* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약이 유효하게 이행되고 매수인에 대한 잔여보증금 청구 위험까지 해소되는 경우의 조건부 판단입니다. 현재 확인된 문구는 말소동의 확약서 제출 사실이며, 임차인의 대항력 포기까지 명시적으로 확인된 것은 아닙니다. 확약의 적용 범위가 불충분하면 룰상 인수액이 실제 부담으로 남을 수 있습니다.

인천지방법원 2026타경503415. 인천 부평구 부평동 주영팰리스3의 3층 302호, 전용 43.44㎡ 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔로 등재되어 있지만, 김도혁의 주거용 임차권등기가 존재합니다. 소유자는 이도흥이며, 2021년 11월 29일 거래가액 182,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기상 말소기준은 2023년 6월 20일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정이 존재합니다. 과거 농협은행 근저당은 이미 말소되어 현재의 인수 대상 근저당으로 볼 수 없습니다.

문제는 임차인입니다. 김도혁의 주민등록일은 2021년 10월 27일, 점유개시일은 2021년 10월 28일, 확정일자는 2021년 9월 29일입니다. 모두 말소기준인 2023년 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후인 2023년 11월에 이루어졌다는 사정만으로 보증금 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

갑구 8번 국민건강보험공단 압류가 말소기준입니다. 2024년 국세 압류, 2026년 지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 당해세 등이 있으면 임차인 배당금에 영향을 줄 수 있습니다.

을구 3번 김도혁의 주택임차권은 말소기준 이후 등기되었으나, 그 기초가 되는 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약의 효력이 결론을 바꾼다

신청채권자인 주택도시보증공사는 실제 임차인 1명과 별도로 존재하는 경매신청채권자입니다. 신청채권 182,000,000원을 김도혁의 임차보증금에 더하여 별도의 임차보증금으로 계산하지 않습니다. 보증금에 관한 대위·승계 관계가 있다면 원본 서류로 확인해야 하며, 임차인 수와 보증금을 중복 산정해서는 안 됩니다.

③ 취득비용 — 유찰돼도 총액은 쉽게 내려가지 않는다

이 물건은 단순히 최저매각가만 비교해서는 안 됩니다. 확약의 효력이 충족되는 경우와 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 경우를 나누어 판단해야 합니다.

확약 미반영 실질취득액 = 매각가 + 룰상 매수인 인수액. 확약 충족 시 취득액은 해당 임차보증금 인수가 해소된다는 조건 아래 매각대금만 표시한 것으로, 취득세·명도비·체납관리비 등은 포함하지 않습니다.

또한 2021년 소유권이전 거래가액 182,000,000원은 과거 취득가격일 뿐 현재의 실거래 시세를 의미하지 않습니다. 현 시점에서 158,000,000원이 저렴한지 판단하려면 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확인해야 합니다. 확약 조건 충족 여부와 별개로 현재 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)

위 배당표는 집행비용 추정액 3,012,000원을 우선 차감하고 임차인 김도혁에게 154,988,000원을 배당하는 계산입니다. 임차보증금 부족액 27,012,000원은 확약 효력을 반영하기 전의 룰상 인수액입니다. 국세·지방세 압류와 관련된 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금의 대위·승계 관계는 중복채권 여부를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천생활예술고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측과 서측의 도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 3층 302호입니다. 사용승인일은 2016년 4월 12일이며, 위생설비와 급배수시설이 구비되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔입니다. 아파트와는 이용 및 수요 특성이 다르므로 시세 비교 시 오피스텔 거래사례를 기준으로 삼아야 합니다.
• 토지·규제. 부평동 433-136 및 433-137은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다. 이번 매각기일에는 해당 기재기간이 경과한 상태이므로 현재 규제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 등기된 임차권과 별개로 실제 점유현황의 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 업무시설이 함께 존재하는 입지입니다. 그러나 실제 환금성을 판단하려면 유사 면적 오피스텔의 최근 거래량, 거래가격, 임대수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 3번 임차권에 적용되는지, 대항력 포기 또는 매수인에 대한 잔여보증금 청구 포기까지 포함되는지 확인합니다. 말소동의 사실만으로 모든 대항력 인수가 해소된다고 단정하지 않습니다.
• 매각물건명세서 대조. 명시된 인수권리와 말소동의 확약의 조건, 낙찰 후 말소절차 및 추가 서류 제출 필요 여부를 확인합니다.
• 임차인 배당관계. 김도혁의 보증금 182,000,000원, 대항력과 우선변제권, 배당요구 및 실제 배당가능액을 점검합니다. 주택도시보증공사 채권과의 대위·승계 및 중복신고 관계도 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 국민건강보험공단, 국세, 남동구 압류 관련 체납액과 당해세 여부를 확인합니다. 조세 배당은 임차보증금 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 실질취득액 계산. 확약 인수 해소가 확인되면 매각가에 취득 부대비용을 더해 판단합니다. 해소가 확인되지 않으면 신건 기준 룰상 27,012,000원의 인수를 포함한 185,012,000원을 기준으로 위험을 검토합니다.
• 최근 시세 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래를 확인합니다. 과거 소유권이전 거래가액 182,000,000원을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유자와 인도 상태는 별도 확인이 필요합니다. 명도·인도 관련 비용과 절차를 사전에 검토합니다.
• 관리비 및 원본 대조. 미납 공용관리비, 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 배당 관련 원본 및 확약서를 확인합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저 확약의 효력을 확인할 물건”

이 사건의 핵심은 임차보증금 182,000,000원과 최저가 158,000,000원의 차이입니다. 임차인 김도혁은 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이므로, 원칙적인 배당계산만 보면 신건에서 27,012,000원의 보증금 부족액이 발생합니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 확약이 임차권 말소와 대항력에 따른 매수인 인수 부담을 모두 해소하는 효력으로 이행된다면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 현재 확인된 확약 문구만으로 대항력 포기까지 확정할 수 없으므로, 이를 무조건적인 안전형 물건으로 분류해서는 안 됩니다.

확약이 불충분한 경우 신건의 실질취득액은 185,012,000원으로 계산되며, 2회 유찰되더라도 184,215,680원 수준입니다. 유찰을 기다리는 것만으로 보증금 인수형의 구조적 부담이 사라지지 않습니다. 반면 확약의 효력이 확인된다면 보증금 인수 위험은 해소되지만, 최저가가 현재 오피스텔 시세보다 유리한지는 별도의 거래가격 검증이 필요합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 임차권 말소와 잔여보증금 청구 위험을 해소하는 확약의 효력을 먼저 확인하고, 국세·지방세 배당 및 현재 시세를 점검한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 확약의 효력을 확인하기 전에는 최저가만으로 저렴하거나 안전하다고 평가할 수 없습니다.