인천지방법원 2026타경503516. 인천 서구 심곡동에 위치한 숲예찬 103동 4층 402호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 전용 51.63㎡의 주거용 집합건물입니다. 2017년 사용승인을 받은 건물로, 현재 소유자는 이용국입니다. 이용국은 2021년 6월 28일 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.

권리 구조는 단순하지 않습니다. 최초 근저당권은 2021년 6월 7일 이미 말소되었고, 현재 유효한 권리 가운데 말소기준은 2021년 10월 20일 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 황용의 전입신고와 점유개시일은 2021년 6월 7일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 확정일자도 2021년 4월 26일입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분석되며, 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

이 사건의 핵심은 바로 그 인수 문제에 대해 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서입니다. 확약의 구체적 문구와 적용 범위가 충족되는 경우 인수 위험을 해소할 수 있지만, 확인되지 않은 대항력 포기나 보증금 채권 소멸을 임의로 전제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2021년 6월 7일과 2021년 10월 20일입니다. 임차인 황용의 전입·점유개시가 말소기준 압류보다 빠르기 때문에, 이후의 임차권등기가 매각으로 말소되는지와 별개로 기존 대항력에 따른 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다. 임차권등기 자체가 말소 대상이라는 사실만으로 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

후순위 가압류인 최승현, 한국자산관리공사, 신용보증재단중앙회의 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 부평농업협동조합 근저당권은 2021년 6월 7일 말소되었으며, 2022년 개시되었던 별도의 강제경매와 중랑구 압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2026년 4월 30일 주택도시보증공사를 채권자로 하여 등기되었습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 황용 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 현재 점유 상태와 임차보증금 채권의 승계·변제 범위는 원본 서류로 확인해야 합니다.

* 실질 인수 0원은 해당 확약이 매수인의 인수의무를 유효하게 해소한다는 조건부 평가입니다. 확약을 적용하지 않은 배당 산식상 인수 예상액은 39,516,000원입니다. 확약의 적용 대상은 황용의 임차권등기 건이며, 다른 별도 권리까지 포괄적으로 면책한다는 의미는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 91.6%라는 숫자의 함정

숲예찬(240-17)의 전용 51.63㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 두 거래는 모두 2021년에 이루어졌습니다. 거래가 평균은 211,750,000원이고, 신건 최저매각가 194,000,000원은 이 평균의 91.6%입니다. 다만 오래된 거래를 기준으로 계산된 비율이므로 이를 현재 시장의 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

두 실거래의 가격 차이는 36,500,000원입니다. 가장 최근 확인 거래인 2021년 9월의 193,500,000원과 비교하면, 현재 최저매각가는 오히려 500,000원 높습니다. 같은 전용면적이라도 층과 물건 상태가 다르며, 무엇보다 거래 시점이 오래되었습니다.

확약 효력이 충분히 확인되어 인수액을 실질 0원으로 본다면 취득금액은 낙찰가인 194,000,000원입니다. 하지만 확약 효력이 인정되지 않아 산식상 부족분을 인수한다면 실질취득금액은 233,516,000원으로 높아집니다. 이는 2021년 실거래 평균 211,750,000원은 물론 최신 확인 거래 193,500,000원보다도 높은 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)

예상 배당은 집행비용 3,516,000원과 임차인 보증금 배당 190,484,000원으로 매각대금 194,000,000원 전액을 소진하는 구조입니다. 후순위 채권자와 소유자에 대한 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 변경될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수가 늘어난다

이 물건은 임차보증금 230,000,000원이 신건 최저가를 초과하는 대항력 인수형입니다. 아래는 확약을 적용하지 않은 일반적인 배당·인수 계산입니다. 유찰로 매각가격이 낮아질수록 임차인에게 돌아갈 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인 인수 가능액이 증가합니다.

확약을 적용하지 않는 경우에는 세 회차 모두 실질취득금액이 약 230,000,000원 수준입니다. 낙찰가격이 194,000,000원에서 124,160,000원으로 내려가더라도 인수 가능액이 증가하기 때문에, 매수인이 부담할 총액이 비례해서 낮아지지 않습니다.

