인천지방법원 2026타경503370. 인천 남동구 구월동 굿모닝타워 10층 1010호, 감정평가상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 권영만이며, 2020년 12월 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 65,000,000원입니다. 이후 국세 관련 압류와 주택도시보증공사의 가압류가 등기되었고, 2026년 4월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건을 이해하는 핵심은 2020년부터 대항요건을 갖춘 임차권과 2022년 말소기준 압류의 선후관계입니다.
등기부상 임차인 김범상의 전입일은 2020.12.08, 확정일자는 2020.11.03입니다. 말소기준권리인 국가 압류는 2022.04.28로 더 늦습니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분석됩니다. 낙찰대금에서 보증금 전액이 배당되지 않으면 미배당액의 인수 문제가 발생하는 구조입니다. 그러나 이번에는 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1144-5 굿모닝타워 제10층 제1010호 도로명주소: 인천광역시 남동구 인주대로623번길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지상 11층 건물 중 10층 |
| 사용승인일 | 2007.10.30 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 알루미늄 복합판넬 외벽 |
| 소유자 | 권영만 (2020.12.28 소유권이전 · 등기상 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 65,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.28 · 갑구 14번 국가 압류 (동안산세무서장) |
| 선순위 임차보증금 | 65,000,000원 · 임차인 김범상 |
| 명세서상 특기사항 | 을구 8번 주택임차권등기 인수권리 기재 · 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
말소기준권리는 갑구 14번, 2022.04.28 국가 압류입니다. 이 압류와 이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류, 남동세무서장의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 임차인 김범상의 전입은 말소기준권리보다 앞서므로 임차보증금이 배당으로 모두 회수되지 않을 경우 매수인 인수 위험이 발생합니다.
을구 8번 임차권등기는 2023년에 이루어졌지만, 그 등기에 기재된 임차인의 점유개시일과 주민등록일은 2020년입니다. 임차권등기의 접수일만 보고 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다. 대항요건의 선후관계가 권리분석의 기준입니다.
확약 유효·이행 시: 해당 임차권등기 말소동의 확약에 따라 인수부담이 해소되는 것으로 평가하여 실질 인수액 0원, 실질취득액 53,000,000원으로 봅니다. 두 금액 모두 취득세·명도비 등 별도 부대비용은 제외합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김범상 주택전부 · 임차권등기 |
전입 2020.12.08 확정 2020.11.03 점유개시 2020.12.07 |
65,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 아님 |
| 임대차계약일 | 2020.11.01 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2020.12.07 |
| 주민등록일 | 2020.12.08 |
| 확정일자 | 2020.11.03 |
| 임차권등기 | 2023.01.10 · 을구 8번 · 인천지방법원 2022카임1377 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.01.10 |
| 임차보증금 | 65,000,000원 |
| 우선변제권 | 확정일자와 배당요구에 따라 행사 가능 |
| 실질 인수 판단 | 0원 (말소동의 확약의 유효한 적용·이행 전제) |
김범상은 실제 임차인으로 파악되는 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건에서 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득 구조가 중요하다
이 물건의 최저매각가는 53,000,000원입니다. 소유자가 2020년 매수할 당시 등기상 거래가액은 65,000,000원이지만, 이는 과거 거래가격일 뿐 현재 시장가격으로 볼 수 없습니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가나 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 매각 회차 | 예상 낙찰가 | 룰상 인수액 | 확약 미반영 취득액 | 확약 반영 취득액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 53,000,000원 | 13,354,000원 | 66,354,000원 | 53,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 42,400,000원 | 23,763,200원 | 66,163,200원 | 42,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 33,920,000원 | 32,090,560원 | 66,010,560원 | 33,920,000원 |
위 금액은 각 회차의 예상 매각대금과 임차보증금 미배당액에 관한 시뮬레이션입니다. 확약 미반영 취득액은 낙찰가에 룰상 인수액을 더한 금액입니다. 확약 반영 취득액은 해당 임차권의 인수부담이 유효하게 해소되는 경우의 금액이며, 취득세·관리비·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.
