인천지방법원 2026타경503468. 인천 부평동 제이캐슬 8층 802호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 172,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 서상철이며 2022년 6월 22일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 물건에서 가장 주의해야 할 것은 을구 3번에 등기된 오유미의 주택임차권입니다. 보증금은 무려 270,000,000원으로 최저매각가를 웃돕니다.
다만 이 사건은 일반적인 보증금 인수형과 결정적인 차이가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 확약의 효력이 유지되고 매각 후 해당 임차권이 약정대로 말소된다면, 매수인이 오유미의 미배당 보증금을 실질적으로 떠안지 않는 구조로 판단할 수 있습니다. 반대로 확약이 적용되지 않거나 이행되지 않는다면 고액 인수 위험이 다시 문제가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503468 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 149-7 제이캐슬 제8층 제802호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로105번길 18-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설 이용 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 14층 건물 중 8층 802호 |
| 사용승인일 | 2016.12.06 |
| 소유자 | 서상철 (2022.06.22 소유권이전 · 등기 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.04.29 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 선순위 임차권 | 오유미 · 보증금 270,000,000원 (을구 3번) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
등기부상 과거 농협은행주식회사의 근저당권은 2022년 5월 31일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 확인되는 말소기준권리는 2026년 4월 29일 강제경매개시결정입니다. 그런데 오유미의 임차권등기는 그보다 앞선 2024년 6월 26일 접수되었고, 전입신고와 점유 개시는 2022년 5월 31일로 기재되어 있습니다.
이 임차권은 등기상 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 권리로 분석됩니다. 보증금이 전액 배당되지 않는다면 원칙적으로 미배당 보증금에 대한 매수인 인수 문제가 발생합니다. 단, 이 물건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 별도 해소 사유가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 오유미 | 8층 802호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.05.31 확정 2022.05.09 계약 2022.05.04 |
270,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계신고 아님 말소동의 확약 |
| 실제 임차인 | 오유미 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.05.04 |
| 확정일자 | 2022.05.09 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.05.31 |
| 임차권등기 | 2024.06.26 · 을구 3번 · 2024카임12761 |
| 임차보증금 | 270,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.06.26 |
| 예상배당액 | 168,792,000원 |
| 확약 전 인수 추정액 | 101,208,000원 |
| 확약 반영 실질 인수액 | 0원 (확약 유효·이행 전제) |
확약의 적용 범위도 중요합니다. 오유미 임차권에 대한 말소동의가 다른 임차권이나 별개의 인수권리까지 자동으로 소멸시키는 것은 아닙니다. 확약 밖에 대항력 있는 임차인이 존재한다면 그 인수 위험은 별도로 남습니다. 현재 확인된 실제 임차인은 오유미 1명이지만, 입찰 전 점유관계와 추가 권리의 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
③ 실질취득액 — 확약이 성립하면 구조가 달라진다
이 사건의 보증금은 270,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄고, 그만큼 매수인 인수액은 늘어납니다. 따라서 실질취득액은 보증금 약 270,000,000원에 집행비용이 더해지는 수준으로 유지됩니다.
하지만 이 물건은 말소동의 확약서가 제출된 예외 사례입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 오유미의 미배당 보증금을 인수하지 않으므로, 실질취득액은 낙찰가에 취득 관련 부대비용을 더한 금액으로 판단합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 172,000,000원 | 101,208,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 137,600,000원 | 135,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 110,080,000원 | 162,261,120원 | 0원 |
※ 확약 전 인수 추정액은 회차별 배당 시뮬레이션에 따른 미배당 보증금입니다. 말소동의 확약서가 유효하게 적용·이행되면 오유미 임차권에 대한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 판단합니다. 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 오유미 · 보증금 우선변제 | 270,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 172,000,000원에서 집행비용 3,208,000원을 공제하면 168,792,000원이 남습니다. 배당 시뮬레이션에서는 이 금액이 선순위 임차인 오유미에게 배당되고, 주택도시보증공사에 대한 별도 배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 계산됩니다.
주택도시보증공사의 신청채권자 기준 미배당액은 270,000,000원입니다. 다만 이 채권자 미배당액을 매수인이 추가로 인수하는 보증금으로 해석하거나 오유미의 임차보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
예상배당은 집행비용 추정치를 사용한 시뮬레이션입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 오유미의 미배당 보증금 101,208,000원은 확약 적용 전 금액이며, 확약의 유효한 이행을 전제로 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평5동 행정복지센터 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 부평시장역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2016.12.06 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 업무시설입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장시설, 기본적인 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시 적용되는 규제 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 및 이용상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 업무시설 이용으로 기재된 반면, 등기된 임차권은 주거 목적입니다. 실제 이용상태와 관련 법적 적용관계를 대조해야 합니다.
- 환금성. 부평시장역 인근 오피스텔이지만 감정가만으로 환금성이나 시장가격을 단정하기는 어렵습니다. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 실제 매매가격과 거래량을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 가장 중요한 사항입니다. 주택도시보증공사의 확약서가 어떤 권리를 대상으로 하고, 어떤 조건에서 효력이 발생하며, 매각 후 실제 말소까지 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
- 오유미 임차권의 처리 확인. 을구 3번 임차권은 선순위입니다. 확약이 이행되지 않으면 원칙적인 미배당 보증금 인수 위험이 발생할 수 있으므로 해당 권리의 말소 및 보증금 반환채무 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 별도 인수권리 재확인. 확약은 해당 임차권에 관한 것입니다. 확약 대상 밖에 다른 대항력 임차인이나 인수권리가 존재한다면 그 위험까지 해소되는 것은 아닙니다.
- 배당표 검증. 임차인 보증금 270,000,000원, 예상배당 168,792,000원, 미배당 101,208,000원의 관계를 확인하고, 집행비용과 조세채권 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 점검해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 누가 실제 점유하는지는 별도로 확인해야 합니다. 점유관계에 따라 인도·명도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다.
- 업무시설 이용상태. 감정평가상 업무시설 이용과 주거 목적 임차권등기의 차이를 확인하고, 향후 사용·임대 계획에 적합한 물건인지 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 172,000,000원이 적정한지 판단하려면 같은 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물가격을 비교해야 합니다. 확약서가 있다고 해서 신건 가격이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 관리비 및 부대비용. 미납 공용관리비, 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 등 낙찰가 이외에 필요한 자금을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.7억 임차권보다 확약서의 효력이 중요하다”
인천 부평 제이캐슬 802호는 최저가 172,000,000원에 보증금 270,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재하는 물건입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 원칙적인 미배당 보증금은 101,208,000원이며, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액은 보증금 약 270,000,000원에 집행비용이 더해지는 수준입니다.
그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 중요한 예외가 있습니다. 확약이 유효하게 이행된다면 오유미 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 현재 회차의 실질취득 기준금액은 부대비용을 제외한 172,000,000원입니다.
그렇다고 현재 최저가를 곧바로 유리한 가격으로 평가할 수는 없습니다. 실제 시장가격과 비교한 할인 여부가 확인되지 않았고, 업무용 오피스텔의 환금성 및 주거 목적 임차권의 법적 관계도 점검해야 합니다. 특히 말소동의 확약서의 조건과 이행 가능성을 확인하지 못한 상태에서는 고액 보증금 인수 위험을 완전히 배제하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 중요한 인수 위험이 해소되지만, 선순위 임차권의 금액이 크고 확약의 실제 효력 확인이 필수이며 시세상 가격 메리트도 입증되지 않았습니다. 권리 해소 가능성은 긍정적이지만, 확약서 확인과 가격 검증 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다.
