* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차인의 잔여 보증금 인수위험까지 유효하게 해소한다는 조건부 평가입니다. 단순한 임차권등기 말소동의만으로 임차인의 대항력 포기까지 확정되는 것은 아닙니다. 확약 효력이 미치지 않는다면 신건 예상배당상 보증금 부족분 31,326,000원의 인수 가능성이 남습니다. 취득세·등기비용 및 기타 부대비용은 실질취득 기준에 포함하지 않았습니다.

인천지방법원 2026타경503431. 인천 미추홀구 용현동, 인하대역 서측 인근에 있는 인하대역헤리움메트로타워 10층 1011호 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트조 24층 규모이며, 임차권등기상 해당 호실의 면적은 21.6777㎡입니다. 소유자 안미경은 2022년 8월 31일 138,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 세금 관련 압류가 반복되었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

권리분석에서 중요한 것은 현재 등기부의 압류 개수만이 아닙니다. 임차인 함태이의 전입·점유·확정일자가 2022년 7월 29일이라는 사실입니다. 이는 2023년 6월 21일의 첫 압류보다 앞서며, 해당 임차인에게 대항력이 인정되는 구조입니다. 주택임차권등기는 그보다 늦은 2024년 2월 22일에 이루어졌지만, 등기 시점만 보고 선행 대항력을 부정해서는 안 됩니다.

따라서 이 물건은 확약서의 법적 효력 확인 전후로 매수인 부담이 달라지는 조건부 권리분석 물건입니다. 확약이 잔여 보증금 인수위험을 해소하면 낙찰대금이 취득가격 판단의 출발점이 됩니다. 반대로 그렇지 않다면 낮은 최저매각가에도 불구하고 실질취득 부담이 보증금 규모에 근접할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인의 대항력

과거 신한은행 근저당권(채권최고액 109,200,000원)은 2022년 8월 1일 해지로 말소됐습니다. 창녕군산림조합 근저당권(채권최고액 240,000,000원)도 현재 등기부상 이미 말소된 권리로 정리되어 있습니다. 따라서 이 두 근저당권을 현재 유효한 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

남아 있는 압류는 모두 7건입니다. 국세 관련 압류와 지방자치단체 압류가 포함되어 있으며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 세금채권은 등기상 말소 여부와 별개로 배당의 우선순위 및 배당재원 감소에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 당해세 해당 여부와 실제 배당요구 금액은 반드시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.38억

함태이는 전입신고와 확정일자를 같은 날 갖추었고, 주택임차권등기명령(2024카임324)에 따라 2024년 2월 22일 임차권등기가 이루어졌습니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 임차보증금은 138,000,000원으로 신건 최저매각가보다 큽니다.

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 나타나지만 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 함태이 1명이며, 보증금 역시 138,000,000원 한 건입니다. 주택도시보증공사의 청구금액을 임차보증금에 다시 더해 별도의 임차보증금이 존재하는 것처럼 계산해서는 안 됩니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 곧 실질취득가는 아니다

신건 최저매각가는 109,000,000원, 임차인 보증금은 138,000,000원입니다. 매각대금에서 집행비용과 우선변제 배당을 차감하면, 원칙상 보증금 일부가 미배당으로 남습니다.

확약에 따른 인수위험 해소가 유효하지 않다면, 신건 예상 실질취득 부담은 109,000,000원 + 31,326,000원 = 140,326,000원입니다. 이는 보증금 138,000,000원에 근접한 수준으로, 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가해 실질취득 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.

반면 확약의 효력이 확인되어 잔여 보증금을 인수하지 않는다면 신건 기준 실질취득가격은 109,000,000원*으로 평가할 수 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 주변 시장보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

원칙상 실질부담 = 해당 회차 낙찰가 + 예상 미배당 보증금. 회차별 부족분은 제시된 예상배당 시나리오를 사용했습니다. 확약 반영 부담은 해당 임차인의 인수액이 실질 0원으로 확정된다는 조건부 금액입니다. 세금 우선배당과 취득 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)

예상배당은 신건 낙찰가를 가정한 추정치입니다. 주택도시보증공사 청구금액과 임차인 보증금은 별도 배당 항목으로 기재하되, 실제 임차인 수나 보증금 합계에 중복 산입하지 않았습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.