확약이 유효하게 이행된다면 낙찰가 인하가 취득금액 인하로 이어질 수 있습니다. 다만 현재의 실질취득액 53,000,000원이 최근 거래 시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 신건 감정가에 그대로 응찰할 가격상 근거가 충분하다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,354,000원 |
| 1. 임차인 · 김범상 (우선변제) | 65,000,000원 | 51,646,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 53,000,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 1,354,000원을 제외한 51,646,000원이 임차보증금 우선변제에 배당되는 구조입니다. 임차보증금의 부족분은 13,354,000원이며, 가압류 및 경매신청채권에 대한 예상배당액과 소유자 잔여금은 0원입니다.
주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 2,071,000,000원이고 경매신청 청구금액은 65,000,000원입니다. 배당모형상 두 금액을 합친 채권액은 2,136,000,000원이지만, 동일 기관의 청구가 포함되어 있어 실제 별개 채무의 합계로 확정해서는 안 됩니다. 이 채권들의 미배당액 전부를 낙찰자가 인수한다는 의미도 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 길병원사거리 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가에서는 주위 여건을 보통으로 평가했습니다.
- 교통. 건물 인근까지 차량 진입이 용이합니다. 주변에 버스정류장과 지하철 예술회관역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2007.10.30 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 11층 건물의 10층 1010호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 남측 약 15m, 서측 약 10m 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 장방형으로 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구·구월업무지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등 관련 규제가 있습니다. 공시지가는 3,644,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 보수 필요성은 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔은 실사용 목적, 임대수요, 내부 상태, 관리비 및 해당 건물의 거래 빈도에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 재매각 가능성과 적정 매수가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 문구, 말소 대상, 효력 발생조건, 매수인 보증금 반환부담 해소 여부 및 등기말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 대항력 구분. 김범상의 임차권등기는 2023년에 설정되었지만 전입일은 2020.12.08입니다. 등기일이 늦다고 선순위 대항력을 부정해서는 안 됩니다.
- 점유자 현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 파악됐습니다. 현황조사서·전입세대 관련 서류·매각물건명세서를 대조해 실제 점유자 및 확약 적용 범위 밖 임차인이 있는지 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 시나리오. 확약 유효·이행 시 김범상 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 그러나 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차의 룰상 부족분 13,354,000원을 고려해야 합니다.
- 가격 판단. 2020년 등기상 거래가액 65,000,000원은 현재 시세가 아닙니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익성을 확인하기 전에는 감정가 53,000,000원이 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 국세 관련 확인. 동안산세무서장 및 남동세무서장 압류가 존재합니다. 등기상 압류 소멸과 별개로 실제 배당순위에 영향을 주는 조세채권의 종류·법정기일·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권 검토. 가압류 청구금액 2,071,000,000원과 강제경매 신청 청구금액 65,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 두 금액을 독립된 채무로 단순 합산하거나 매수인의 인수채무로 간주해서는 안 됩니다.
- 관리비·명도 비용. 체납관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 실제 점유자 명도에 따른 별도 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 확인하고 매각조건 변경 여부를 살펴야 합니다.
맺으며 — “확약의 효력은 가격보다 먼저 확인해야 한다”
이 물건은 단순히 53,000,000원짜리 오피스텔로 접근해서는 안 됩니다. 임차보증금이 65,000,000원이고, 그 임차인은 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖추었습니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 보증금 인수부담이 증가하여 실질취득액이 약 6,500만원대에 머무는 구조입니다.
다만 이번 경매에서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 인수부담을 유효하게 해소하는 경우 실질 인수액은 0원이고, 신건 기준 실질취득액은 별도 비용을 제외한 53,000,000원으로 평가할 수 있습니다.
그렇다고 현재 최저가가 곧바로 매력적인 투자 가격이 되는 것은 아닙니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 내부 상태도 확인되지 않았으며, 임대관계 역시 추가 확인이 필요합니다. 확약의 효력이 미치지 않는 다른 임차인이나 점유자가 있다면 그 위험도 별도로 남습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 김범상 임차권에 대한 확약의 효력과 말소 이행이 확인되고, 별도 점유·인수권리가 없다는 점이 확인되어야 권리 위험을 낮게 평가할 수 있습니다. 이후 현재 시장가격과 수익성을 검증해야 비로소 입찰가격을 결정할 수 있습니다. 확약 확인 전에는 보류, 확약 확인 후에도 시세 검증은 필수인 물건입니다.
