수원지방법원 2025타경53775. 경기도 광주시 회덕동 현대빌리지205동 지하 1층 비01호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물에 있는 다세대주택으로, 2012.07.06 사용승인된 건물입니다. 소유자는 손지애이며 2023.05.22 상속을 원인으로 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 경매는 신한카드의 강제경매개시결정에 따른 것으로, 신청 청구금액은 15,966,736원입니다.
눈여겨볼 부분은 등기부에 현존 근저당권이 없다는 점입니다. 과거 광주새마을금고와 우리은행의 근저당권이 설정된 적은 있지만 각각 말소됐습니다. 현재 말소기준이 되는 권리는 2024.11.14 현대카드의 가압류이며, 이를 시작으로 카드사와 금융기관의 가압류가 이어졌습니다. 경매가 진행되면 이들 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유자가 누구인지 확인하지 않은 채 완전히 안전한 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 151-18 현대빌리지205동 지1층 비01호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 회덕길 96 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지하 1층 비01호 |
| 면적 참고 | 비교 대상 면적 56.15㎡ · 실거래 표본 38.67㎡ (면적 불일치) |
| 건물규모 | 지하 1층 / 지상 4층 · 현대빌리지(205동) 10세대 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 경사슬래브지붕 · 2012.07.06 |
| 소유자 | 손지애 (2023.05.22 상속에 따른 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 15,966,736원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.14 현대카드 가압류 · 청구금액 5,120,849원 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (확인된 등기상 권리 및 배당 가정 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 가압류 5건이 핵심
가장 중요한 기준점은 2024.11.14 접수된 갑구 8번 현대카드 가압류입니다. 청구금액은 5,120,849원이며 이 권리가 말소기준권리로 분석됩니다. 그 이후 신한카드·농협은행·KB국민카드·우리카드의 가압류가 순서대로 접수됐습니다.
2025.12.29 접수된 신한카드의 강제경매개시결정은 갑구 9번 신한카드 가압류가 본압류로 이행된 것입니다. 이를 별도의 독립적인 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 가압류 채권액 합계는 59,616,691원이며, 이와 별개로 경매 신청 청구금액 15,966,736원이 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 신건 가격은 그 위
현대빌리지(205동)의 확인된 거래는 2022.01과 2026.07의 2건입니다. 전체 거래 평균은 111,750,000원이지만, 오래된 고가 거래가 포함되므로 현재 가격 메리트 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 38.67㎡ | 1층 | 102,500,000원 |
| 2022.01 | 38.67㎡ | 1층 | 121,000,000원 |
| 전체 평균 | 38.67㎡ | 2건 | 111,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.67㎡ | 1건 | 102,500,000원 |
2022.01 거래가격은 121,000,000원이었지만, 2026.07 거래가격은 102,500,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래 사이의 가격 변동률은 -15.3%입니다. 이처럼 하락 추세가 확인되는 상황에서 과거 거래를 포함한 전체 평균 111,750,000원만으로 경매가격을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
현재 최저매각가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격 102,500,000원보다 5,500,000원 높고, 해당 가격의 105.4%입니다. 따라서 전체 평균보다 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
감정가와 동일한 신건 최저가 108,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며 가압류 채권액은 등기상 청구금액을 기준으로 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,312,000원 |
| 1. 가압류 · 현대카드 | 5,120,849원 | 5,120,849원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 13,105,877원 | 13,105,877원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 10,260,605원 | 10,260,605원 |
| 4. 가압류 · KB국민카드 | 21,058,834원 | 21,058,834원 |
| 5. 가압류 · 우리카드 | 10,070,526원 | 10,070,526원 |
| 6. 강제경매 · 신한카드(본압류 이행) | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 46,071,309원 |
신건 매각가 기준 집행비용 2,312,000원, 가압류 채권자 배당 59,616,691원, 소유자 잔여 46,071,309원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 검증이 먼저
현재는 0회 유찰된 신건입니다. 예상 회차별 최저가격과 배당 결과는 다음과 같습니다. 세 시나리오 모두 등기상 예상 매수인 인수금액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 108,000,000원 | 59,616,691원 | 46,071,309원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 86,400,000원 | 59,616,691원 | 24,828,109원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 69,120,000원 | 59,616,691원 | 7,859,149원 | 0원 |
현재 신건과 유찰 시나리오에서 확인된 가압류 채권액은 모두 전액 배당되는 것으로 추산됩니다. 채권자 배당 부족액은 0원으로 계산되며 매각가가 낮아지면 소유자 잔여액이 감소합니다. 다만 미확인 우선배당채권이 존재할 경우 실제 결과는 달라집니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치와 주위환경. 경기도 광주시 회덕동 소재 두새우개 전원마을 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조에 경사슬래브지붕, 외벽 치장벽돌쌓기 마감입니다. 사용승인일은 2012.07.06이며 위생·급배수·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 지하층 특성. 본건은 지하 1층 비01호입니다. 채광, 환기, 습기, 누수 및 내부 유지관리 상태에 따라 실제 사용성과 매도 가능성이 달라질 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 차량 접근 외에 주차 및 실제 진입 동선을 확인할 필요가 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등의 지정사항이 확인됩니다.
