인천지방법원 2026타경503447. 인천광역시 남동구 구월동 웅빈하이츠8차 나동 4층 402호, 전용 51.68㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 모경자이고, 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 과거 국민은행과 농협은행의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 하지만 2025년 설정된 김남현의 주택임차권등기가 남아 있어, 일반적인 권리관계만 보면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
이번 사건의 핵심은 두 가지 권리 상태를 구분하는 것입니다. 첫째, 임차권등기의 효력이 그대로 유지된다면 입찰가격이 낮아져도 매수인이 부담하는 보증금 부족분이 증가합니다. 둘째, 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 인수 부담을 유효하게 해소한다면 실제 매수인 인수액은 0원*으로 볼 수 있습니다. 다만 확약서의 정확한 문구와 권한, 임차인의 대항력 포기 여부까지 대조해야 그 결론이 확정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1117-10 웅빈하이츠8차 나동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 문화서로61번길 4, 나동 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.68㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 / 세대수 | 2001.11.12 준공 · 총 8세대 · 철근콘크리트조 |
| 소유자 | 모경자 (2002.03.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 기준권리 | 2026.04.29 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 주요 인수 검토권리 | 2025.01.23 김남현 주택임차권등기 · 보증금 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
등기부에는 과거 근저당권이 두 건 나타나지만, 국민은행 근저당권 80,600,000원은 2013.02.20, 농협은행 근저당권 46,800,000원은 2021.01.14 이미 말소됐습니다. 현재의 핵심은 2025.01.23 등기된 김남현의 주택임차권입니다. 이 권리는 2026.04.29 강제경매개시결정보다 먼저 등기됐고, 임차인은 그보다 앞선 전입과 점유, 확정일자도 갖추고 있습니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김남현 을구 5번 임차권등기 |
4층 402호 전부 110,000,000원 |
전입 2021.01.14 확정 2020.12.10 점유개시 2021.01.14 |
대항력 有
우선변제 有
실제 임차인
배당요구 확인 · 확약 효력 검토 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 나타나지만 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 김남현의 임차보증금 110,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 110,000,000원을 독립된 임차보증금 두 건으로 합산해서도 안 됩니다. 보증금채권의 대위·승계 관계와 배당권자 확정은 관련 증빙 확인이 필요합니다.
* 확약 적용 시 실질 인수 0원은 해당 임차권의 말소와 잔여 보증금 인수 부담이 모두 유효하게 해소된다는 전제입니다. 일반 배당 계산상 인수액은 4,312,000원이며, 확약서의 구체적 효력 확인 전에는 이를 잠재 부담으로 보아야 합니다. 다른 미확인 권리까지 확약의 효력이 확장되는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 108,000,000원이 정말 저렴한가
웅빈하이츠8차(나동)는 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인 가능한 같은 전용면적 51.68㎡ 거래는 2024년 8월과 9월의 2건이며, 두 건 모두 110,000,000원에 거래됐습니다. 신건 최저가 108,000,000원은 이 거래가의 98.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 51.68㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 51.68㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 평균 | 51.68㎡ | 2건 | 110,000,000원 |
단순히 최저가만 비교하면 기존 거래가보다 2,000,000원 낮습니다. 하지만 이는 가격 메리트를 확신할 만한 차이가 아닙니다. 더 중요한 사실은 실제 확인되는 거래가 모두 2024년 거래라는 점입니다. 2026년 11월 현재의 최근 12개월 실거래라고 볼 수 없으며, 이 두 건만으로 현재 시세나 가격 추세를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 김남현 보증금 | 110,000,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준으로 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 배당에 사용됩니다. 주택도시보증공사 신청채권 배당은 0원으로 계산되지만, 실제 보증금채권 승계 및 배당권자 관계에 따라 배당 명의와 순서는 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 룰상 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 108,000,000원 | 4,312,000원 | 112,312,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 86,400,000원 | 25,555,200원 | 111,955,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 69,120,000원 | 42,524,160원 | 111,644,160원 |
이 표가 대항력 인수형 경매의 핵심입니다. 확약이 적용되지 않으면 매각가가 108,000,000원에서 69,120,000원으로 하락해도 매수인 인수액이 4,312,000원에서 42,524,160원으로 증가합니다. 집행비용을 제외하면 취득 부담은 보증금 110,000,000원에 수렴하며, 집행비용까지 고려한 시뮬레이션의 실질취득액은 112,312,000원 → 111,955,200원 → 111,644,160원으로 소폭만 감소합니다. 즉 유찰로 최저가가 내려가도 총취득비용은 크게 내려가지 않습니다.
