인천지방법원 2026타경503523. 인천광역시 미추홀구 도화동 아이홈아파트 7층 702호입니다. 건물 명칭에는 아파트가 들어가지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 지하 1층부터 지상 14층까지의 철근콘크리트 구조이며, 해당 호실의 임차권등기상 면적은 84.77㎡입니다.
이 사건을 일반적인 근저당 경매처럼 이해하면 위험합니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 4월 14일의 국(안산세무서장) 압류입니다. 그런데 임차인 주영진은 그보다 앞선 2020년 6월 29일 전입·점유를 시작했고, 2020년 5월 29일 확정일자도 갖추었습니다. 따라서 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 임차인으로 판단해야 합니다.
중요한 반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약으로 주영진의 임차권등기와 관련한 인수 부담은 실질적으로 해소되는 것으로 평가하지만, 확약이 다른 점유자의 권리까지 없애 주는 것은 아닙니다. 그리고 권리가 정리되더라도 가격은 별개의 문제입니다. 최근 거래 평균 178,500,000원에 비해 최저가 187,000,000원은 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 377-11 아이홈아파트 7층 702호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 경인로 313 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 임차권등기상 84.77㎡ 전부 · 지상 14층 중 7층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지하 1층~지상 14층 |
| 소유자 | 권영만 (2020.07.14 소유권이전 · 거래가액 237,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.14 국 압류 (안산세무서장) |
| 선순위 임차보증금 | 주영진 · 237,000,000원 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (말소동의 확약 반영) 일반 배당 계산상 부족분 53,418,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부에는 과거 부평대건신용협동조합 근저당권 156,000,000원과 수협은행 근저당권 129,600,000원이 확인되지만, 두 근저당권은 각각 2019년과 2020년에 이미 말소되었습니다. 따라서 현재의 말소기준권리로 취급하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용은 별도
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주영진 7층 702호 84.77㎡ 전부 |
2020.06.29 2020.05.29 |
237,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 |
원칙상 인수 확약 반영 실질 0원 |
| 곽춘자 현황조사·매각물건명세서 |
2024.11.22 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증금·점유 확인 |
주영진. 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자도 갖추었으며 배당요구도 확인됩니다. 보증금 237,000,000원은 현재 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
곽춘자. 2024년 11월 22일 전입으로, 말소기준인 2022년 압류보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 순위관계에서는 말소기준권리에 대항하지 못합니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 실제 점유 및 임대차관계도 추가 확인이 필요합니다. 주영진에 대한 확약은 곽춘자에게 자동으로 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
아이홈아파트는 26세대 규모이며, 확인된 거래 자료는 총 7건입니다. 전체 평균 거래가격은 212,000,000원으로, 최저매각가 187,000,000원이 이보다 낮아 보입니다. 하지만 과거의 높은 거래가격이 평균을 끌어올린 영향을 고려해야 합니다.
최근 거래 2건의 평균은 178,500,000원이고, 최신 거래는 2024년 11월의 182,000,000원입니다. 최근 거래가격 추세는 과거 대비 -20.8%로 하락했습니다. 따라서 전체 평균 대비 저렴하다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 78.91㎡ | 12층 | 182,000,000원 |
| 2024.06 | 78.91㎡ | 3층 | 175,000,000원 |
| 2023.01 | 84.77㎡ | 11층 | 208,000,000원 |
| 2022.10 | 84.77㎡ | 12층 | 205,000,000원 |
| 2022.03 | 78.91㎡ | 7층 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 78.91㎡ | 2층 | 248,000,000원 |
| 2021.09 | 78.91㎡ | 9층 | 206,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 212,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | — | 2건 | 178,500,000원 |
최근 거래 2건은 전용 78.91㎡이고, 본건은 84.77㎡입니다. 본건과 동일한 84.77㎡ 거래는 2022~2023년에 확인됩니다. 거래 자료의 최신 시점이 2024년이므로 현재 시세로 단정할 수 없으며, 층·면적·내부상태 차이를 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,418,000원 |
| 1. 임차인 주영진(우선변제) | 237,000,000원 | 183,582,000원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자) | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 순서와 금액을 적용한 계산입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 표시된 것이며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 최저가 하락은 착시
이 사건은 말소동의 확약의 유효성에 따라 유찰의 경제적 의미가 크게 달라집니다. 확약이 유효하게 이행되면 주영진 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 평가되므로 유찰에 따른 낙찰가 하락이 매수인의 취득가격 하락으로 이어집니다. 반대로 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 늘어 낙찰가 인하 효과가 대부분 상쇄됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 187,000,000원 | 53,418,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 149,600,000원 | 90,294,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 119,680,000원 | 119,795,520원 | 0원 |
룰상 인수액은 각 회차의 예상배당과 집행비용을 반영한 금액입니다. 실제 낙찰가, 집행비용 및 배당 결과에 따라 달라집니다. 확약 반영 실질 인수 0원은 주영진의 임차권에 한정되며, 곽춘자의 점유·보증금 관련 미확인 사항까지 해소되었다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동의 도화1동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 상가점포가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 약 35m 폭의 도로에 접해 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 14층 건물로, 급배수·난방·승강기·기계식주차·소방설비를 갖추었습니다.
