인천지방법원 2026타경503497. 인천 남동구 구월동에 있는 기흥빌라 3층 301호, 전용 28.57㎡의 소형 다세대주택입니다. 1991년 사용승인된 지하 1층·지상 3층 건물로, 현재 등기부상 소유자는 주식회사금남입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고 청구금액은 113,000,000원입니다.

겉으로 보면 감정가와 최저매각가가 모두 5,800만원인 신건입니다. 등기부에는 임차인 김인태의 113,000,000원짜리 주택임차권등기가 존재하며, 임차인의 전입과 임차권등기는 말소기준인 2024년 6월 3일 가압류보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 낙찰자가 보증금 부족분을 떠안을 수 있는 구조입니다.

이 사건을 일반적인 대항력 임차인 인수형과 구분하는 결정적 자료가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있다는 점입니다. 따라서 입찰의 핵심은 명세서의 인수권리 기재만 보는 것이 아니라, 확약서의 구체적인 효력과 말소 조건까지 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 말소동의 확약

말소기준권리는 2024.06.03 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.11.23에 김인태의 주택임차권등기가 이루어졌고, 실제 전입일은 2021.09.17입니다. 따라서 단순히 후순위 권리들이 매각으로 소멸한다고 해서 임차인의 보증금까지 자동으로 없어지는 사건은 아닙니다.

반면 2025.07.31 국의 압류와 2026.04.30 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기된 것으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 과거 한국주택은행·전홍규·인천수산업협동조합·녹동신용협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

확인되는 실제 임차인은 김인태 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 김인태의 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

김인태의 보증금은 113,000,000원으로, 감정가 58,000,000원의 거의 두 배입니다. 배당표에 따르면 집행비용을 차감한 56,556,000원을 우선배당받고 나머지 56,444,000원은 미배당되는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약이 김인태의 해당 임차권등기 말소와 보증금 인수책임 해소에 유효하게 적용되는 경우, 매수인은 위 미배당액을 추가 인수하지 않는 것으로 분석합니다.

③ 시세 비교 — 2021년 거래가격과 현재 가치를 구분

기흥빌라는 8세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 같은 건물 전용 28.57㎡ 거래 사례는 2021년 7월부터 12월까지 3건이며, 평균 거래금액은 103,666,666원입니다. 다만 확인되는 최신 거래가 2021년 12월이므로 이 평균을 2026년 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.

확약을 반영한 실질취득액 58,000,000원은 2021년 거래 평균의 55.9%입니다. 2021년 최저 거래액 70,000,000원과 비교해도 낮습니다. 반대로 확약의 효력이 인정되지 않아 권리상 미배당액을 인수한다면, 실질취득액은 114,444,000원으로 올라가 당시 평균 거래액을 웃돌게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)

아래 배당표는 임차인의 우선변제권을 기준으로 계산한 예상 배당구조입니다. 말소동의 확약에 따른 실제 인수책임 해소 여부와는 구분해야 합니다.

예상 배당액은 집행비용 1,444,000원과 임차인 배당 56,556,000원으로 매각대금 58,000,000원 전액을 구성합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 별도 채권 표기는 실제 임차인 수 또는 보증금의 중복 증가를 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 그래서 최저가만 내려갔다고 매수인의 전체 취득 부담이 같은 폭으로 감소하지 않습니다. 이 물건 역시 확약을 반영하지 않은 권리 계산에서는 그 구조가 확인됩니다.

