인천지방법원 2026타경503365. 인천 남동구 구월동 4-56의 202호, 전용 35.24㎡ 다세대주택입니다. 주택도시보증공사가 120,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했고, 매각기일은 2026년 11월 16일입니다. 현재 소유자는 강선호이며 2022년 2월 28일 거래가 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기부상 말소기준으로 표시된 권리는 2023년 3월 16일 국가의 압류입니다. 그런데 임차인 송윤석은 그보다 앞선 2022년 2월 22일 전입·점유를 시작했고, 2022년 1월 18일 확정일자를 받았습니다. 따라서 후순위 임차인과 달리 선순위 대항력 문제가 생깁니다. 이 문제가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 얼마나 해소되는지가 권리분석의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503365 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 4-56, 202호 도로명: 인천광역시 남동구 용천로98번길 51-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.24㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 건물 규모 | 6세대 · 2007.08.17 준공 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 외벽 페인팅 및 치장벽돌 마감 |
| 소유자 | 강선호 (2022.02.28 소유권이전 · 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.16 국가 압류 (갑구 5번) |
| 임차인 | 송윤석 · 고선혜 (실제 임차인 2명) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
먼저 과거 근저당권을 구별해야 합니다. 2007년 9월 14일 금일수산업협동조합이 설정한 채권최고액 83,850,000원의 근저당권은 2022년 2월 22일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 매각에서 존속하는 말소기준 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다.
이번 사건의 말소기준은 2023년 3월 16일 국가 압류입니다. 이후 남동구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 송윤석의 전입·점유가 압류보다 앞서므로, 주택임차권등기의 등기 순위만 보고 대항력을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 송윤석 | 2022.02.22 | 2022.01.18 | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 승계신고 아님 말소동의 확약 |
| 고선혜 | 2025.05.02 | 미상 | 미상 | 전입일 기준 대항력 없음 우선변제 미상 승계신고 아님 별도 확인 |
| 임대차계약일 | 2022.01.13 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.01.18 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.02.22 |
| 임차 범위 | 202호 전부 |
| 보증금 | 120,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.03.22 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 (2024.03.22) |
| 말소동의 확약 | 주택도시보증공사 확약서 제출 |
송윤석의 전입일은 말소기준 압류일보다 앞서고 확정일자도 존재하므로, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 판단됩니다. 임차권등기 역시 이를 뒷받침합니다.
통상 이런 구조에서는 낙찰대금으로 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 부족분을 매수인이 부담할 수 있습니다. 실제 예상배당상 부족액은 29,074,000원입니다. 하지만 이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 확약 적용 시 송윤석에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
확약 적용: 송윤석의 실질 인수 0원
실질취득: 낙찰가 93,000,000원 + 해당 임차인 인수 0원 = 93,000,000원
| 전입일 | 2025.05.02 |
|---|---|
| 배당요구 | 있음 (2026.06.26) |
| 보증금 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 대항력 | 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류 |
| 확약 적용 | 송윤석에 관한 확약과 별개 |
고선혜는 2025년 5월 2일 전입한 것으로 조사되었으므로 2023년 3월 16일 말소기준 압류보다 후순위입니다. 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이며 별도의 배당요구가 있으므로, 실제 임대차관계와 점유 현황을 추가 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’가 중요하다
이 건물은 6세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 35.24㎡의 확인된 실거래는 총 4건이고, 전체 평균은 103,750,000원입니다. 이 평균만 보면 최저매각가 93,000,000원이 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 과거 120,000,000원 거래가 포함되어 있으므로 전체 평균만으로 가격 메리트를 평가하면 위험합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 35.24㎡ | 3층 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 35.24㎡ | 2층 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 35.24㎡ | 3층 | 85,000,000원 |
| 2021.08 | 35.24㎡ | 3층 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.24㎡ | 4건 | 103,750,000원 |
| 최근 기준 평균 | 35.24㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
전체 거래 평균은 103,750,000원이지만, 확인된 최신 거래는 2024년 2월 90,000,000원입니다. 최근 기준 평균 역시 90,000,000원으로 집계되어 있습니다. 거래 추세는 과거 구간 대비 -16.9%입니다.
최저매각가 93,000,000원은 전체 평균의 89.6%이지만, 최근 기준 평균 및 최신 거래가의 103.3%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율만 보고 저렴한 경매물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
전체 평균: 103,750,000원
최근 기준 평균: 90,000,000원
확인된 최신 거래: 90,000,000원 (2024.02)
확약 적용 실질취득: 93,000,000원
결론: 실질취득가가 최근 기준보다 3,000,000원 높으며, 가격상 할인 메리트가 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,074,000원 |
| 1. 임차인 송윤석 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 90,926,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 93,000,000원 |
집행비용 2,074,000원을 공제한 90,926,000원이 송윤석에게 배당되는 추정 구조입니다. 송윤석 보증금 부족액은 29,074,000원이며, 이는 확약을 반영하지 않은 규칙상 인수 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 120,000,000원은 별도 배당항목으로 표시된 것으로, 임차인 수나 실제 임대차보증금에 추가 합산하지 않습니다.
