전제로 하면 실질 인수액은 0원입니다.
다만 확약의 대상은 해당 임차권에 한정됩니다. 확약 범위 밖의 별도 임차권이 확인되는 경우 그 위험까지 해소되는 것은 아닙니다. 또한 확약서가 단순한 임차권등기 말소동의인지, 대항력 포기와 보증금 잔액 인수 면제까지 포함하는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
※ 확약 반영 시 실질 인수액 0원. 확약을 반영하지 않는 일반 배당계산상 인수액은 16,676,000원입니다. 이는 확약 효과를 검증하기 위한 비교금액이며, 확약 반영 인수액과 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
다음은 선순위 임차권의 우선변제액과 주택도시보증공사 채권의 배당 가능성을 계산한 예상배당입니다. 확약의 효과를 반영하기 전의 일반적인 배당 구조를 보여주며, 실제 매각조건과 확약의 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,676,000원 |
| 1. 임차인 최충걸 · 우선변제 | 148,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 818,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,676,000원은 추정치입니다. 임차인 예상배당액은 131,324,000원, 일반 배당계산상 보증금 부족액은 16,676,000원입니다. 말소동의 확약으로 해당 인수 부담이 해소되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제에 따른 실제 배당순위·배당액 변동은 별도 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 중복 채권 여부를 확인해야 하므로 단순 합계가 확정된 순채무액을 뜻하지는 않습니다.
④ 회차별 인수액 — 유찰되어도 총액은 크게 줄지 않는다
이 물건의 입찰 전략에서 가장 조심할 부분입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 확약이 없을 경우 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 따라서 입찰가가 내려가는 것과 실질취득금액이 내려가는 것은 다릅니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 미반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 134,000,000원 | 16,676,000원 | 150,676,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 107,200,000원 | 43,100,800원 | 150,300,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 85,760,000원 | 64,183,680원 | 149,943,680원 |
실질취득금액은 각 회차의 최저매각가와 일반 배당계산상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정액의 차이로 보증금 148,000,000원보다 다소 높게 나타납니다. 실제 입찰보증금·취득세·명도비·수리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
반대로 확약의 적용이 인정되지 않는 경우에는 선순위 보증금 부족분을 인수할 수 있어, 2회 유찰로 최저매각가가 85,760,000원까지 내려가더라도 실질취득금액은 약 149,943,680원으로 계산됩니다.
그러므로 확약의 효력 확인 없이 최저매각가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 시세 검토 — 과거 매매가와 현재 시세는 다르다
등기부에는 이 물건의 과거 소유권 이전 거래가액이 기록되어 있습니다. 다만 이러한 거래는 과거 특정 시점의 거래이며, 현재 시장에서 매수할 수 있는 가격이나 최근 실거래 평균을 의미하지는 않습니다.
| 등기 접수일 | 취득자 | 거래가액 |
|---|---|---|
| 2014.09.22 | 윤향숙 | 90,000,000원 |
| 2020.07.10 | 민경옥 | 118,000,000원 |
| 2021.03.02 | 이경심 | 128,000,000원 |
| 2021.03.02 | 김준환 | 150,000,000원 |
| 2022.11.08 | 이용민 | 148,000,000원 |
현 소유자 이용민의 등기상 취득 거래가액은 148,000,000원입니다. 현재 최저매각가 134,000,000원은 이 과거 거래가액보다 낮지만, 그 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다.
특히 사용승인일이 1993.12.23인 다세대주택이므로 현재의 건물 상태, 유지보수 이력, 해당 지역의 거래 수요와 환금성을 별도로 고려할 필요가 있습니다.
확약 반영 시 실질취득 기준은 낙찰가이며, 확약 미반영 시에는 보증금 부족분을 포함한 실질취득금액을 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다.
현재로서는 시세 대비 할인율이나 가격상 우위를 확정할 수 없으므로 가격 메리트에 따른 평가 가점은 부여하지 않는 것이 합리적입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 효성동 소재 북인천여자중학교 동측에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1993.12.23 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호이며 기본적인 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·대지. 토지는 세장형 평지의 다세대주택 부지이며, 대상 부지 동측으로 소로와 접합니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 확인되므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 실제 내부 상태와 누수·결로·설비 노후도는 현장 점검이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 노후도, 대지권, 주변 거래 수요와 내부 상태에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다. 현재 거래 수준을 확인하지 않은 상태에서 빠른 재매각이나 안정적인 환금성을 전제하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대상 권리와 법적 효력을 확인해야 합니다. 을구 10번 임차권등기의 말소뿐 아니라 대항력 및 미지급 보증금의 매수인 인수 문제가 해소되는지가 핵심입니다.
- 선순위 임차권 및 임차보증금 확인. 최충걸의 보증금은 148,000,000원이며, 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약이 없거나 효력이 제한되면 부족분 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
- 임차인과 주택도시보증공사 구별. 실제 임차인은 최충걸 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청 청구는 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 2023.11.20 국세 압류와 2026.01.23 계양구 압류가 등기되어 있습니다. 해당 등기는 말소기준권리 이후의 권리이지만, 조세채권의 실제 배당순위와 당해세 여부에 따라 배당계산이 달라질 수 있습니다.
- 회차별 실질취득금액 재계산. 확약의 효력이 인정되지 않는 경우 최저매각가가 낮아져도 선순위 임차보증금 인수액이 늘어납니다. 낙찰가와 인수액을 합산하여 판단해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 청하빌라 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 확인하고, 층·면적·건물 상태 등을 반영해 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 현장 점검. 실제 점유자, 임차권등기 관련 명도 문제, 건물 노후도, 내부 수리 필요성 및 누수 여부를 점검해야 합니다.
- 관리비와 공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 자료 및 확약서 원본을 직접 대조하고 필요하면 전문가의 확인을 받아야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건은 겉으로 보이는 최저매각가보다 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 정확히 이해하는 것이 먼저인 경매물건입니다.
최충걸의 임차보증금은 148,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 신건에서 16,676,000원의 부족분을 매수인이 인수하여 실질취득금액은 150,676,000원이 됩니다. 유찰되어 최저매각가가 내려가더라도 총 취득부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 명시되어 있습니다. 해당 확약이 선순위 임차권의 인수 부담을 해소하는 경우, 그 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 확약서의 구체적인 법적 효력을 확인하기 전까지 이 결론을 무조건적인 인수 면제로 받아들여서는 안 됩니다.
여기에 1993년 사용승인된 다세대주택이라는 건물 특성과 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않는다는 점을 함께 고려해야 합니다. 권리 위험은 확약으로 해소될 가능성이 있지만, 가격 경쟁력까지 확인된 물건은 아닙니다.
따라서 종합 판단은 C등급 · 조건부 검토입니다. 우선 확약서 원본으로 실제 인수 부담이 해소되는지 확인하고, 그다음 현재 시세와 건물 상태를 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