- 소하천 관련 제한. 소하천구역 및 소하천예정지 저촉사항이 확인됩니다. 토지 이용과 향후 증·개축 가능성에 관한 관계기관 확인이 필요합니다.
- 토지·공부 차이. 감정평가 요항에는 공부상 지목이 임야이고 현황은 대지로 이용된다고 기재돼 있으나, 토지 정보에는 지목이 대로 표시됩니다. 현재 지목과 공부·현황의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 해당 기간이 지난 만큼 현재 지정 및 허가 대상 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부 구조와 공부상 구조가 일치하는지는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 현대빌리지(205동)는 10세대 규모이며 확인된 거래도 2건입니다. 거래 표본이 적고 본건은 지하층이어서 향후 매도 시 가격과 소요기간의 불확실성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2024.11.14 현대카드 가압류가 기준이며 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서로 최종 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 검토. 배당 분석상 인수액은 0원이지만 미확인 대항력 임차인 등 인수 사유가 발견되면 실질취득액이 달라집니다. 0원을 확정값으로 전제한 입찰은 피해야 합니다.
- 동일 조건 실거래 확인. 2026.07 거래는 38.67㎡·1층이고 본건은 지하 1층이며 비교 대상 면적은 56.15㎡입니다. 동일 조건의 거래나 감정평가 세부내역을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 102,500,000원, 가격 변동 추세 -15.3%입니다. 과거 고가 거래를 포함한 평균 111,750,000원만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 지하층 현장 조사. 채광, 환기, 결로, 침수 흔적, 누수, 배수, 내부 구조, 출입구와 외부 지표면의 관계를 직접 확인하세요.
- 소하천·토지 규제 확인. 소하천구역과 예정지 저촉, 성장관리계획구역 및 토지거래허가 관련 사항을 토지이용계획확인서와 관계기관에서 재확인하세요.
- 공부 차이 확인. 감정평가 요항과 토지 정보의 지목 표시가 서로 다르므로 토지대장·등기부·감정평가서를 대조하세요.
- 배당 관계 검토. 신한카드의 가압류와 강제경매개시결정은 연결된 권리입니다. 중복 계산 여부와 신청채권의 실제 충족 여부를 채권계산서로 확인하세요.
- 관리비·명도 비용. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 점유자와의 인도 협의 및 명도 비용을 입찰 전 조사하세요.
- 매각 원본 대조. 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서와 경매기일 변경 여부를 확인한 후 응찰하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격이 매력적이라는 뜻은 아니다”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명료합니다. 과거 근저당권은 말소됐고, 2024.11.14 현대카드 가압류를 말소기준으로 현재 가압류 5건과 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액 0원이 계산됩니다.
그러나 권리 소멸과 투자 수익성은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 108,000,000원은 최근 거래가격 102,500,000원보다 높고, 확인된 가격 추세는 -15.3%입니다. 더구나 비교 거래는 면적과 층이 달라 본건의 직접적인 시세로 확정할 수 없습니다.
소규모 다세대라는 특성과 지하 1층의 물리적 조건, 거래 표본 부족, 임대관계 미상, 소하천 관련 토지 규제까지 고려하면 신건 가격에 후한 평가를 내리기 어렵습니다. 등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격 검증과 점유·현장 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
종합 판단: C등급 — 신건 입찰 신중. 최근 거래를 웃도는 가격과 하락 추세, 지하층 환금성 및 미확인 임대관계가 핵심 감점 요인입니다.
