수원지방법원 2025타경53733. 경기도 광주시 능평동 소재 파크뷰 101동 3층 301호, 전용 약 51.345㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김대성으로, 2020년 4월 15일 매매를 원인으로 2020년 5월 25일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 165,000,000원입니다.
이 물건은 과거에도 경매로 매각된 이력이 있습니다. 2019년 우리은행의 임의경매가 진행됐고, 2020년 1월 29일 경매 매각과 함께 당시의 근저당권 및 압류·가압류 등이 말소됐습니다. 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않으며, 2022년 8월 4일 국세 압류가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
하지만 근저당권이 없다고 권리가 단순한 것은 아닙니다. 2020년 5월 25일 전입한 천장운이 있고, 이 사람은 이번 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 데다 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력 및 보증금 인수 여부를 별도로 판정해야 합니다. 전세사기피해자 우선매수권까지 존재하므로 권리관계 확인이 입찰 판단의 선결조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53733 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 131-132 파크뷰 제101동 제3층 제301호 도로명: 경기도 광주시 오포로171번길 17-212 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.345㎡ · 방 3·거실·주방/식당·욕실·발코니 등 · 4층 건물 중 3층 |
| 건물 | 파크뷰 101동 · 11세대 · 2014.08.29 준공 |
| 소유자 | 김대성 (2020.05.25 소유권이전, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천장운 / 165,825,300원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2022.08.04 갑구 15번 압류 · 국(포천세무서장) |
| 현재 근저당권 | 없음 (과거 근저당권은 말소) |
| 점유·임차 관계 | 천장운 1명 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 특별매각 관련 | 전세사기피해자 천장운 우선매수권 행사 1회 한정 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부상 현재 진행 중인 압류·가압류와 경매개시결정은 말소기준권리인 2022년 8월 4일 국세 압류를 기준으로 매각에 따라 소멸할 권리로 분류됩니다. 이후 광주시 압류 2건, 주택도시보증공사 가압류, 천장운의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·보증금 미상
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 천장운 경매 신청채권자 |
2020.05.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확정 승계 아님 |
실제 확인된 임차인·점유 신고자 1명. 천장운은 2026.01.07 배당요구를 신고했습니다. 보증금·확정일자 및 실제 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.
특히 천장운은 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일인입니다. 임차인 신고와 집행채권자 지위가 중첩돼 있어, 실제 임대차관계와 채권의 성격을 확인해야 합니다. 가장임차인 또는 소유자·채무자와의 관계인 가능성도 검토 대상이지만, 현재 확인된 사항만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 낙찰가 + 인수액으로 계산한 실질취득비용이 보증금에 가까워질 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득비용도 산정할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 가격 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 34.4% 높은 신건
파크뷰 101동은 11세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 2건으로, 최근 12개월 기준 거래는 1건입니다. 표본 수가 적어 시세 추정의 오차가 클 수 있지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교하면 가격 하락 추세가 뚜렷합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 54.58㎡ | 1층 | 125,000,000원 |
| 2024.06 | 51.35㎡ | 2층 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
| 신건 최저가 | 51.345㎡ | 3층 | 168,000,000원 |
전체 거래 평균은 140,000,000원이지만, 이는 과거 거래가를 포함한 수치입니다. 가장 최근 거래는 2025년 11월 125,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -19.4%입니다.
신건 최저가 168,000,000원은 전체 평균 대비 120.0%, 최근 12개월 평균 대비 134.4%입니다. 최근 시세보다 높은 가격이므로 신건에서는 가격 메리트가 없다고 판단하는 것이 합리적입니다. 더욱이 매수인 인수 보증금 가능성까지 있으므로, 현재 최저가 168,000,000원을 최종 실질취득비용으로 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
현재 제시된 배당 추정에서는 주택도시보증공사의 가압류 청구금액이 3,906,000,000원으로 나타납니다. 이 금액은 대상 물건의 감정가보다 상당히 크며, 다른 부동산에 걸친 채권인지도 별도 확인이 필요합니다. 가압류 청구금액 전부가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 다만 실제 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 될 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,000원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,906,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 천장운 | 165,825,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 4,071,825,300원 | 3,906,977,300원 미배당 |
위 배당액은 집행비용 및 표시된 채권액을 이용한 기계적 추정입니다. 국세·지방세의 우선순위, 임차보증금, 최우선변제 및 실제 배당요구의 적법성은 반영되지 않았으므로 법원의 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 특히 천장운의 임차권 인정 여부에 따라 배당 및 매수인 인수액 판단이 바뀔 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득비용 하락은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 168,000,000원 | 3,906,977,300원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 134,400,000원 | 3,940,106,900원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 107,520,000원 | 3,966,610,580원 | 미확정 |
최저매각가는 유찰 시 134,400,000원, 107,520,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 보증금 인수 위험이 남아 있으므로 최저매각가만 보고 시세보다 저렴해진다고 판단할 수 없습니다.
