인천지방법원 2026타경503345. 인천 남동구 구월동 디에스더웰가 3층 303호, 전용 64.28㎡ 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 174,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김관환으로, 2020년 소유권을 취득하면서 등기된 거래가액은 156,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 162,000,000원입니다.
이 사건의 가장 중요한 특징은 말소기준권리보다 먼저 성립한 주택임차권등기입니다. 이하규는 2020.09.04. 전입했고, 2024.09.25. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준으로 제시된 국세 압류의 등기일은 2025.12.18.입니다. 임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이하규 임차권의 인수 문제는 확약의 구체적 내용과 이행을 확인하는 것이 핵심입니다.
그런데 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 별도 임차인 김시유의 전입일도 2025.07.24.로 말소기준권리보다 빠르고, 2026.06.02. 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 및 매수인 인수 범위가 확정되지 않았습니다. 이하규의 확약은 김시유에게 자동으로 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1132-6 디에스더웰가 3층 303호 도로명주소: 인천광역시 남동구 예술로204번길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 64.28㎡ · 지상 19층 건물 중 3층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2016.05.04 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김관환 (2020.09.04. 소유권이전 · 거래가액 156,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.18. 국(서인천세무서장) 압류 · 갑구 6번 |
| 선순위 임차권 | 을구 3번 이하규 주택임차권등기 · 보증금 변경 후 162,000,000원 · 말소동의 확약서 제출 |
| 임차인 | 실제 임차인 2명 (이하규·김시유) · 김시유 보증금 미상 |
| 민간임대주택 | 2022.12.08. 민간임대주택등기 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 압류
2016년 설정됐던 신한은행 근저당권(채권최고액 144,000,000원)은 2020.09.07. 이미 말소됐습니다. 과거 인천광역시 남동구의 압류도 2017.10.18. 말소 완료됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 살아 있는 근저당이나 압류로 계산해서는 안 됩니다.
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.18. 국세 압류입니다. 이 압류와 이후 2026.04.27.의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 2024.09.25. 등기된 이하규의 주택임차권은 그보다 앞선 권리이므로 별도의 인수 검토가 필요합니다.
*등기상 보증금: 최초 155,000,000원, 변경 후 162,000,000원. 동일 임대차의 변경 금액으로서 두 금액을 합산하지 않습니다.
중요: 이하규에 관한 확약은 별도 임차인 김시유의 보증금이나 인수 위험을 해소하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
|
이하규 3층 303호 64.28㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.09.04. 확정 2020.08.03. 변경 확정 2022.09.16. 임차권등기 2024.09.25. |
162,000,000원 최초 155,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 말소동의 확약 제출 확약 조건부 인수 0원* |
|
김시유 오피스텔 |
전입 2025.07.24. 확정일자 미상 배당요구 2026.06.02. |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 잔존 |
이하규의 계약일은 최초 2020.07.31., 변경 2022.08.26.이며 주민등록 및 점유개시일은 2020.09.04.입니다. 확정일자와 배당요구에 관한 기록이 있고, 을구 3번 주택임차권등기가 존재합니다. 이 임차권에 대해서는 말소동의 확약의 실제 효력이 매수인 인수 판단을 좌우합니다.
김시유는 전입일이 2025.07.24.로 말소기준일인 2025.12.18.보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유·임대차관계도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 평가하며, 배당 후 매수인이 부담할 잔여 보증금도 현재 산정할 수 없습니다.
매수인 실질취득금액 = 낙찰가 + 실제 인수하는 미배당 보증금
김시유가 유효한 대항력을 갖고 배당받지 못한 보증금이 있다면 낙찰가 외에 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 174,000,000원을 최종 취득원가로 단정할 수 없습니다. 인수형 임대차에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가하여 전체 취득비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
디에스더웰가(DS더웰가)는 사용승인일이 2016.05.04.인 오피스텔로, 집계된 단지 세대수는 51세대입니다. 전용 64.28㎡ 및 유사 면적의 실거래 12건을 보면 전체 평균은 174,658,333원입니다. 그러나 오래된 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 경쟁력을 판단하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 65.85㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2024.08 | 65.85㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2023.05 | 64.10㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.09 | 64.10㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 59.28㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2022.04 | 64.28㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2022.02 | 64.28㎡ | 2 | 171,000,000원 |
| 2022.01 | 65.16㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2022.01 | 65.85㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2021.11 | 64.10㎡ | 4 | 184,900,000원 |
| 2021.10 | 64.28㎡ | 9 | 179,000,000원 |
| 2021.09 | 64.28㎡ | 9 | 179,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 174,658,333원 |
| 최근 집계 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
전체 12건 평균 174,658,333원에 비하면 신건 최저가 174,000,000원은 99.6% 수준입니다. 그러나 최근 집계 평균 165,000,000원과 비교하면 최저가는 105.5%로 오히려 높습니다. 최신 거래도 2025.01.의 168,000,000원으로, 신건 최저가에 미치지 못합니다.
