* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소와 매수인에 대한 대항력 행사 제한까지 유효하게 해결하는 경우에 한합니다. 현재 배당계산상 인수 예정액은 14,732,000원이며, 확약의 구체적인 효력은 원본 및 매각조건으로 확인해야 합니다.

인천지방법원 2026타경503463. 인천 남동구 간석동 렉스타워 5층 504호, 전용 53.6425㎡의 오피스텔입니다. 소유자 박종호가 2017년 6월 19일 거래가 165,000,000원에 취득한 물건으로, 2026년 4월 29일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 과거 인천산곡새마을금고와 수협은행의 근저당권은 각각 이미 말소되었습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 근저당이 아니라 2024년 12월 12일 등기된 전미경의 주택임차권입니다.

이 임차권의 전입·점유개시일은 2022년 11월 30일, 확정일자는 2022년 10월 4일입니다. 둘 다 2026년 4월 29일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당을 받아도 보증금을 전액 회수하지 못하면 잔액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 말소동의 확약서가 이 위험을 실질적으로 해소하는지가 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 지워졌지만 임차권이 남았다

등기부에 등장하는 근저당권 두 건은 모두 이미 말소된 권리입니다. 2017년 인천산곡새마을금고의 채권최고액 2,600,000,000원 근저당은 같은 해 6월 19일 말소되었고, 수협은행의 채권최고액 134,400,000원 근저당도 2021년 10월 28일 말소되었습니다. 따라서 해당 금액들을 현존 채무나 매수인의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준으로 제시된 권리는 2026년 4월 29일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 성립한 전미경의 임차권등기는 매각만으로 당연히 사라진다고 보기 어렵습니다. 배당 부족액에 대한 인수 가능성을 먼저 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.5억과 확약의 관계

실제 임차인은 전미경 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로 등장하며, 별도의 실제 임차인으로 세거나 임차보증금 150,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

③ 실질취득 시나리오 — 낙찰가가 아니라 총액으로 비교

위 실질취득은 각 회차의 매각대금과 배당모형상 인수금액을 합산한 값입니다. 임차권 인수가 유지된다는 전제이며 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 제외됩니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 합계가 완전히 동일하지는 않습니다.

보증금이 매각가보다 크기 때문에 유찰되어 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어납니다. 즉 확약이 적용되지 않는다면 실질취득은 약 152,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 반대로 확약의 유효성이 확인되어 인수금액이 0원이 된다면 실제 낙찰가가 실질취득금액의 출발점이 됩니다.

④ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보여도 거래 시점이 오래됐다

렉스타워의 확인되는 동일 면적 실거래는 2021년 6월과 2022년 6월 거래입니다. 전체 평균은 158,500,000원, 가장 최신으로 확인되는 거래는 2022년 6월의 187,000,000원입니다. 다만 모두 과거 거래이므로 2026년 현재 시세를 직접 증명하지는 못합니다.

신건 최저가 138,000,000원은 확인된 전체 거래 평균의 87.1%, 2022년 6월 거래가 187,000,000원의 73.8%입니다. 과거 두 거래 사이의 가격 상승폭은 43.8%로 계산되지만, 이를 현재까지 이어지는 상승 추세로 볼 근거는 부족합니다.

확약 미적용 시 실질취득금액 152,732,000원은 전체 과거 거래 평균에 가까워집니다. 따라서 최저가만을 2022년 거래가격과 비교해 할인 폭이 크다고 설명하는 것은 적절하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)

매각대금 138,000,000원은 집행비용과 임차인 우선변제 배당으로 전액 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당액 14,732,000원은 대항력 인수가 유지되는 경우의 산술상 매수인 부담입니다. 주택도시보증공사 신청채권은 배당모형상 0원 배당이며, 임차보증금과 중복하여 별도 인수채무로 계산하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 1호선 간석오거리역 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2017.01.10 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 오피스텔로, 위생·급배수·승강기 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,755,000원/㎡로 제시되며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
• 접근성. 건물은 남서측과 북동측의 포장도로에 접하고, 해당 토지는 세장형의 상업용 건부지입니다.
• 환금성. 72세대 규모의 오피스텔로, 실거래가 표본은 2건에 그치며 단지 경매 평균 유찰은 3.6회입니다. 취득가격뿐 아니라 향후 매도 가능성과 기간도 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 임차권등기의 말소를 어떤 조건으로 보장하는지, 해당 확약이 매수인에게 어떤 효력을 갖는지 확인해야 합니다.
• 대항력 포기 여부. 실제 임차인 전미경의 대항력 포기 또는 보증기관의 적법한 권리승계·처분 권한이 확인되는지 별도로 점검해야 합니다. 말소동의와 대항력 포기는 동일한 개념이 아닙니다.
• 인수액 분리 산정. 확약 효력 인정 시 실질 인수 0원*과 효력 미확인 시 산술상 인수 14,732,000원을 구분하여 입찰가격을 결정해야 합니다.
• 유찰 시 총취득액. 1회 유찰 시 최저가 110,400,000원, 2회 유찰 시 88,320,000원이지만, 확약 미적용 시 실질취득은 각각 152,345,600원과 151,989,760원으로 계산됩니다. 낙찰가만 보고 할인율을 판단해서는 안 됩니다.
• 최근 거래 확인. 제시된 동일 면적 거래는 2021년과 2022년 자료입니다. 입찰 전 2026년의 실거래·매물가격·임대수요를 추가로 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 인도 가능 여부, 명도 협의 및 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비와 공과금. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성 및 기타 공과금 문제를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 및 매각조건 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본을 확인하고 매각기일 전 정정·변경 사항이 없는지 점검해야 합니다.

맺으며 — “1.38억에 낙찰받아도 1.38억 취득은 아닐 수 있다”

인천 렉스타워 504호의 핵심은 150,000,000원 보증금의 선순위 대항력 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 과거 근저당은 이미 말소되어 있지만, 임차권의 인수 여부는 별개의 문제입니다.

확약이 임차권등기 말소와 대항력 문제를 유효하게 해결한다면, 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리될 수 있습니다. 그러나 그 효력이 확인되지 않은 상태에서는 신건 기준 14,732,000원 인수, 실질취득 152,732,000원을 함께 고려해야 합니다. 유찰되더라도 인수액이 늘어나 실질취득금액은 크게 낮아지지 않습니다.

과거 거래 평균 158,500,000원과 2022년 거래가 187,000,000원은 참고자료일 뿐, 현재 가격의 안전마진을 입증하지는 못합니다. 평균 3.6회 유찰이라는 단지 특성과 제한적인 거래 표본을 고려하면 권리조건 확인과 최신 시세 검증이 모두 선행되어야 하는 물건입니다.

종합 판단은 C등급. 확약서의 유효성이 확정되기 전까지는 권리위험을 해소된 것으로 단정하지 않고, 신건 가격의 메리트도 보수적으로 평가합니다. 이 사건의 승부처는 최저가의 할인율이 아니라, 확약의 실제 효력과 매수인이 최종 부담할 총취득금액입니다.