⑤ 회차별 인수액 — 확약 전후를 구분해야 한다
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 확약이 없다면 최저가만 내려갔다고 실질취득 부담이 같은 비율로 감소하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 적용 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 93,000,000원 | 29,074,000원 | 0원 | 93,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 74,400,000원 | 47,339,200원 | 0원 | 74,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 59,520,000원 | 61,951,360원 | 0원 | 59,520,000원 |
회차별 금액은 각 최저매각가에 낙찰된다는 가정의 추정치입니다. 확약 적용 인수 0원은 송윤석에 관한 판단이며 고선혜의 미확인 권리, 명도비용·세금·취득 부대비용은 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천2호선 모래내시장역 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2007년 8월 17일 준공된 6세대 규모의 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층 202호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 4m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 정방형의 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지면적은 169.7㎡, 공시지가는 1,346,000원/㎡입니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으므로 해당 규제의 적용 여부도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 다세대주택으로 이용 중이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대주택이고 확인된 동일 면적 거래가 4건에 그칩니다. 거래금액이 85,000,000원에서 120,000,000원까지 차이를 보이며 최근 거래 추세는 -16.9%입니다. 매도 시 가격 형성과 거래 소요기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사 확약이 송윤석의 임차권등기 말소 및 매수인에 대한 대항력·보증금 청구 문제를 실질적으로 해소하는지, 별도의 이행조건은 무엇인지 확인해야 합니다.
- 고선혜의 임대차관계 확인. 2025.05.02 전입, 2026.06.26 배당요구가 확인됩니다. 보증금·확정일자·점유 및 계약관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류와 배당순위 확인. 2023.03.16 국가 압류와 2023.11.15 남동구 압류가 있습니다. 체납세액과 법정기일, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 단순 추정배당표만으로 확정 판단해서는 안 됩니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 93,000,000원은 최신 확인 거래 90,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 103,750,000원 대비 할인된다는 이유만으로 가격 가점을 부여하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 거래 추세 -16.9%를 고려하고, 최신으로 확인된 거래가 2024.02이므로 입찰 전 더 최근의 거래사례와 매도 호가를 확인해야 합니다.
- 명도 및 점유 확인. 실제 임차인이 2명으로 확인되므로 현재 점유자와 인도 가능 시점, 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다. 확약에 의한 채무 인수 해소와 실제 명도 완료는 별개입니다.
- 관리비 체납 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 확인. 신건 최저매각가 93,000,000원의 10%는 9,300,000원입니다. 실제 보증금 및 특별매각조건은 매각공고를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문과 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리위험은 완화되지만 가격 매력은 낮다
가격: 최근 기준가보다 높아 신건 가격 메리트 없음.
시장: -16.9% 하락 추세, 제한적인 거래 표본, 소규모 다세대주택.
판단: 확약의 효력과 별도 임차관계를 검증한 뒤, 최근 시세보다 충분히 낮은 입찰가격을 확보할 수 있을 때 재검토할 물건입니다.
맺으며 — “확약으로 인수가 사라져도, 싼 물건이 되는 것은 아니다”
이 사건은 120,000,000원 선순위 보증금이 존재한다는 점에서 처음에는 부담이 큰 대항력 인수형 경매로 보입니다. 실제로 최저가 93,000,000원 기준 예상 미배당 보증금은 29,074,000원입니다.
그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되면서 송윤석에 관한 실질 인수위험은 0원으로 평가됩니다. 이는 분명 중요한 위험 완화 요인입니다. 다만 확약 밖의 임차인 고선혜에 대해서는 보증금·확정일자 등 추가 확인이 필요합니다.
더 중요한 문제는 가격입니다. 신건 최저가 93,000,000원은 최신 확인 거래 및 최근 기준 평균 90,000,000원보다 높습니다. 과거 전체 평균 103,750,000원과 비교하면 할인된 듯 보이지만, 하락 추세 -16.9%를 반영하면 최근 거래가격 이상에 취득하는 셈입니다.
결국 이 물건은 “확약으로 권리위험이 완화된 경매”이지, “신건 가격에 즉시 매수할 만큼 저렴한 경매”는 아닙니다. 확약의 원문·이행조건과 고선혜의 권리관계를 확인하고, 최근 시장가격에 비해 충분한 안전마진을 확보하는 것이 핵심입니다. 권리는 조건부 검토 가능, 신건 가격은 보류.