반대로 확약 효력이 확인되어 인수액이 실질 0원이라면 각 회차의 실질취득금액은 각각 194,000,000원, 155,200,000원, 124,160,000원으로 평가할 수 있습니다. 그러나 이는 확약이 매수인의 인수의무까지 해소한다는 전제에서만 성립합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 심곡동 인천 서구청 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2017년 5월 25일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 치장석재 등으로 마감되었고 승강기·난방·위생설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 및 도로. 장방형의 공동주택 부지로 이용 중이며 북측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 765.3㎡, 지목은 대지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 확인되므로 실제 입찰 시 적용 규제를 확인해야 합니다.
• 공시지가 및 건물 상태. 공시지가는 1,268,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 총 24세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 실거래는 2021년의 2건뿐입니다. 거래 표본이 적어 현재 환금성과 적정 매도가격을 추정하는 데 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 확인하고, 말소동의의 대상·조건·효력 발생 시점·매수인 인수의무 면제 여부를 검토해야 합니다. 말소동의와 대항력 포기를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 확인. 을구 3번 황용의 임차권등기에 대해 보증금 230,000,000원, 전입 2021.06.07, 확정일자 2021.04.26, 임차권등기 2023.07.21의 관계를 원본과 대조해야 합니다.
• 보증금 인수 시나리오. 확약이 효력을 갖는다면 인수 실질 0원*, 효력이 미흡하면 신건 기준 39,516,000원 인수 가능성을 적용해 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
• 주택도시보증공사 권리관계. 경매신청채권액 230,000,000원과 임차인 황용의 보증금 230,000,000원의 관계를 확인하고, 보증금 채권의 대위·양도·승계 및 중복청구 여부를 원본 서류로 검토해야 합니다. 이를 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
• 최근 시세 재확인. 2021년 거래 2건만으로는 2026년 현재 가격을 산정하기 어렵습니다. 숲예찬과 주변 유사 다세대주택의 최근 거래, 호가, 층별·상태별 가격을 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 인도명령 가능 여부와 점유 이전 절차를 사전에 검토해야 합니다.
• 공적 부담 확인. 국민건강보험공단 압류와 후순위 채권자의 매각 소멸 여부를 확인하고, 당해세·미납 관리비·공용부분 체납금 등 별도 부담도 점검해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료와 확약서 전문을 확인하고 사건 진행상태 및 매각조건의 변경 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “확약서의 효력 확인이 가격보다 먼저다”

인천 숲예찬 402호는 단순한 저가 다세대 경매물건이 아닙니다. 보증금 230,000,000원인 대항력 임차인이 있고, 신건 최저매각가는 194,000,000원입니다. 일반적인 배당 구조에서는 39,516,000원의 미배당 보증금이 발생해 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 이 위험을 해소할 수 있는 중요한 자료입니다. 확약의 효력이 매수인의 보증금 인수의무까지 해소하는 것으로 확인된다면 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다. 그러나 확약의 문구와 조건을 확인하지 않은 상태에서 권리가 완전히 깨끗하다고 확정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 2021년 실거래 평균 대비 최저가 비율은 91.6%이지만, 이 거래들은 2026년 현재 시세를 뒷받침하기에 오래되었고 표본도 적습니다. 가장 최근 확인 거래가인 193,500,000원보다 신건 최저가가 500,000원 높다는 점 역시 즉각적인 가격 우위를 뒷받침하지 못합니다.

결론은 조건부 관망입니다. 우선 확약서의 효력과 임차인 인수의무 해소 여부를 확정하고, 그다음 현재 시장가격을 확인해야 합니다. 두 조건이 확인되기 전에는 신건 가격의 매력만을 근거로 입찰하기 어렵습니다. 권리는 확약 확인 전까지 보류, 가격도 현시세 검증 전까지 보류. 이것이 이 사건을 판단하는 핵심입니다.