수원지방법원 2025타경53770. 경기도 광주시 신현동 태솔타운 제2동 2층 202호, 전용 51.21㎡의 다세대주택입니다. 방 3개·거실·주방·욕실 2개·발코니 등을 갖춘 구조로 평가되며, 2011년 3월 14일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물에 위치합니다. 태솔타운 1·2동을 합친 규모는 14세대입니다.

현재 소유자 김연정은 2023년 5월 4일 소유권을 이전받았으며, 등기부에 기재된 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 같은 날 군자농업협동조합이 채권최고액 171,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 다른 채권자의 가압류와 국가·지방자치단체 등의 압류가 이어졌고, 군자농업협동조합이 다시 임의경매를 신청한 형태입니다.

이 사건의 관건은 근저당권 말소 자체보다 임차인 보증금 확인, 조세채권의 배당순위, 신건 가격의 적정성에 있습니다. 최저가 기준 실질취득액은 매수인 인수 예상액 0원을 반영해 201,000,000원으로 평가되지만, 취득 부대비용과 명도비용은 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리는 소멸

핵심은 2023년 5월 4일 설정된 군자농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤에 등기된 미소알앤에이·국민행복기금의 가압류, 국가·광주시·국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 서울우유협동조합 근저당권은 2011년 6월 15일, 우리은행 근저당권은 2017년 3월 30일 각각 말소되었습니다. 또한 2024년 5월에 먼저 진행된 군자농업협동조합의 임의경매는 같은 해 6월 취하되어 말소되었으며, 현재 진행 중인 사건은 2025년 12월 29일 개시된 임의경매입니다.

② 임차인 분석 — 1명 전입, 보증금 미상

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 김미경 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계신고로 중복 집계된 임차인은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.

김미경의 전입신고일은 2024년 7월 18일로, 말소기준인 2023년 5월 4일보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인되는 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 낙찰자가 임차보증금의 미배당분을 승계하는 구조로 판단되지는 않습니다.

그러나 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구가 접수되었다는 사실만으로 우선변제권의 성립이나 배당금액을 확정할 수 없습니다. 실제 전입·점유관계와 임대차계약, 확정일자, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 추가 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 2.01억은 최신 거래보다 높다

태솔타운(1동2동)에서 확인되는 동일 전용면적 51.21㎡ 실거래 5건입니다. 전체 거래 평균은 181,000,000원이지만, 2023년의 높은 거래가격과 낮은 거래가격이 함께 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 최근 거래 평균 200,000,000원과 최신 거래가 200,000,000원을 우선 비교하는 것이 적절합니다.

자료상 최근 12개월 거래 평균으로 집계된 금액은 200,000,000원이며, 해당 표본은 2025년 6월과 7월의 거래 2건입니다. 두 거래 모두 3층에서 200,000,000원에 거래됐습니다. 이 사건은 2층이므로 층 차이까지 고려하면 신건 최저가 201,000,000원이 가격상 유리하다고 보기는 어렵습니다.

전체 거래 평균 181,000,000원과 비교하면 최저가는 그 111.0% 수준입니다. 그러나 이 전체 평균은 2023년부터의 거래를 포함하므로 현재 가격 메리트 판단에 그대로 적용하기에는 한계가 있습니다. 우선해야 할 지표인 최근 거래 평균과 최신 거래가를 기준으로 하면, 최저가는 모두 100.5%에 해당합니다.

자료상 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 +18.8%로 표시됩니다. 이는 제공된 거래 표본에서 최근 거래가격이 과거 거래가격보다 높았다는 의미입니다. 다만 2026년 거래는 확인되지 않으므로 이 수치만으로 현재까지 상승세가 지속된다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

신건 최저매각가 201,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 근저당권, 가압류 채권의 배당을 반영한 결과이며, 국세·지방세의 우선배당 및 임차인의 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.

집행비용 3,614,000원은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 171,600,000원을 기준으로 계산했으며, 신청채권자의 경매 청구액은 147,378,690원입니다. 실제 피담보채권 확정액과 조세채권, 임차인 배당순위 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

이 추정에서는 군자농업협동조합과 미소알앤에이 채권에 전액 배당된 뒤, 국민행복기금에 549,611원이 배당됩니다. 국민행복기금의 청구금액 27,522,305원 중 26,972,694원이 미배당으로 남으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다

현재 회차는 감정가의 100%인 201,000,000원에서 시작합니다. 제공된 회차별 추정가격은 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원입니다.