유효한 선순위 대항력과 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 낙찰대금 + 인수 보증금으로 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않은 부분을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 총 취득부담이 거의 줄지 않을 수 있습니다. 천장운의 실제 보증금과 권리 성격을 확인하기 전에는 어떤 회차에서도 안전한 입찰가격을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 능평교차로 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 도로변 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 남측 세로에 접하고 있습니다.
- 건물. 2014년 8월 29일 준공된 철근콘크리트구조 4층 공동주택입니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 석재 마감, 내부는 벽지와 타일 마감, 하이샤시 창호가 적용돼 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등의 구조입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)이며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 제한이 중첩됩니다. 토지 공시지가는 652,700원/㎡입니다.
- 기타 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부와 매각 취득 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 공부상 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성. 11세대 규모의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 적습니다. 최근 거래가격 하락과 가격 편차를 고려하면 매각 시 유동성 위험이 있습니다.
- 현장조사 한계. 거주자 폐문부재로 실내 확인이 이루어지지 않아 건축물대장과 일반적인 이용상황을 기준으로 평가했습니다. 실제 내부 상태와 임대관계는 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 천장운의 임대차 성립 확인. 임대차계약서, 임대인, 보증금, 실제 점유 여부, 전입 및 주민등록 유지 상태를 확인해야 합니다. 경매 신청채권자와의 동일인 관계도 검토해야 합니다.
- 대항력·우선변제 판정. 전입일 2020.05.25가 말소기준권리보다 앞선 사실만으로 대항력을 확정하지 말고, 주택 인도·임대차의 진정성 및 확정일자 등을 확인해야 합니다.
- 매수인 인수액 검증. 보증금이 확인되면 실제 배당 가능액을 따져 미배당 인수액을 계산하고, 낙찰가와 합산한 실질취득비용을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 천장운의 우선매수권이 1회에 한정된다는 명세서 기재를 확인하고, 행사 요건 및 외부 입찰자에 대한 영향을 법원에 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 포천세무서장 압류와 광주시 압류 2건의 실제 채권액·당해세 여부·법정기일을 확인해 배당순위와 임차권에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권 확인. 가압류 청구금액 3,906,000,000원의 원인과 다른 부동산 관련 채권 포함 여부를 확인해야 합니다. 등기된 가압류를 임차보증금 승계와 혼동해서는 안 됩니다.
- 시세 재확인. 최근 거래 125,000,000원은 1건의 표본입니다. 주변 유사 면적·층·상태의 실제 거래 및 현장 매물가격과 비교해 시세를 재검증해야 합니다.
- 실내 및 관리상태. 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 누수·결로·하자·수리비와 관리비 체납, 공용부분 미납 여부를 확인해야 합니다.
- 매각서류 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 배당요구서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수 위험과 낙찰 가능성”
이번 파크뷰 301호는 신건 최저가 168,000,000원으로, 최근 실거래 125,000,000원의 134.4%입니다. 거래 추세도 -19.4%로 하락하고 있습니다. 현재 가격만 놓고 보면 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
권리 측면에서도 천장운의 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 불분명합니다. 매수인 인수액이 미확정이라는 점이 핵심 위험입니다. 전세사기피해자 우선매수권이 행사된다면 외부 입찰자의 최종 취득도 제한될 수 있습니다.
여기에 11세대 규모 다세대주택의 환금성, 국세·지방세 배당순위의 불확실성, 주택도시보증공사 거액 가압류의 채권관계까지 확인해야 합니다. 신건의 가격 메리트는 부족하고, 권리관계도 미해결이며, 외부 낙찰 제한 가능성도 남아 있습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 현 단계에서는 입찰보다 임대차관계와 우선매수권의 정확한 확인이 우선입니다. 향후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 확정된 인수액을 포함한 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 이 물건은 단순히 저가 낙찰을 노릴 대상이 아니라, 권리 확인 없이는 취득비용과 취득 가능성 자체를 예측하기 어려운 경매입니다.
