인천지방법원 2026타경503384. 인천 청라동 청라린스트라우스 201동 32층 3209호, 전용 59.992㎡ 오피스텔입니다. 42층 건물의 32층에 위치하며 감정가와 최저매각가는 모두 262,000,000원입니다. 소유자 김미미는 2020년 7월 9일 소유권을 이전받았으며 당시 등기된 거래가액은 215,000,000원입니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 실행에 따른 임의경매가 아닙니다. 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다. 말소기준권리는 2026년 4월 28일의 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 2024년 6월 21일 임가승의 250,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 따라서 임차권의 대항력과 배당, 그리고 제출된 말소동의 확약서를 함께 검토해야 합니다.
특히 이 사건에서는 최저매각가가 낮아지는 것만으로 실질 취득비용이 반드시 낮아지는 것은 아닙니다. 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원이지만, 확약이 적용되지 않는다면 유찰 후 임차보증금 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 확약 이행 여부가 입찰가격 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 160-1 청라린스트라우스 201동 32층 3209호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라라임로 85 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 전용면적 / 층수 | 59.992㎡ · 지상 42층 중 32층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 |
| 소유자 | 김미미 (2020.07.09. 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.04.28. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
| 임차보증금 | 임가승 · 250,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (말소동의 확약 유효·이행 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 핵심
등기부에서 가장 중요한 순서는 임차권등기 → 강제경매개시결정입니다. 임가승의 주택임차권등기는 2024년 6월 21일 접수되었고, 강제경매개시결정은 2026년 4월 28일 접수되었습니다. 임차인의 전입신고일과 확정일자는 이보다 더 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분류됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임가승 32층 3209호 전부 |
2022.05.30. | 2022.04.27. | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 조건부 말소 |
| 임대차계약일 | 2022.04.23. |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.04.27. |
| 점유개시일 | 2022.05.20. |
| 주민등록일 | 2022.05.30. |
| 임차권등기일 | 2024.06.21. (을구 3번) |
| 임차권등기명령 | 인천지방법원 2024카임1740 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.06.21. |
| 보증금 | 250,000,000원 |
| 임차 부분 | 32층 3209호 59.992㎡ 전부 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 승계 / 확약 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
| 실질 인수액 | 0원 (확약 이행 전제) |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 실제 임차인으로 별도 합산하지 않습니다. 임차보증금은 임가승의 250,000,000원 한 건입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액도 250,000,000원이므로, 배당 단계에서는 두 채권의 동일성 및 대위·구상 관계를 확인해야 합니다. 같은 보증금에 관한 권리라면 이를 독립적인 보증금 두 건으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 비싸다
청라린스트라우스는 590세대 규모로, 2013년 8월 27일 준공된 단지입니다. 이번 경매 물건의 전용면적은 59.992㎡이며, 비교 대상은 전용 59.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 기간은 2025년 10월부터 2026년 4월까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 15 | 238,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 20 | 238,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 13 | 233,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 27 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 42 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 28 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 36 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 41 | 264,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 20 | 237,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 241,666,666원 |
최근 12개월 실거래 평균은 241,666,666원, 최저 거래가는 220,000,000원, 최고 거래가는 264,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 4월 거래는 238,000,000원입니다.
반면 이번 경매의 최저매각가는 262,000,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 20,333,334원 높고, 최근 평균의 108.4%에 해당합니다. 최신 거래 238,000,000원과 비교하면 24,000,000원 높은 가격입니다. 따라서 현 회차를 시세보다 저렴한 경매라고 판단하기는 어렵습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 다만 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 높으므로, 유찰 통계만으로 신건의 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 특히 이 사건은 임차권 말소 확약 이행 여부에 따라 유찰 후 실질 취득비용이 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,468,000원 |
| 1. 임차인 · 임가승(우선변제) | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 7,532,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 계산을 그대로 표시했습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 계산상 주택도시보증공사의 미배당 청구액은 242,468,000원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 임차인 보증금과 주택도시보증공사 청구채권의 동일성 및 대위관계에 따라 실제 배당 순위·금액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 가격보다 중요하다
현재 회차부터 2회 유찰까지의 매각가 및 형식상 인수 추정액을 비교하면 다음과 같습니다. 실질 인수액 0원은 제출된 말소동의 확약이 정상적으로 이행된다는 전제이며, 표의 형식상 인수 추정액은 해당 확약이 적용되지 않을 때의 위험을 보여줍니다.
| 회차 | 최저매각가 | 형식상 인수 추정 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 262,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 209,600,000원 | 44,134,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 167,680,000원 | 85,467,520원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 청라1동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 업무시설 및 기반 상업시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 42층 건물의 32층 오피스텔입니다. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 및 난방시설이 설치되어 있습니다.