신건 기준 채권자 배당액은 197,386,000원이지만, 1회 유찰 시 157,748,800원, 2회 유찰 시 126,039,040원으로 감소합니다. 이에 따라 미배당액은 늘어납니다. 반면 확인된 전입일과 권리구조를 전제로 계산된 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

신청채권자 군자농업협동조합의 청구액은 147,378,690원입니다. 회차별 계산상 1회 유찰까지는 신청채권자 청구액을 충족하는 시나리오이지만, 2회 유찰에서는 계산된 배당액이 청구액에 미달합니다. 실제 배당은 근저당권 채권최고액이 아니라 확정된 피담보채권액과 법정 배당순위에 따라 결정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 신현동 신현현대모닝사이드2차아파트 북측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택이 밀집한 시가지 주변 주택지대로, 아파트·단독주택·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평스라브지붕의 4층 다세대주택입니다. 외벽은 미장타일 등, 창호는 플라스틱샤시 이중창 등으로 마감되어 있습니다. 사용승인일은 2011.03.14입니다.
• 이용상태. 방 3개·거실·주방·욕실 2개·발코니 등을 갖춘 다세대주택으로 평가되었습니다. 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 있습니다.
• 접도·지형. 동측으로 폭 약 7~8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형이고 주변은 남동측 하향 경사지이나, 본건은 인접 도로와 등고평탄한 것으로 평가되었습니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기록되어 있으므로 적용 시점과 취득자별 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 참고지표. 토지면적 870.0㎡, 공시지가 817,100원/㎡입니다. 이는 토지 관련 정보이며 해당 202호의 대지권 면적이나 개별 토지가격을 뜻하지 않습니다.
• 공부·건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조는 건축물대장 현황도와 외부 관찰 등을 통해 파악되었습니다.
• 환금성. 14세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 실거래는 5건입니다. 매수층과 거래량이 제한될 가능성이 있고 거래가격의 편차도 크므로, 대단지 아파트처럼 평균 거래가격만으로 환금성을 판단하는 것은 신중해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 재확인. 신건 최저가 201,000,000원은 2025년 6~7월 거래 평균 200,000,000원보다 높습니다. 입찰 전에 2026년 현재의 인근 동급 다세대 거래와 매물 상태를 확인해야 합니다.
• 임차인 김미경의 계약관계. 전입일 2024.07.18은 말소기준보다 늦지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약, 실제 점유, 배당요구 서류와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
• 최우선변제 여부. 배당요구 접수일은 2026.01.07입니다. 보증금 규모와 임대차관계에 따라 소액임차인 최우선변제 해당 여부가 달라질 수 있으므로 실제 배당표에 반영되는지 검토해야 합니다.
• 조세채권 우선순위. 국가 3건·광주시 1건·국민건강보험공단 1건의 압류가 있습니다. 국세·지방세의 법정기일 및 당해세 해당 여부, 실제 체납액과 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2023.05.04 군자농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 기존 2024년 임의경매는 취하·말소되었으며, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.12.29입니다.
• 배당금 계산 주의. 근저당 채권최고액 171,600,000원과 경매 청구액 147,378,690원은 서로 다릅니다. 실제 확정채권액과 우선채권의 존재에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 현장점검·명도. 폐문부재로 내부 상태가 직접 확인되지 않았습니다. 실제 점유관계, 내부 하자, 수리비 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 미납액이 존재하는지 확인해야 합니다. 인수 가능한 비용과 명도 관련 지출은 낙찰가 외 별도 부담이 될 수 있습니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등 적용 내용을 확인하고, 토지거래계약 허가구역의 현재 효력과 취득자별 적용 여부를 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차인 배당요구 서류와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “소멸형 권리지만 신건 가격은 보수적으로”

이 물건은 등기권리만 놓고 보면 비교적 명확한 소멸형 경매입니다. 2023년 군자농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후의 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김미경도 확인된 전입일 기준으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 인정되지 않으며, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

그러나 등기상 인수 위험이 낮다는 사실이 곧바로 좋은 입찰 기회를 의미하지는 않습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인 1명, 조세채권을 포함한 압류 5건, 폐문부재로 확인하지 못한 내부 상태, 14세대 소규모 다세대라는 환금성 조건이 함께 존재합니다.

무엇보다 신건 최저가 201,000,000원은 최근 거래 평균이자 최신 거래가인 200,000,000원을 이미 넘어섭니다. 최근 거래가격의 추세 지표는 +18.8%이지만 그 표본은 2025년 거래이며, 2026년 현재 가격이 더 상승했다는 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 신건 가격에 뚜렷한 시세 할인 메리트는 없습니다.

1회 유찰 시 가정가격은 160,800,000원으로 낮아지지만, 그때도 실제 실거래와 내부 상태, 입찰 경쟁, 명도비용을 다시 확인해야 합니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이나 가격 경쟁력과 환금성, 미확인 임차관계를 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.

결론은 “권리구조는 비교적 명확, 신건 가격 메리트는 부족, 임차인·조세·현장 확인 후 판단”입니다.