실질취득액 = 매각가 + 권리상 예상 인수액. 위 금액은 확약을 적용하지 않은 경우의 배당 시나리오 합산값이며 집행비용 추정치 차이로 보증금 113,000,000원과 소폭 차이가 있습니다. 낙찰 부대비용은 별도입니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월3동행정복지센터 남서측에 있는 기흥빌라입니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트단지 등이 혼재된 주거지역입니다.
• 교통. 동측 인근에 인천지하철 1호선 예술회관역, 남측 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되지만, 본건까지의 차량 출입은 다소 불편한 편입니다.
• 건물 구조. 1991.04.18 사용승인된 연와조 스라브지붕 건물로 지하 1층·지상 3층 규모입니다. 외벽은 적벽돌 마감이고, 기본적인 위생·급배수설비가 있는 것으로 평가됐습니다.
• 대지 및 도로. 대지면적 208.9㎡, 지형은 평탄한 자루형 토지입니다. 서측으로 폭 약 8미터 도로에 토지 일부가 접합니다. 차량 접근 편의와 실제 주차 여건을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있어 입찰 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 내부 마감과 설비 상태는 일부 추정에 근거하므로 실제 상태 점검이 필요합니다.
• 환금성. 전체 8세대, 전용 28.57㎡의 소규모 노후 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2021년 3건에 그쳐 현재 매수수요와 매도가격의 불확실성이 큽니다. 아파트와 동일한 환금성을 전제로 판단하기 어렵습니다.
• 전기공급 관련 사항. 현황조사 당시 현관에 전기공급제한 예정 알림이 붙어 있었습니다. 전기요금 체납 여부, 현재 공급상태, 공급 재개 조건을 확인해야 합니다.
• 건물 표시. 외벽에는 '기흥빌라'로 표시돼 있습니다. 등기상 주소·호수와 실제 출입구 및 점유 부분이 일치하는지 현장에서 대조할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약이 김인태의 을구 9번 임차권등기에 적용되는지, 말소 조건은 무엇인지, 매수인에게 미배당 보증금 청구가 남지 않는지 확인하세요.
• 매각물건명세서 원본. 임차권등기가 인수권리로 기재된 부분과 말소동의 확약서 제출 부분을 함께 대조하고, 매각조건의 변경 여부도 확인해야 합니다.
• 임차인·점유자 확인. 김인태는 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인입니다. 임차권등기와 별개로 현재 누가 점유하는지, 다른 임대차 또는 점유관계가 있는지 확인하세요.
• 배당 및 인수액. 권리상 예상 미배당액은 56,444,000원이나 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 이 차이를 해소하는 법적 근거를 확인하지 않은 채 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 시세 재확인. 확인 가능한 매매사례는 2021년 거래입니다. 과거 평균 103,666,666원을 현재 시세로 사용하지 말고, 현재 매물가격과 최근 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
• 노후도와 수리비. 1991년 사용승인 건물의 누수·방수·배관·전기설비·내부 수리 필요성을 확인하세요. 실제 점검이 어려운 경우 비용 불확실성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 전기공급제한 예정 알림. 관리 주체 및 전력 공급 관련 기관에 현재 상태를 확인하고, 미납 요금이나 공급 재개와 관련된 조건을 점검하세요.
• 체납·명도 비용. 관리비 공용부분 체납, 점유자 인도, 명도 협의 및 기타 매수 후 비용을 확인하세요. 확약으로 보증금 인수가 해소되더라도 명도 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
• 등기·세금 확인. 2025.07.31 국의 압류와 관련된 당해세 및 법정기일, 실제 배당순위 등을 확인하세요. 등기상 소멸하는 압류와 별개로 매각대금 배분이 달라질 가능성이 있습니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 다시 확인하세요. 특히 말소동의 확약서의 효력에 관한 의문은 입찰 전에 해소해야 합니다.

맺으며 — “5,800만원이 진짜 취득가격이 되려면”

인천 구월동 기흥빌라 301호의 핵심은 감정가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 113,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.

확약을 반영하지 않은 권리 계산에서는 신건 낙찰가 58,000,000원에 미배당 보증금 56,444,000원을 더해 실질취득액 114,444,000원이 됩니다. 이 구조라면 2021년 거래 평균보다 높은 부담이 발생하므로 단순히 최저가가 낮다는 이유로 투자 메리트를 인정하기 어렵습니다.

반면 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원이며, 신건 기준 실질취득액은 58,000,000원입니다. 이는 과거 2021년 거래 평균의 55.9% 수준이지만, 당시 거래가격을 현재 시세로 볼 수는 없습니다.

게다가 1991년 사용승인된 8세대 소형 다세대주택으로, 거래 표본이 적고 차량 접근이 불편하며 전기공급제한 예정 알림도 확인됐습니다. 따라서 확약에 따른 인수위험 해소는 긍정적이지만, 현재 가격의 적정성·노후 상태·환금성에 대한 검증은 여전히 필요합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 말소동의 확약서의 효력, 현재 점유관계, 전기공급 상태, 최신 시세를 확인하기 전에는 입찰을 서두르기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 확실성과 실제 처분 가능한 가격입니다.