반면 확약이 유효하게 적용되어 임차보증금 인수가 완전히 해소된다면, 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가인 108,000,000원 · 86,400,000원 · 69,120,000원*으로 볼 수 있습니다. 이처럼 확약 효력 확인 여부에 따라 입찰 전략 자체가 달라집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천서구월초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 대단위 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2001.11.12 준공된 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호입니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방 및 주차설비가 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 세장형 평지로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역 및 상대보호구역 등 토지이용 제한이 확인됩니다. 토지거래허가구역 지정 이력의 기간과 실제 입찰·취득 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,846,000원/㎡, 토지면적 209.4㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보이며 해당 호수의 단독 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 동일면적 실거래는 2024년 2건입니다. 거래 표본이 적고 현재 가격을 직접 확인할 최신 거래가 없어 매도 시 가격 형성의 불확실성이 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 실제로 무엇을 말소하는지, 말소 시점과 이행 조건은 무엇인지 확인해야 합니다. 말소동의만으로 김남현의 대항력과 잔여 보증금 청구가 모두 해소되는지도 별도로 판단해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 김남현의 전입 2021.01.14, 확정일자 2020.12.10, 점유개시 2021.01.14와 임차권등기 2025.01.23을 기준으로 권리의 존속 및 배당 후 잔여 보증금 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 관계 확인. 주택도시보증공사의 110,000,000원 청구와 김남현의 임차보증금 110,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 두 금액을 별개의 임차보증금으로 중복 산정해서는 안 됩니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 확약이 적용되지 않는 경우 신건 112,312,000원, 1회 유찰 111,955,200원, 2회 유찰 111,644,160원의 총취득 부담을 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 단순 최저가만으로 할인율을 계산하면 위험합니다.
- 시세 표본 보완. 2024년 거래 두 건이 모두 110,000,000원이라는 사실만으로 2026년 시세를 단정하기 어렵습니다. 입찰 전 추가 거래 사례와 인근 유사 다세대주택 가격을 확인해야 합니다.
- 현장 호수 확인. 동일 건물에 출입구와 주소를 달리한 ‘가’, ‘나’동 구분이 있으므로 해당 나동 402호의 실제 위치와 공부상 표시를 대조해야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 임차권등기가 확인되지만 현재 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 인도 가능 시점, 명도 협의, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 확약서 원문 및 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소동의가 어디까지 효력을 갖는가”
이 물건은 108,000,000원의 신건 다세대주택이라는 가격보다 110,000,000원의 대항력 임차보증금과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 훨씬 중요한 사건입니다.
확약이 유효하게 적용되어 임차보증금의 인수 부담이 해소된다면 매수인 인수액은 0원*입니다. 그러나 일반적인 권리·배당 구조에서는 신건 기준 4,312,000원의 인수 가능성이 있으며, 이를 포함한 실질취득액은 112,312,000원입니다. 확인 가능한 2024년 실거래가 110,000,000원보다 높은 금액입니다.
또한 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 적고, 확인된 실거래가도 2024년 두 건에 그칩니다. 확약 적용 시 최저가가 과거 거래보다 1.8% 낮다는 사실만으로 현재 시세 대비 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리 해소 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다. 확약서의 효력과 임차인의 잔여 보증금 인수 여부가 명확하게 확인된다면 검토할 수 있지만, 확인되지 않은 상태에서 최저가만을 기준으로 입찰하는 것은 권하지 않습니다. 신건 가격의 이점은 제한적이고, 권리 확인의 중요성은 큽니다.
