* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하고 임차인의 대항력에 기초한 잔여보증금 청구까지 해소되는 경우에 한합니다. 현재 확인되는 문구는 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실이므로, 대항력 포기 여부와 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다. 그 효력이 부족하면 배당표상 11,418,000원의 인수 위험이 남습니다.

인천지방법원 2026타경503380. 인천 남동구 구월동 디에스더웰가 11층 1101호, 전유면적 43.42㎡ 물건입니다. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가서의 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김선우로, 2022년 5월 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 물건에는 소유권 이전 전부터 전입한 임차인 이채경의 보증금 195,000,000원이 걸려 있습니다.

권리 구조는 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 기존 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 2022년 8월 22일 조 현 우의 가압류가 말소기준권리입니다. 임차인 이채경은 그보다 앞선 2022년 4월 29일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 3월 21일입니다. 따라서 선순위 대항력과 우선변제권이 핵심이며, 주택도시보증공사의 확약서가 인수 위험을 얼마나 해소하는지가 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

원래 설정됐던 신한은행 근저당권(채권최고액 109,200,000원)은 2022년 5월 2일 이미 말소됐습니다. 이후 최초로 설정된 조 현 우 가압류가 말소기준권리이며, 나머지 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이채경의 임차권은 다릅니다. 주민등록 및 점유개시일이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자도 확보되어 있어, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 부족분의 인수 문제가 발생합니다. 임차권등기는 2024년 6월 7일 이루어졌지만, 대항력 판단에서 중요한 전입·점유는 2022년 4월 29일입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이채경은 단순 점유자가 아니라 등기된 임차권자이자 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만 별도의 실제 점유 임차인으로 합산하지 않습니다. 보증기관의 195,000,000원 청구액과 이채경의 보증금 195,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 더해서도 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 10% 높다

디에스더웰가(DS더웰가)는 2016년 5월 준공, 51세대 규모입니다. 실거래 표본은 총 4건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026년 8월 170,000,000원으로 1건입니다. 전체 평균 182,500,000원에는 2022~2023년 거래가 섞여 있으므로, 현재 가격 판단에서는 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.

최근 실거래 170,000,000원과 신건 최저가 187,000,000원의 차이는 17,000,000원입니다. 최저가가 최근 거래의 110.0%이며, 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 -8.9%입니다. 따라서 과거 전체 평균과의 차이만으로 가격 매력을 평가하면 안 됩니다.

다만 최신 거래는 46.91㎡·15층이고 경매 대상은 43.42㎡·11층이므로, 단순 금액 비교가 완전한 동일 호형 비교는 아닙니다. 경매 대상과 면적·층이 일치하는 2022년 5월 거래는 195,000,000원이지만, 오래된 거래여서 현재 가치 판단에서는 참고자료로만 활용하는 것이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,418,000원과 임차인 배당 183,582,000원으로 매각대금 전액이 배분되는 계산입니다. 후순위 채권자와 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 임차보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 확약 여부에 따라 달라진다

이 표는 확약 효력이 적용되지 않아 선순위 임차인의 부족분을 인수하는 경우입니다. 낙찰가가 187,000,000원에서 119,680,000원으로 낮아져도 인수액이 커지므로 실질취득액은 약 197,000,000~198,000,000원대로 유지됩니다. 선순위 임차보증금 195,000,000원과 집행비용이 실질취득액을 사실상 고정시키는 구조입니다.

반대로 확약이 유효하여 해당 임차인의 잔여보증금 인수가 완전히 해소된다면, 각 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같아집니다. 이 경우 1회 유찰가 149,600,000원과 2회 유찰가 119,680,000원은 최근 거래 170,000,000원보다 낮습니다. 다만 이는 가정된 회차 가격이지 실제 유찰이 예정되었다는 의미는 아니며, 명도·체납관리비·취득 부대비용 등은 별도로 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천 남동구 구월동, 인천지하철 1호선 예술회관역 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 예술회관역과 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물·이용상태. 2016년 준공된 철근콘크리트구조 19층 건물의 11층입니다. 사건 용도는 오피스텔, 감정 이용상태는 도시형생활주택으로 확인됩니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 접도. 남측 약 8m, 서측 약 10m 도로에 접하며 차량 접근이 가능합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·구월업무지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,745,000원/㎡입니다. 구체적인 토지거래허가 적용 여부는 입찰 시점 기준으로 재확인해야 합니다.
• 환금성. 51세대 규모로 거래 표본이 적습니다. 최근 거래가 170,000,000원이고 추세가 -8.9%로 하락해, 과거 거래가 195,000,000원만을 기준으로 매도 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 현관에 관리비 독촉장 및 실내 소방감지기 관련 안내문이 붙어 있어 관리비 체납과 설비 상태 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 단순 임차권등기 말소동의에 그치는지, 대항력 포기와 잔여보증금 청구 해소까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 검증. 이채경의 전입일 2022.04.29, 확정일자 2022.03.21, 보증금 195,000,000원, 임차권등기 및 배당요구 사실을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조하세요.
• 보증기관 중복 계산 방지. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자입니다. 임차인의 보증금 195,000,000원에 보증기관 청구액 195,000,000원을 별도 임차보증금처럼 더하지 마세요.
• 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 확약이 유효하면 낙찰가를 기준으로, 그렇지 않으면 룰상 인수액을 합산한 실질취득액을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
• 최근 거래 우선 확인. 최신 거래 170,000,000원은 면적 46.91㎡로 대상 43.42㎡와 다릅니다. 면적·층·향·상태를 보정한 비교 거래를 추가 확인하세요.
• 유찰 가격의 착시 경계. 확약이 적용되지 않으면 유찰로 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 약 197,000,000~198,000,000원대로 유지됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 말소동의 확약만으로 현재 점유 및 인도 문제가 모두 해결된다고 단정하지 말고, 점유자·인도 가능 시점·명도 협의를 확인하세요.
• 관리비 및 소방설비. 현관 관리비 독촉장과 실내 소방감지기 안내문의 구체적인 내용을 확인하고, 공용부분 미납 관리비와 필요한 조치 비용을 점검하세요.
• 입찰 전 원본 재확인. 매각기일 2026.11.16 기준 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 다시 확인하고 변경·정정 여부를 검토하세요.

맺으며 — “확약서가 가격까지 낮춰주지는 않는다”

이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금 195,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 임차인의 전입·점유는 말소기준권리보다 빠르고, 일반적인 배당 계산에 따르면 신건에서도 11,418,000원의 부족분이 발생합니다. 확약의 효력이 대항력 포기와 잔액 청구 해소까지 미친다면 해당 임차인의 실질 인수는 0원이 될 수 있습니다. 그러나 확약서 원문의 효력 확인은 필수입니다.

더 중요한 점은 확약으로 권리 부담이 해소되더라도 신건 가격은 여전히 높다는 사실입니다. 최저가 187,000,000원은 최근 거래 170,000,000원의 110.0%이고, 가격 추세도 -8.9%로 하락했습니다. 소규모 단지의 제한된 거래 표본과 실제 이용상태까지 고려하면 신건 가격에 높은 점수를 주기 어렵습니다. 확약이 적용되지 않는 상황에서는 유찰을 기다려도 인수액 증가로 실질취득액이 거의 줄지 않습니다.

결론은 권리 조건부 검토, 신건 가격은 보류입니다. 말소동의 확약서가 잔여보증금 인수 위험을 확실히 해소하는지 먼저 검증하고, 그다음 최근 거래와 하락 추세를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다. 등기상 권리의 정리 가능성이 곧 투자 수익성이나 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다.