수원지방법원 2025타경53784. 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 80-32 소재 연립·다세대 및 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 지상 2층 건물로, 주거용으로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 2021년 2월 17일이며, 토지면적은 335㎡입니다. 현재 소유자는 진효숙으로, 2021년 6월 25일 소유권을 이전받았습니다.

등기부의 핵심은 같은 날 설정된 송포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 332,400,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 도이치파이낸셜·신용보증기금·파주연천축산업협동조합·서울신용보증재단·하나캐피탈의 가압류가 순차적으로 설정되었지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다.

그러나 권리상 소멸 전망만으로 입찰 적정성을 판단할 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고, 매각조건에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다. 주변도 일반적인 대규모 공동주택 단지가 아니라 주택·공장·창고·농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 특히 실거래 비교 근거가 확보되지 않은 상태여서, 최저가를 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 말소기준

현재 권리분석에서 가장 중요한 기준일은 2021년 6월 25일입니다. 송포농업협동조합의 근저당권이 설정된 날로, 이후 발생한 가압류 5건과 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

그보다 앞선 강동수산새마을금고 근저당권 2건은 각각 채권최고액 90,000,000원과 344,400,000원이었으나, 2021년 6월 25일 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 따라서 이 두 채권최고액을 현재 인수채무나 유효 담보채권에 더해서는 안 됩니다.

송포농업협동조합이 신청했던 2025년 1월 24일 임의경매개시결정도 2025년 2월 21일 취하되어 2월 24일 말소되었습니다. 현재 사건은 2025년 12월 30일 하나캐피탈이 신청한 강제경매개시결정에 따른 것입니다. 앞선 임의경매가 취하되었다고 해서 송포농업협동조합의 근저당권까지 소멸한 것은 아닙니다.

임차인·점유관계 — 인수 추정 0원과 명도 안전은 다르다

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 예상배당에서도 임차보증금 인수액은 0원으로 산정되었습니다. 하지만 감정요항표에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다.

따라서 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 관계인인지는 확정할 수 없습니다. 특히 점유자의 전입일·점유 개시일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 유무도 단정할 수 없습니다. 선순위 대항력 임차인이 별도로 확인된다면 매수인의 보증금 인수 판단이 달라질 수 있으므로 반드시 현황조사서와 전입세대 관련 자료를 대조해야 합니다.

② 가격 비교 — 신건 469,657,200원을 싸다고 볼 수 있는가

현재 감정가와 최저매각가는 모두 469,657,200원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 예상 인수액 0원을 전제로 하면 취득세·등기비용 등 부대비용을 제외한 실질취득금액도 469,657,200원입니다.

다만 주변 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.

회차별 매각 시나리오

각 금액은 해당 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정에 따른 계산입니다. 회차별 채권 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 매수인이 그대로 승계하는 금액이 아닙니다. 예상 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 수치입니다.

1회 유찰 시 최저매각가는 375,725,760원, 2회 유찰 시 300,580,608원으로 내려갑니다. 같은 가정에서 매수인의 등기상 인수액은 계속 0원이지만, 채권자들의 미배당액은 증가합니다.

그렇다고 1회 또는 2회 유찰 가격이 자동으로 시세보다 싸지는 것은 아닙니다. 적정 입찰가를 정하려면 유사 거래사례·토지가치·건물상태·제시외 건물의 가치를 함께 검증해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 469,657,200원 가정)

집행비용 7,096,572원은 매각가의 약 1.5%를 적용한 추정치입니다. 근저당권은 실제 채무잔액이 아닌 채권최고액 332,400,000원을 기준으로 계산했습니다. 갑구 10번 강제경매개시결정은 별도 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

