수원지방법원 2025타경53792. 성남시 중원구 금광동 퀸즈파크 2층 201호, 면적 52.59㎡의 집합건물입니다. 건축물의 공부상 용도는 근린생활시설(사무소)이지만 현재는 주택으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 이 차이는 단순한 명칭의 차이가 아닙니다. 실제 사용의 적법성, 향후 원상복구 또는 용도변경 가능성, 금융기관 담보평가와 재매각 가능성까지 점검해야 할 사항입니다.

등기상 소유자는 김용현이며, 강제경매를 신청한 사람은 임차권등기권자인 김윤호입니다. 김윤호는 2020년에 전입하고 확정일자를 갖춘 임차인으로, 2021년 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 임차권등기의 등기일이 말소기준권리보다 늦다는 사실만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

특히 2023년에는 몰수 및 부대보전청구 관련 보전처분도 등기됐습니다. 일반적인 후순위 가압류와 달리 해당 보전처분의 말소 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이 물건은 일반적인 선순위 근저당 경매보다 검토해야 할 권리관계가 훨씬 복잡합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.02.23 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2020.04.27에 전입한 김윤호는 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다. 임차권등기 자체는 2023.08.09에 이뤄졌지만, 기존 대항요건과 확정일자에 따른 권리관계까지 후순위로 바뀌는 것은 아닙니다.

주택도시보증공사·이미지의 가압류, 국가·성남시의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 2023년 몰수·부대보전 관련 보전처분은 매각에 따른 말소 여부가 확인되지 않았습니다. 또한 한국자산관리공사의 공매공고가 존재하므로 공매절차와 법원경매의 관계도 교차 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 배당 부족분이 매수인 인수로 전환

신원이 확인되는 실제 임차인은 김윤호 1명입니다. 다만 별도로 기재된 '기사항전'의 신원과 임대차관계는 확인되지 않아, 추가 임차인인지 중복 또는 잘못 기재된 신고인지 확정할 수 없습니다. 따라서 전체 실제 임차인 수를 단정하거나 해당 신고의 보증금이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

주택도시보증공사는 이 사건에서 가압류 채권자로 등재되어 있으며, 별도의 임차보증금 승계 신고자로 확인되는 것은 아닙니다. 주택도시보증공사의 청구금액 2,008,000,000원을 김윤호의 임차보증금에 합산하지 않습니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다

실질취득 = 가정 매각가 + 김윤호의 미배당 보증금 인수액. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용과 별도 미확인 임차인 위험은 제외한 금액입니다.

신건과 1회 유찰 가격에서는 김윤호의 임차보증금 190,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 그러나 2회 유찰 시 낙찰가 168,960,000원에서 집행비용을 제외하면 임차인 배당액은 165,794,560원으로 줄어듭니다. 부족한 24,205,440원을 매수인이 인수하므로, 실질취득액은 190,000,000원이 됩니다.

④ 시세 비교 — 숫자는 저렴하지만 표본은 적다

퀸즈파크 전용 52.59㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.01의 360,000,000원이며, 2024.03에는 315,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 337,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 360,000,000원을 우선 비교합니다.

신건 최저가 264,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균과 비교하면 78.2%이며, 두 거래 구간을 비교한 상승률은 14.3%입니다. 제공된 거래 기준으로는 하락 추세가 아니라 상승한 모습입니다.

다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이고 두 실거래 모두 7층입니다. 경매 대상은 2층이며, 공부상 사무소를 주택으로 사용하는 특수성도 있습니다. 따라서 7층 거래가 360,000,000원을 이 물건의 확정적인 매도 가능 가격으로 적용하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)

배당순서는 제시된 예상배당 계산을 따릅니다. 김윤호의 경매신청 청구금액과 임차보증금은 별개의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 당해세, 최우선변제, 배당순위 및 법원 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

현재 가정에서는 집행비용 4,496,000원을 제외한 뒤 김윤호에게 190,000,000원이 배당되고, 주택도시보증공사에 69,504,000원이 배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 금액은 없으며, 주택도시보증공사를 비롯한 후순위 채권에는 상당한 미배당액이 남습니다.

