수원지방법원 2025타경53758. 경기도 광주시 초월읍 산이리 골든캐슬 A동 402호, 전용면적 58.95㎡의 다세대주택입니다. 2014년 사용승인을 받은 철근콘크리트 건물의 4층 중 4층에 위치하며, A동의 전체 세대수는 8세대입니다. 현재 소유자는 이복순으로, 2014.12.24 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 165,000,000원입니다.

권리의 출발점은 2015.01.09 설정된 우리은행 근저당권 126,500,000원입니다. 그 뒤 2024년 서울보증보험과 중소기업중앙회의 가압류가 순서대로 붙었고, 2025.12.29 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리와 그 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 오진석의 보증금 및 우선변제 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.

이 물건의 또 다른 핵심은 가격입니다. 이미 같은 건물에서 확인되는 전용 58.95㎡ 실거래가가 150,000,000원과 153,000,000원인데, 이번 최저가는 157,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 현재 가격은 제시된 실거래를 모두 웃돕니다. 등기상 인수액이 없다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

등기부에서 가장 중요한 기준점은 2015.01.09 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 126,500,000원이고 채무자는 이복순입니다. 이 권리가 말소기준권리에 해당하므로 매각 시 해당 근저당과 후순위 가압류·경매개시결정은 소멸합니다.

2014.08.29 박천기를 채무자로 하여 설정됐던 우리은행 근저당권 216,000,000원은 2015.01.09 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 존속 중인 근저당권에 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 임차인은 오진석 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 조사된 실제 임차인으로 분류됩니다. 전입일은 2015.01.16로, 말소기준권리 설정일인 2015.01.09보다 늦습니다.

따라서 본건은 선순위 대항력 임차인이 명확하게 확인된 인수형 경매와는 구분됩니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 명도 절차와 임대차관계 확인 부담까지 없는 물건으로 보아서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 실거래보다 높다

시세 판단은 같은 건물 골든캐슬(A동)의 전용면적 58.95㎡ 실거래를 기준으로 합니다. 확인되는 거래는 2건이며, 동일 면적 거래라는 장점이 있습니다. 특히 최신 거래는 2026.01, 4층, 150,000,000원으로 이번 경매 물건과 층수까지 같습니다.

최근 12개월 평균으로 집계된 가격은 151,500,000원이며, 최저매각가는 이 금액의 103.6%입니다. 차액은 5,500,000원입니다. 더 중요한 최신 거래가 150,000,000원과 비교하면 최저가는 7,000,000원 높습니다.

다시 말해 신건 최저가 157,000,000원은 현재 확인되는 실거래 최저가 150,000,000원, 실거래 평균 151,500,000원, 실거래 최고가 153,000,000원을 모두 웃돕니다. 현재 가격에서 시세보다 저렴하다는 판단은 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 157,000,000원 낙찰 가정)

현재 최저매각가인 157,000,000원에 낙찰된다고 가정했을 때의 예상배당입니다. 집행비용을 우선 공제한 뒤 근저당권과 가압류 채권에 배당하는 계산이며, 실제 확정 채권액이나 최종 배당액을 뜻하지는 않습니다.

근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 집행비용 2,998,000원은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 채권자별 배당은 실제 채권액, 배당요구 및 법정 순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원 가정, 가격은 달라진다

현재는 유찰 0회의 신건입니다. 예상 유찰 시나리오에서는 최저가가 감정가의 80%, 64%로 조정됩니다. 아래 수치는 각 회차의 가정값이며 실제 낙찰가격이나 향후 유찰을 확정하는 것은 아닙니다.

현재 신건 최저가 157,000,000원은 실거래 평균 151,500,000원보다 높지만, 1회 유찰 가정 가격 125,600,000원은 해당 평균 아래로 내려갑니다. 다만 유찰 후에도 최종 실질취득비용은 실제 낙찰가와 확인된 인수 의무를 기준으로 재산정해야 합니다. 현황조사상 임차관계가 완전히 확정되지 않았다는 점은 회차와 관계없이 남는 확인 사항입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 햇빛마을 코아루아파트 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 사정은 보통 정도로 평가됩니다.
• 건물. 2014.07.30 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 4층 건물의 최상층인 4층에 위치합니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 거쳐 남서측 폭 약 6m의 도로와 연계됩니다. 토지는 부정형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역에 해당하며, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등 관련 규제가 기재되어 있습니다.
• 토지 지표. 지목은 대지이며, 토지면적은 860㎡, 공시지가는 451,900원/㎡입니다. 토지 전체 면적과 개별 호실의 대지권 면적은 구분하여 확인해야 합니다.
• 토지거래 관련 규제. 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으며, 기재된 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일에 적용되는 지정·연장 여부와 허가 대상 해당성은 별도 확인이 필요합니다.
• 건축 관련 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. A동 전체가 8세대이며 비교 실거래가 2건입니다. 거래 표본이 적으므로 가격 산정과 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다. 특히 최상층 호실의 실제 누수·단열·내부 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임차인 오진석의 임대차관계 확인. 2015.01.16 전입으로 말소기준권리보다 후순위이지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 실제 계약 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최신본 대조. 임차인의 대항력, 최우선변제 여부, 배당요구 및 매수인 인수사항을 최종 명세서와 대조해야 합니다.
• 말소기준권리와 채권자 관계 확인. 등기상 말소기준 근저당권자는 우리은행이며, 경매 신청채권자는 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사입니다. 신청채권자의 권리관계 및 배당순위 근거를 확인해야 합니다.
• 배당표는 확정액이 아님. 우리은행의 채권최고액 126,500,000원을 기준으로 한 계산이며, 실제 피담보채권 잔액, 법정 우선변제, 당해세 등에 따라 배당금은 달라질 수 있습니다.
• 실거래 가격을 입찰 상한 판단에 반영. 최근 평균 151,500,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 신건 최저가 157,000,000원은 이보다 높은 가격입니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정 가격은 125,600,000원, 2회 유찰 가정 가격은 100,480,000원입니다. 각 회차의 가격을 실제 명도·수리·보유비용과 함께 검토해야 합니다.
• 최상층 상태 점검. 4층 건물의 4층 402호이므로 누수·방수·단열 상태와 내부 수리 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 미납 관리비 및 점유자 명도. 공용부분 관리비 체납 가능성, 실제 점유자, 인도명령·명도 협의 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 관련 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역 등 토지이용 제한과 토지거래허가구역 지정의 현재 유효 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 및 입찰기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정이어도, 가격은 합격이 아니다”

광주 골든캐슬 A동 402호는 말소기준권리 이후 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 오진석의 전입일도 기준 근저당권보다 늦어, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자 등 임대차관계가 확정되지 않은 점은 권리 확인을 마치기 전까지 남는 변수입니다.

가격에서는 더 신중해야 합니다. 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 평균 151,500,000원의 103.6%이고, 같은 면적·같은 4층의 2026.01 실거래 150,000,000원보다도 높습니다. 신건 최저가만 놓고 보면 시세 대비 가격 메리트가 없습니다.

게다가 이 물건은 8세대 다세대주택으로, 비교 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적은 소규모 건물의 환금성 부담도 고려해야 합니다. 권리는 조건부 확인 대상, 신건 가격은 보류. 임대차관계를 최종 확인하고, 실거래보다 충분히 낮은 취득가격을 확보할 수 있는지를 우선 판단하는 것이 합리적입니다.