수원지방법원 2025타경53729. 경기도 광주시 매산동 611-11에 위치한 강남그린맨션 2층 205호입니다. 물건 용도는 다세대로 분류되어 있으며, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트조 4층 건물의 2층에 해당하고, 단지 규모는 19세대입니다.

소유자는 백연경으로, 2016년 1월 29일 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 118,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건은 삼성화재해상보험이 설정한 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 뒤 임의경매가 진행된 구조입니다. 말소기준이 되는 근저당의 설정일과 실제 점유자의 전입일을 비교하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권의 설정과 이전

2016년 삼성생명보험 근저당권은 2021년 4월 13일 해지로 말소되었고, 2022~2023년에 설정된 롯데카드·삼성카드·농협은행·한화생명보험·하나캐피탈 가압류도 2024년 12월 등기상 말소되었습니다.

현재 경매와 직접 연결되는 핵심 권리는 채권최고액 96,240,000원의 삼성화재해상보험 근저당권으로, 채권이 한국자산관리공사에 이전된 상태입니다. 2025년 12월 22일 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사에서 BABU NUR MUHAMMAD의 전입 사실이 확인되었습니다. 전입일은 2025년 5월 27일로, 2021년 4월 12일 설정된 근저당권보다 늦습니다.

③ 가격 분석 — 118,000,000원이 저렴한지는 미확정

강남그린맨션은 19세대 규모이고 준공일은 1997년 12월 26일입니다. 감정가는 118,000,000원이며, 신건 최저매각가도 동일한 118,000,000원입니다.

다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 최근 거래 평균이나 최신 거래가 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가보다 낮게 낙찰받을 가능성과 실제 시장가격보다 싸게 매수하는 것은 구분해야 합니다.

실질취득 추정액은 각 회차의 매각가격에 현재 산정된 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰가격은 제시된 회차별 가정이며 실제 다음 매각조건을 확정하는 수치는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

현재 배당 추정 결과에는 집행비용과 소유자 잔여금만 반영되어 있습니다. 그러나 실제 신청채권액 81,113,533원과 근저당권 관련 채권의 배당이 표시되지 않아, 이 배당표를 확정적인 예상배당으로 사용할 수 없습니다.

집행비용 2,452,000원과 소유자 잔여 115,548,000원은 현재 배당 추정표에 표시된 원값입니다. 신청채권과 실제 근저당 채무가 배당 계산에 반영되지 않았으므로 소유자 잔여 115,548,000원은 실제 지급 예상액으로 해석하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 확정적으로 반영된 계산이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 경기도 광주시 매산동 소재 광주 대성 아파트 북서측 인근입니다. 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설, 소규모 공장·창고·농경지·임야 등이 혼재하며 주거지로서의 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 석재 및 페인트 마감, 내부는 벽지도배와 타일, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접하며, 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 자루형입니다.
• 토지. 지목은 대지이며, 토지면적은 1,489.0㎡입니다. 공시지가는 552,600원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역에 해당하며, 자연보전권역 및 특별대책지역 등 관련 제한이 있습니다.
• 기타 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 및 한강수계 관련 제한구역에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역도 표시되어 있어 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 준공일이 1997년 12월 26일인 19세대 소규모 주거건물입니다. 거래 표본과 가격 추세를 확인하기 어려워 재매각 기간 및 적정 매도가격에 대한 불확실성을 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2021.04.12 삼성화재해상보험 근저당권과 2025.07.29 한국자산관리공사 근저당권 이전 관계를 확인하세요. 이미 말소된 2021년 광주시 압류를 현재 존속하는 말소기준권리로 오인하지 않아야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. BABU NUR MUHAMMAD의 임대차계약, 실제 점유관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일은 2025.05.27로 선순위 근저당보다 늦지만 계약 내용은 별도 확인 대상입니다.
• 배당표 재검증. 한국자산관리공사 청구금액 81,113,533원과 근저당권 채권최고액 96,240,000원에 관한 실제 피담보채권액 및 배당순위를 확인해야 합니다. 현재 표시된 소유자 잔여 115,548,000원을 확정 배당액으로 받아들여서는 안 됩니다.
• 실거래 시세 확보. 강남그린맨션과 주변 유사 연립·다세대의 최근 거래 사례를 확인하세요. 최저가가 감정가보다 낮아지더라도 실거래 시세보다 저렴하다는 판단은 별도의 근거가 필요합니다.
• 전용면적 확인. 단지 정보상 대상 면적 78.63㎡와 실제 경매 대상 호실의 전용면적·공용면적·대지권을 집합건축물대장 및 감정평가서에서 확인하세요.
• 실제 점유와 명도. 현황조사상 전입자가 존재하므로 현장 점유 상태를 확인하고 인도명령·명도협의 및 관련 비용을 검토하세요.
• 관리비·공과금. 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 조세채권과 배당에 영향을 줄 수 있는 사항도 점검하세요.
• 건물 상태. 준공일과 건물 구조를 감안하여 누수·균열·설비 노후화, 개별난방 상태 및 수선 필요 여부를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역과 기타 환경 관련 제한이 실제 이용 및 향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
• 매각기일·원본 확인. 2026.11.16 매각기일과 최저매각가, 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서의 최종 내용을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 투자”

이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 사실은 2021년 4월 12일 설정된 근저당권이 이후 한국자산관리공사로 이전되었고, 조사된 전입자의 전입일은 2025년 5월 27일이라는 점입니다. 전입일을 기준으로 보면 선순위 근저당에 대항할 수 없는 구조이므로 현재 매수인 인수 보증금은 0원으로 추정됩니다.

그러나 인수액이 없다는 것만으로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않았고, 신청채권 81,113,533원이 현재 배당표에 반영되지 않은 불일치가 있습니다. 배당표에 표시된 소유자 잔여액을 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.

가격 판단도 보수적으로 접근해야 합니다. 신건 최저가 118,000,000원이 주변 실거래 시세보다 낮다는 근거는 확보되지 않았습니다. 더욱이 소규모 연립주택 특성과 비교 거래의 불확실성을 고려하면 감정가만을 근거로 응찰가를 결정하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 48점입니다. 권리 인수 위험은 현재 자료상 제한적이지만, 임차인 정보와 배당 계산의 불확실성, 객관적인 시세 비교의 어려움을 감안한 평가입니다.

결론은 ‘권리 인수는 제한적, 가격과 배당은 검증 후 판단’입니다. 현재 회차에서 서둘러 응찰하기보다는 정확한 배당관계와 실제 점유 상태를 확인하고, 비교 가능한 실거래를 확보하여 매수가격의 적정성을 검증하는 것이 우선입니다.