채권자 전체의 미배당 추정액은 2,168,430,500원입니다. 하지만 이러한 채권 미배당액 전부가 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 특별히 중요한 인수 대상은 대항력 있는 임차인 김윤호의 미배당 보증금이며, 별도 보전처분과 미확인 점유 신고는 추가 검토가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남동초등학교 북서측, 지하철 남한산성입구역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물 상태. 2017.06.22 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 위생·급배수시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지소방시설, 지상주차장이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 4m 포장도로에 접합니다. 대지면적은 190.6㎡이며, 공시지가는 3,440,000원/㎡입니다.
• 토지 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등의 사항이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 있으므로 실제 입찰 및 취득 시점의 적용 대상과 용도를 확인해야 합니다.
• 환금성. 퀸즈파크는 7세대 규모로, 확인된 동일 면적 실거래가 2건입니다. 거래 표본이 적어 재매각가격과 매각 소요기간의 불확실성이 있습니다. 공부상 사무소와 실제 주거 사용의 차이도 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 김윤호의 대항력. 2020.04.27 전입과 2020.05.22 확정일자, 190,000,000원 보증금 및 2023.08.09 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다. 특히 배당 부족분의 매수인 인수 여부를 반드시 반영해야 합니다.
• 미확인 임차인 신고. '기사항전'으로 기재된 신고의 실제 당사자, 점유 여부, 보증금 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 금액 0원 기재만으로 보증금이 없다고 확정해서는 안 됩니다.
• 보전처분의 말소 가능성. 2023.08.02 보전처분과 2023.09.06 경정등기의 원인 사건 및 매각에 따른 말소 가능 여부를 경매법원에서 확인해야 합니다.
• 공매 진행 여부. 2022.06.29 한국자산관리공사 공매공고가 존재합니다. 공매절차의 현재 상태와 법원경매와의 관계를 확인해야 합니다.
• 공부상 용도. 근린생활시설(사무소)의 주거 사용이 적법한지, 위반건축물 여부 및 시정·원상복구 가능성을 검토해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 2회 유찰 시 낙찰가 168,960,000원에만 주목하지 말고 인수액 24,205,440원을 합산한 190,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 실거래 표본과 층수. 거래 사례는 7층이고 경매 대상은 2층입니다. 최근 실거래가격이 곧바로 해당 호수의 시장가치가 되는 것은 아닙니다.
• 점유·명도. 현재 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 처리와 명도 조건을 함께 검토해야 합니다.
• 미납 관리비 및 세금. 장기 미납 관리비 중 승계 가능한 비용과 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원 사건기록을 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “싼 가격보다 먼저 확인할 것은 권리와 용도”

성남 퀸즈파크 201호의 신건 최저가 264,000,000원은 최근 거래가격 360,000,000원의 73.3%입니다. 표면적인 가격 차이만 보면 관심을 가질 만한 물건입니다. 그러나 확인된 실거래가 매우 적고, 거래 사례가 7층에 한정되어 있어 가격 비교 자체에도 주의가 필요합니다.

더 중요한 점은 김윤호의 대항력 있는 임차보증금 190,000,000원입니다. 신건 가정에서는 전액 배당돼 인수액이 0원으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 미배당액 24,205,440원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 취득액은 190,000,000원으로 계산되며, 낙찰가가 계속 내려간다고 취득비용도 같은 비율로 내려가는 것은 아닙니다.

여기에 몰수·부대보전처분의 말소 불확실성, 미확인 점유 신고, 공부상 사무소의 주택 사용과 위반건축물 가능성이 있습니다. 특히 보전처분은 일반 후순위 가압류와 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 공매공고까지 존재하므로 법원경매 외 절차와의 관계도 확인해야 합니다.

종합 판단은 C등급(43점)입니다. 최근 실거래 대비 낮은 가격과 신건 기준 보증금 전액배당 가능성은 긍정적이지만, 권리 정리의 불확실성과 용도 문제, 낮은 거래 표본의 신뢰도가 이를 크게 상쇄합니다. 가격은 검토할 가치가 있으나, 권리와 사용 적법성이 확인되기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 타당합니다.