- 용도와 규제. 실제 이용상태는 오피스텔이며 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내역도 있으므로 입찰 시 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 세로장방형 토지로 상업용으로 이용되고 있습니다. 공시지가는 3,689,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 특이사항이 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인의 협조가 없어 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 26세대 규모의 소규모 건물로 거래 표본이 적습니다. 과거 고가 거래와 최근 거래 사이의 차이가 크고 거래가격 추세가 -20.8%이므로 보수적인 시세 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 효력, 조건, 적용 대상, 임차권등기 말소 및 대항력 관련 내용을 확인해야 합니다. 이 확인이 실질 인수액 0원 판단의 전제입니다.
- 주영진의 대항력과 배당. 전입 2020.06.29, 확정일자 2020.05.29, 보증금 237,000,000원 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 곽춘자의 실제 점유관계. 전입일은 2024.11.22로 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자·점유 및 명도관계는 별도 확인이 필요합니다. 주영진의 말소동의 확약이 곽춘자에게 적용되는 것은 아닙니다.
- 배당 및 체납 조세. 국 압류와 미추홀구 압류가 존재하므로 당해세와 실제 조세채권, 집행비용 및 배당순위가 예상배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 최근 거래가격. 최근 거래 2건 평균 178,500,000원과 최신 거래 182,000,000원을 우선 참고하되, 거래 시점이 2024년이고 전용면적도 본건과 다르다는 점을 고려해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 내부구조를 직접 확인하지 못했으므로 누수, 설비, 내부 마감, 수리비 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담과 실제 점유자의 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각조건과 원본 대조. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 확약서 및 법원 공고의 변경사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 권리 문제를 풀지만, 가격까지 해결하지는 않는다”
이 사건은 선순위 대항력 임차보증금 237,000,000원이 존재한다는 점에서 단순한 권리관계의 경매가 아닙니다. 일반 배당 계산대로라면 현재 최저가에서 53,418,000원의 보증금 부족분이 발생하고, 유찰 후에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권에 대한 실질 인수 부담은 0원으로 평가합니다. 이는 이 물건의 가장 중요한 긍정적 요소입니다. 그러나 확약의 효력과 이행조건을 반드시 확인해야 하고, 확약 대상이 아닌 곽춘자의 보증금·점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
가격은 여전히 조심스럽습니다. 최저가 187,000,000원은 최근 거래 평균 178,500,000원의 104.8%입니다. 전체 평균은 212,000,000원이지만 과거 고가 거래가 반영되어 있으며, 최근 거래가격 추세는 -20.8%로 하락했습니다. 26세대 규모의 소규모 건물이라는 점도 환금성을 보수적으로 평가할 이유입니다.
결론은 권리 확인이 선행되어야 하고, 신건 가격은 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 확약이 유효하면 인수 위험은 크게 완화되지만, 현재 최저가는 최근 거래가격보다 높습니다. 확약의 원본 확인과 미상 점유관계 조사, 그리고 최근 시세를 반영한 응찰가 검토가 모두 충족되어야 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