- 단지. 청라린스트라우스는 590세대 규모이며 준공일은 2013.08.27.입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가격 편차가 있어 개별 호수의 층·향·조망·내부 상태에 따른 가격 차이를 검토해야 합니다.
- 용도 및 토지. 건물은 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,923,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역 및 토지거래계약 허가 관련 지정사항이 있습니다. 감정요항표에 기재된 외국인 등의 주택용도 취득 관련 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 실제 입찰 시점에 적용되는 규제는 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 같은 면적 실거래는 220,000,000원부터 264,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래가 238,000,000원인 점을 고려하면 최저가 262,000,000원에 즉시 입찰할 가격상 이점은 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 문구, 적용 대상, 말소 조건과 매수인 인수책임 배제 범위를 확인해야 합니다. 특히 을구 순위 3번 임차권의 말소가 실제로 이행되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 임차인의 대항력 확인. 임가승의 전입일은 2022.05.30., 확정일자는 2022.04.27.입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이므로 확약에 의한 권리 해소를 단순한 후순위 권리 말소와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 채권관계 확인. 신청채권자 청구액 250,000,000원과 임차보증금 250,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 보증금 반환채권의 대위·승계 여부에 따라 실제 배당관계가 달라질 수 있습니다.
- 명도 및 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 현황과 목적물 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 확약에 따른 금전적 인수 위험 해소와 현실적인 명도 절차는 별개의 문제입니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 262,000,000원은 최근 실거래 평균의 108.4%입니다. 최신 거래가격 238,000,000원도 웃돌기 때문에 현재 가격을 저가 매수 기회로 평가하기 어렵습니다.
- 유찰 후 시나리오. 1회 유찰 209,600,000원, 2회 유찰 167,680,000원을 검토하되, 확약 이행이 확실하지 않다면 각 회차의 미배당 보증금 인수 추정액을 반드시 총 취득부담에 반영해야 합니다.
- 오피스텔 특성 확인. 건축물대장상 용도, 실제 이용상태, 대출 가능 조건, 취득 관련 세금과 임대수요를 아파트와 구분하여 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 당해세와 기타 우선권 있는 채권을 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 확인 거래는 2026년 4월입니다. 입찰 전 해당 호수와 비교 가능한 최신 거래 및 매물을 추가로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다. 매각기일은 2026.11.16.입니다.
맺으며 — “확약은 호재, 신건 가격은 보류”
이 사건은 대항력 있는 임차권이 존재한다는 사실만으로 단순하게 판단해서는 안 되는 오피스텔 경매입니다. 임가승의 250,000,000원 임차보증금은 원칙적으로 매수인 인수 위험을 만들 수 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 확약의 효력과 임차권 말소 이행은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 판단이 더 명확합니다. 최저매각가 262,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 241,666,666원보다 높고, 최신 거래 238,000,000원도 웃돕니다. 따라서 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
유찰 후에는 상황이 달라질 수 있습니다. 확약이 정상 이행된다면 낮아진 최저매각가를 기준으로 가격 경쟁력을 검토할 수 있지만, 확약이 이행되지 않는다면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수 위험이 커져 실제 취득부담이 250,000,000원 부근에 머물 수 있습니다.
종합 판단은 C등급(49점)입니다. 말소동의 확약으로 주요 인수 위험이 해소될 수 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 선순위 임차권의 말소 이행 확인이 필수이고, 신건 최저가는 최근 시세의 108.4%로 가격 경쟁력이 부족합니다. 확약 확인이 먼저, 입찰가격 결정은 그다음입니다.