매각대금 109,000,000원 중 집행비용 2,326,000원을 제외한 106,674,000원이 임차인에게 우선 배당되는 것으로 추정됩니다. 이 경우 임차인의 미배당 보증금은 31,326,000원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권자 지위에 따른 예상배당은 0원으로 나타납니다.

특히 국세·지방세 압류 7건이 있다는 점에서 위 표를 확정 배당표로 받아들여서는 안 됩니다. 당해세 등 선순위로 배당되는 금액이 확인되면 임차인 배당액이 감소하고 원칙상 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 확약이 유효하게 인수위험을 해소하더라도 세금채권의 실제 처리와 별도의 잔존 부담은 확인해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인하대역 서측 인근. 주위는 주거·상업시설이 혼재한 주상지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 감정요항표상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 24층 건물의 10층 1011호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 등 마감, 창호는 새시창호이며 전기·위생·급배수·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 공부상 오피스텔입니다. 주택임차권등기에는 임차인의 주거용 사용이 나타나므로 건축물 용도와 실제 주거용 임차 관계를 구별해야 합니다.
• 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지는 사다리형 평지이고 2면이 포장 공도에 접합니다. 공시지가 자료는 3,900,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 실내 직접 확인이 이루어지지 않았으며, 통상적인 내부 인테리어·관리 상태를 전제로 감정평가했습니다.
• 환금성. 인하대역 인근의 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 동일 건물·유사 면적 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가 109,000,000원의 시장 적정성이나 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 서명 주체, 대상 임차권, 말소 조건 및 잔여 보증금 처리 범위를 확인하세요. 특히 대항력 포기까지 포함되는지 별도로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수 문구 확인. 을구 4번 주택임차권등기가 인수권리로 기재된 사실과 말소동의 확약서 제출 단서를 함께 검토하세요. 단서가 있다고 무조건 모든 인수채무가 소멸하는 것은 아닙니다.
• 보증금 미배당 시나리오 확인. 신건 원칙상 부족분 31,326,000원, 1회 유찰 시 52,769,600원, 2회 유찰 시 69,895,680원입니다. 확약이 적용되지 않는 경우 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
• 국세·지방세 압류 7건 확인. 부산진세무서장·수영세무서장·구미세무서장 등 과세관청 및 지방자치단체의 압류가 확인됩니다. 당해세 여부, 법정기일, 교부청구액과 배당순위를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 청구 구조 확인. 강제경매 신청채권자의 청구금액은 138,000,000원입니다. 임차인 보증금과 중복 계산하지 말고 실제 대위관계 및 보증금 반환채권의 귀속을 확인하세요.
• 실제 점유와 명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 현장 방문과 점유자 확인을 통해 인도 협의 가능성을 점검하세요.
• 실거래 및 임대수요 확인. 같은 건물·비슷한 면적·유사 층의 최근 매매가격, 임대보증금 및 월세 거래를 비교한 후 입찰가를 결정하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 수리 필요성 및 내부 시설 상태에 따른 비용 변동을 고려하세요.
• 체납관리비 확인. 관리사무소에서 공용관리비 체납 여부를 확인하고, 매수인 부담 가능 금액을 점검하세요.
• 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류 및 확약서 원문을 대조하세요.

맺으며 — “확약서의 효력이 확인되어야 가격도 보인다”

이 물건은 감정가와 최저가가 같은 109,000,000원 신건입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 138,000,000원이므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

확약을 적용하지 않은 원칙상 계산으로는 신건 낙찰 시 31,326,000원의 보증금 인수 가능성이 있고, 실질취득 부담은 140,326,000원에 이릅니다. 2회 유찰 시에도 원칙상 실질부담은 139,655,680원으로 큰 차이가 없습니다. 유찰만으로 이 문제가 해결되지는 않는다는 뜻입니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차인의 잔여 보증금 인수위험을 유효하게 해소한다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*이며, 신건 기준 취득가격의 출발점은 109,000,000원이 됩니다. 다만 확약의 효력과 대항력 포기 범위가 검증되어야 이 판단을 확정할 수 있습니다.

여기에 세금 관련 압류 7건, 내부 미확인, 최근 실거래 시세 미확인이라는 불확실성이 남아 있습니다. 현재 자료만으로 가격이 저렴하다고 평가하거나 적극적인 신건 입찰을 권하기는 어렵습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 말소동의 확약서의 효력과 세금 배당구조를 먼저 확인하고, 현재 실거래 수준을 별도로 검증한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 이 오피스텔 권리분석의 핵심입니다.