더욱 중요한 것은 최근 거래 집계 추세가 -6.6%라는 점입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균을 근거로 현재 가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 또한 확인된 마지막 거래가 2025.01.이므로 2026.11. 매각 시점에는 시세 자료의 시간적 공백도 고려해야 합니다. 집계상 최근 12개월 평균이라는 수치는 당시의 최근 2건을 나타내며, 매각일 직전 12개월의 신규 거래를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
아래는 주택도시보증공사의 청구금액을 중심으로 산정된 단순 배당 시뮬레이션입니다. 이하규의 선순위 임차권과 김시유의 보증금, 조세채권의 실제 배당관계가 확정된 최종 배당표는 아닙니다. 특히 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금을 독립된 채권으로 중복 합산하지 않았으며, 대위·승계 관계 및 확약의 효력은 별도 확인이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,236,000원 |
| 1. 주택도시보증공사(신청채권) | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 8,764,000원 |
집행비용 3,236,000원, 신청채권 배당 162,000,000원, 소유자 잔여 8,764,000원으로 매각가 174,000,000원에 맞춘 단순 계산입니다. 국세 압류 관련 실제 조세채권액, 임차인 배당 및 최우선변제는 별도로 확정되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금과 매수인 인수 0원을 확정적인 결과로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액
| 회차 | 최저가 | 신청채권 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 174,000,000원 | 0원 | 이하규 확약 조건부 0원* 김시유 미상 |
| 1회 유찰(80%) | 139,200,000원 | 25,548,800원 | 이하규 확약 조건부 0원* 김시유 미상 |
| 2회 유찰(64%) | 111,360,000원 | 52,999,040원 | 이하규 확약 조건부 0원* 김시유 미상 |
1회 유찰 시 최저가가 139,200,000원, 2회 유찰 시 111,360,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 주택도시보증공사 신청채권 기준 미배당액은 각각 25,548,800원과 52,999,040원으로 추정됩니다.
다만 위 미배당액은 신청채권의 부족액이며, 그 자체가 매수인에게 인수되는 임차보증금이라는 의미는 아닙니다. 반대로 시나리오상 인수액이 0원으로 계산됐다는 이유만으로 김시유의 미상 보증금 위험을 제거해서도 안 됩니다. 유찰로 입찰가격이 내려가더라도 실제 취득비용의 안전성이 확보된 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 남서측 인근에 예술회관역(인천지하철 1호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.05.04. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 19층 건물입니다. 위생·급배수시설, 난방, 승강기 및 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측, 남측, 동측으로 각각 폭 약 10m, 8m, 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 구월업무지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 2,745,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 세대수는 51세대이고 확인된 거래는 12건입니다. 2025.01. 이후 거래 자료가 확인되지 않아 최근 매수 수요와 가격 형성 수준은 추가 검증이 필요합니다. 과거 거래 범위는 162,000,000원~190,000,000원이며, 집계상 최근 거래 추세는 -6.6%입니다.
- 민간임대주택. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 기재돼 있으므로 매각 이후 등록 지위와 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약이 이하규 주택임차권의 말소뿐 아니라 대항력에 기초한 잔여 보증금 인수까지 해소하는지, 이행 조건과 실제 말소 절차를 확인하세요.
- 김시유의 임대차관계. 전입 2025.07.24., 배당요구 2026.06.02. 사실을 기준으로 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 낙찰가만 계산하지 말고 확약이 적용되지 않는 임차인의 미배당 보증금과 기타 인수 부담을 반영해야 합니다. 김시유의 금액이 확인되기 전에는 총 취득비용의 상한을 확정할 수 없습니다.
- 국세 압류. 말소기준인 2025.12.18. 서인천세무서장 압류의 조세채권액과 법정기일, 실제 배당순위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록상태, 임대의무기간 및 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 재검증. 2025.01. 거래가 마지막으로 확인되므로 2026.11.16. 입찰 전 최신 실거래, 매물 호가, 유사 면적의 실제 거래 수준을 다시 확인해야 합니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 및 명도 절차, 미납 공용관리비 여부를 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소동의 확약서와 배당요구 관련 문서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 하나로 모든 인수 위험이 사라지지는 않는다”
인천 디에스더웰가 303호의 핵심은 162,000,000원의 선순위 주택임차권과 별도 미상 임차인입니다. 이하규 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 그 내용과 효력이 확인되면 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 평가할 여지가 있습니다. 하지만 김시유의 보증금과 대항력은 여전히 확인 대상입니다.
가격 조건도 녹록하지 않습니다. 최저가 174,000,000원은 최근 집계 평균 165,000,000원의 105.5%이고, 거래 추세는 -6.6%입니다. 최신 확인 거래 역시 2025.01.에 머물러 있습니다. 과거 전체 평균이 174,658,333원이라는 사실만으로 신건 최저가가 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
결론은 권리 확인 우선, 신건 가격 메리트 부족입니다. 확약의 법적 효력과 김시유의 인수 가능성을 명확히 확인하기 전에는 실질취득금액 자체가 확정되지 않습니다. 임차권 문제가 해소되더라도 최근 시세보다 높은 입찰가격을 별도로 검토해야 합니다. 이러한 복합 위험을 감안하면 현재 투자 판단은 보수적 접근이 필요한 D등급입니다.