이 계산에서는 채권액 합계 429,307,858원이 모두 배당되고, 집행비용을 공제한 뒤 소유자에게 33,252,770원이 남습니다. 반면 1회 유찰 시 미배당액은 59,642,259원, 2회 유찰 시에는 133,735,379원으로 늘어납니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 소재 봉현1리마을회관 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택단지와 소규모 공장·창고, 농경지, 임야 등이 혼재합니다. 주거시설만 밀집된 지역과는 입지 성격이 다릅니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능합니다. 다만 버스정류장까지 상당한 거리가 있는 것으로 평가되어, 차량 접근성과 대중교통 이용 편의성을 구분해 판단해야 합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕의 지상 2층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감이며, 하이샷시 이중창호가 설치되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수·난방·전기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 335㎡입니다. 완경사의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 213,500원/㎡입니다. 토지의 형상·고저·도로조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 준보전산지, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 향후 증축·용도변경·개발계획이 있다면 개별 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 외국인 등 특정 취득주체와 용도를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있고, 표시된 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 이 기간은 매각기일보다 앞서 종료되므로 현재 지정의 연장 여부와 실제 취득에 대한 허가 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함되어 있으므로 그 현황과 법적 상태는 별도로 살펴야 합니다.
• 환금성. 인근에 주택·공장·창고·농지가 혼재하고 대중교통 접근에 제약이 있어 매수수요를 폭넓게 가정하기 어렵습니다. 거래가격과 거래 빈도를 확인하지 못한 상태이므로 향후 처분기간 및 환금성을 보수적으로 평가하는 것이 적절합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2021.06.25 송포농업협동조합 근저당권이 말소기준임을 등기사항전부증명서 원본으로 확인합니다. 이전 강동수산새마을금고 근저당권 2건의 말소 상태도 재확인합니다.
• 임차인·점유자 확인. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사서·전입세대 관련 자료·실제 점유관계를 확인합니다. 점유자의 보증금, 전입 및 점유 시점, 확정일자를 파악해 대항력과 보증금 인수 가능성을 검토합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·구조·용도·감정평가 반영 여부를 확인합니다. 현장에 존재하는 건물과 매각 대상이 일치하는지 대조해야 합니다.
• 시세 확인. 최저가 469,657,200원을 기준으로 인근 유사 연립·다세대 및 토지의 최근 실거래를 조사합니다. 토지면적·도로접면·건물상태·이용형태를 맞춘 뒤 가격을 비교해야 하며, 실거래 검증 전에는 가격상 이익을 확정해서는 안 됩니다.
• 신청채권 및 배당. 하나캐피탈의 신청채권액 14,078,430원과 가압류 청구금액 15,440,312원의 관계를 확인합니다. 신청인 예상배당액 0원 표시와 가압류 배당 계산의 정합성도 점검합니다.
• 현장 접근·토지 경계. 차량 진입도로의 실제 폭과 통행 상태, 인접 토지와의 경계, 건물의 위치 및 제시외 건물의 점유 범위를 확인합니다. 도로 관련 공부와 현황도 대조하는 것이 좋습니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등 관련 규제를 확인하고, 토지거래허가구역의 지정 연장 여부와 매수인에게 적용될 수 있는 조건을 점검합니다.
• 미납 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 기타 배당에 영향을 주는 법정 우선채권을 확인합니다. 예상배당과 실제 인수·부대비용은 구분해야 합니다.
• 입찰가격 결정. 신건 최저가와 1회·2회 유찰 가격은 각각 469,657,200원, 375,725,760원, 300,580,608원입니다. 단순 할인율이 아니라 검증된 시세와 추가비용을 기준으로 응찰 상한을 설정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지 관련 공부와 경매사건의 진행 상태를 확인합니다.

맺으며 — “권리상 소멸 전망 ≠ 가격 메리트”

이 물건은 등기상 말소기준이 비교적 명확합니다. 2021년 송포농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 강제경매개시결정이 소멸하는 구조이고, 현재 예상배당에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임대관계는 아직 미상이며, 제시외 건물이 포함된 일괄매각이라는 점도 중요합니다. 실제 점유·건물의 법적 상태·추가 부담을 확인하기 전에는 권리가 완전히 안전하다고 단정하기 어렵습니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 최저매각가 469,657,200원이 주변 실거래 시세보다 저렴하다는 객관적 근거가 확인되지 않았습니다. 교외 주택·공장·창고 혼재 지역의 특성과 토지이용 규제를 고려하면 환금성 검증도 필요합니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 등기상 인수 추정액이 0원이라는 장점은 있지만, 점유관계·제시외 건물·시세가 확인되지 않은 신건에 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다. 입찰의 우선순위는 시세 검증, 점유 확인, 일괄매각 범위 확인입니다. 이 세 가지를 해결하기 전에는 신건 최저가만 보고 응찰하는 것을 권하기 어렵습니다.