인천지방법원 2026타경503427. 청라동 청라봄빌딩 8층 814호 오피스텔입니다. 감정가는 102,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 이영환으로, 2022년 4월 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 압류가 설정되었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 단순히 등기상 압류가 말소되는지만 살펴보면 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 존재하기 때문입니다. 최경태는 2022년 4월 13일 전입했고, 말소기준권리인 국의 압류는 2023년 9월 8일 접수되었습니다. 임차인의 대항력이 먼저 성립한 구조이므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약으로 최경태의 인수 위험이 해소되는지가 이 경매의 가장 중요한 판단 기준입니다. 다만 말소동의의 범위가 임차권등기뿐 아니라 선순위 대항력에 따른 보증금 반환책임까지 해소하는지 원본 문구를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

※ 최경태의 확약 적용 전 산식상 인수액은 10,228,000원입니다. 이는 배당 추정에 따른 부족분으로, 확약이 유효하게 적용될 때의 실질 인수액 0원과 구별됩니다. 확약의 효력이 인정되지 않으면 산식상 인수 부담이 다시 문제 될 수 있습니다.

② 가격과 실질취득 — 유찰해도 인수액은 늘 수 있다

이 사건에서 가장 조심할 계산은 낙찰가와 실질취득 부담의 차이입니다. 선순위 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 경우, 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 증가할 수 있습니다. 확약이 없다면 낮은 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 주어진 배당·인수 시나리오를 적용한 계산입니다. 산식상 총부담에는 매각대금에서 공제되는 추정 집행비용의 영향이 포함되어 보증금 110,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 확약 적용 시 실질 인수 0원은 최경태에게 한정되며, 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

추정 집행비용 2,228,000원을 공제한 99,772,000원이 최경태에게 배당되는 계산입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 이 표는 배당 추정치로 실제 배당액을 보장하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 세금의 법정 우선순위와 실제 채권관계에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청라2동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 대규모 아파트단지 및 수변공원 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난합니다. 북측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접하며, 남측은 수변공원 통행로와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 8층입니다. 2017년 1월 2일 사용승인되었으며, 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 화재탐지시설, 스프링클러 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 부지는 오피스텔·판매시설·근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다. 아파트와는 구별되는 오피스텔 시장의 거래 및 임대 수요를 기준으로 환금성을 판단해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 및 성장관리권역에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,911,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔·업무시설·상업시설이 혼재하는 청라 지역에 위치하지만, 해당 호실의 최근 실거래가격과 거래 빈도를 추가 확인해야 합니다. 최저매각가 102,000,000원만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 원문을 확인하세요. 최경태의 임차권등기 말소뿐 아니라 선순위 대항력에 따른 보증금 반환책임이 해소되는지, 조건부 확약인지 반드시 검토해야 합니다.
• 최경태 보증금. 보증금 110,000,000원, 전입일 2022.04.13, 확정일자 2022.03.14, 임차권등기일 2024.06.10을 매각물건명세서·등기부와 대조하세요. 확약이 유효하지 않다면 신건 기준 산식상 인수액은 10,228,000원입니다.
• 방민의 임대차·점유관계. 방민은 말소기준 이후 전입하여 확인된 권리관계상 선순위 대항력이 없지만, 보증금이 미상입니다. 임대차계약의 존재, 점유 범위 및 명도 가능성을 확인하세요. 최경태에 대한 확약이 방민의 권리까지 해결하는 것은 아닙니다.
• 국세 압류. 2023.09.08 고양세무서장 압류와 2025.01.15 인천세무서장 압류가 존재합니다. 매각에 따른 등기 소멸과 실제 세금 배당은 구분하여, 관련 조세채권의 우선순위와 배당 영향을 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권. 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 110,000,000원입니다. 최경태 보증금과 동일한 금액의 채권이 기재되어 있으므로, 대위변제·채권승계 여부와 실제 채권자 관계를 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
• 시세 비교. 청라봄빌딩 및 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 실거래가격과 최신 거래를 확인하세요. 감정가 대비 할인율이 아니라 확약 적용 여부에 따른 실질취득 부담을 최근 시세와 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 최저매각가는 신건 102,000,000원, 1회 유찰 시 81,600,000원, 2회 유찰 시 65,280,000원으로 제시되어 있습니다. 확약이 무효이거나 적용되지 않는 경우, 유찰에 따라 선순위 보증금 미배당분이 증가하므로 최저가만 보고 입찰하지 마세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 임차권등기 말소 및 인도 절차를 검토하세요. 공용부분 미납 관리비와 기타 인수 가능 비용도 관리주체 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요. 이 분석은 제시된 권리관계와 추정배당에 따른 판단입니다.

맺으며 — “확약서가 해결해도, 가격 검증은 남는다”

인천 청라봄빌딩 814호는 최저매각가 102,000,000원인 신건입니다. 그러나 선순위 임차인 최경태의 보증금이 110,000,000원이므로, 일반적인 권리분석에서는 위험을 쉽게 지나칠 수 없는 물건입니다.

확약이 없다면 신건 기준 산식상 매수인 인수액은 10,228,000원이고, 낙찰가와 합산한 부담은 112,228,000원입니다. 유찰되더라도 보증금 부족분이 증가하여 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 최저가가 내려간다고 반드시 저렴해지는 것은 아닙니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 선순위 보증금 반환책임의 해소까지 유효하게 보장한다면 최경태 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 실질취득의 주요 기준이 됩니다. 하지만 방민의 보증금·점유관계가 확인되지 않았고, 확약의 구체적인 적용 범위 역시 검증해야 합니다.

최근 실거래가격과 가격 추세에 대한 검증도 필요합니다. 따라서 현재 단계에서 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 확약의 효력 확인, 방민의 임대차관계 확인, 최근 시세 검증이 선행되어야 합니다.

종합 판단은 C등급(46점). 주된 선순위 임차권에 대한 확약서가 제출된 점은 긍정적이지만, 확약 적용 범위와 별도 임차인의 확인사항, 시세 검증의 필요성을 고려하면 보수적인 접근이 적절합니다. 권리 해소 가능성은 확인되지만, 입찰 판단은 추가 검증 후가 결론입니다.