인천지방법원 2026타경503538. 인천 미추홀구 용현동 인하대역헤리움메트로타워 12층 1252호 오피스텔입니다. 전유면적은 27.2277㎡이고, 철근콘크리트조 24층 건물의 12층에 자리합니다. 소유자는 윤찬웅이며, 2022년 3월 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기상 거래가액은 125,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권이 아닙니다. 등기상 말소기준권리는 2025년 9월 26일 부천시 압류인데, 그보다 먼저 임차인 조시정의 주택임차권이 설정되어 있습니다. 임차인은 2022년 3월 10일 전입·점유를 시작했고, 2022년 2월 15일 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.
그런데 매각물건명세서는 해당 임차권을 인수권리로 기재하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시합니다. 이 한 가지가 낙찰자의 실질 부담을 결정적으로 바꿉니다. 따라서 이 경매는 선순위 보증금의 숫자만 보고 포기할 물건도, 확약서가 있으니 무조건 안전하다고 볼 물건도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503538 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 665-8 인하대역헤리움메트로타워 12층 1252호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 용정공원로83번길 49 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 전유면적 / 층 | 27.2277㎡ 전부 · 24층 중 12층 |
| 소유자 | 윤찬웅 (2022.03.30 소유권이전, 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 | 140,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2025.09.26 부천시 압류 (갑구 5번) |
| 선순위 인수권리 | 을구 1번 주택임차권등기 · 조시정 · 보증금 145,000,000원 |
| 확약서 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건에서 2025년 9월 26일 부천시 압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 미추홀구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
반면 2024년 3월 29일 등기된 조시정의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차인의 전입과 확정일자는 이보다도 이릅니다. 따라서 후순위 압류처럼 단순히 매각으로 자동 소멸한다고 취급할 수 없습니다.
확약서가 없거나 유효하게 이행되지 않는다면 선순위 임차보증금 부족분의 인수 위험이 다시 문제가 됩니다. 확약의 효력은 조시정의 해당 임차권에 한정되므로, 별도의 점유자나 다른 임차인이 확인된다면 그 권리에 대한 인수 위험은 독립적으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약서가 있다
확인된 실제 임차인은 조시정 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 신청채권자의 청구금액과 임차보증금이 모두 145,000,000원이라는 사실만으로 독립된 보증금 채권이 두 개 존재한다고 계산해서는 안 됩니다. 구체적인 채권 승계 및 확약 관계는 관련 서류로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조시정 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.03.10 확정 2022.02.15 |
145,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 임대차계약일 | 2022.02.15 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.03.10 |
| 점유개시일 | 2022.03.10 |
| 확정일자 | 2022.02.15 |
| 임차권등기 | 2024.03.29 · 을구 1번 |
| 임차보증금 | 145,000,000원 |
| 임차 범위 | 12층 1252호 27.2277㎡ 전부 |
| 배당요구 | 있음 |
| 말소기준 대비 | 전입·확정일자·임차권등기 모두 선순위 |
| 확약 반영 인수 | 실질 0원 (확약 이행 전제) |
| 확약 미반영 인수 | 7,760,000원 (현재 회차 추정) |
일반적인 선순위 임차권이라면 낙찰대금에서 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 특히 본건은 임차보증금 145,000,000원이 최저매각가 140,000,000원보다 큽니다.
따라서 확약서를 고려하지 않은 가격 판단은 매우 위험합니다. 단순히 낙찰가만 지불한다고 가정하면 실제 취득 부담을 과소평가하게 됩니다. 하지만 본건에는 해당 주택임차권의 말소동의 확약서가 있으므로, 그 확약이 유효하게 이행되는 조건에서는 부족분을 매수인 실질 인수액에 더하지 않습니다.
단, 이는 확약서에 따른 해당 임차권의 말소와 인수 부담 해소가 유효하게 이행된다는 전제이며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도입니다.
보증금 145,000,000원 중 7,760,000원이 남습니다. 이 부족분을 매수인이 인수하는 경우 실질취득 부담은 147,760,000원으로 계산됩니다. 보증금 145,000,000원보다 높은 차이는 집행비용을 반영했기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 · 조시정(우선변제) | 145,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용과 임차인 우선변제에 매각대금 전액이 사용되는 구조입니다. 신청채권자 배당액은 0원으로 추정되며, 신청채권자의 예상 미배당은 145,000,000원입니다. 임차인 보증금 부족분은 7,760,000원이나, 확약서 이행 전제에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
임차인 배당액이 감소하면 확약 미반영 기준 보증금 부족분도 증가할 수 있습니다. 확약서가 유효하게 이행되는 경우에는 해당 임차권의 실질 인수 부담을 0원으로 보지만, 세금 등 별도 법정 부담과 배당 순위는 독립적으로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 다르다
이 사건은 현재 0회 유찰된 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 140,000,000원입니다. 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원으로 계산됩니다.
하지만 선순위 임차권의 인수 여부를 먼저 판단하지 않으면 유찰에 따른 가격 하락을 실제 투자수익으로 착각할 수 있습니다. 확약서 미반영과 확약서 반영 결과를 분리해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 미반영 인수 | 확약 미반영 실질취득 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 140,000,000원 | 7,760,000원 | 147,760,000원 | 140,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 112,000,000원 | 35,368,000원 | 147,368,000원 | 112,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 89,600,000원 | 57,412,800원 | 147,012,800원 | 89,600,000원 |
각 회차의 인수액은 제시된 배당 추정 시나리오 기준입니다. 실질취득은 낙찰가와 인수액의 합계로 산출하되 취득 부대비용은 제외했습니다. 확약서가 유효하게 이행되는 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 전 회차 0원입니다.
2회 유찰 시에도 낙찰가 89,600,000원에 인수액 57,412,800원을 더하면 147,012,800원입니다. 집행비용 때문에 소폭 차이는 있지만, 실질 부담이 임차보증금 145,000,000원 안팎에 고정되는 구조입니다. 최저매각가가 낮아진다는 이유만으로 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다.
즉 확약서가 유효하게 이행되는 한 해당 임차권 때문에 낙찰가 하락 효과가 상쇄되지는 않습니다. 다만 낙찰가 하락이 곧 시세 대비 저가 매입을 뜻하는 것은 아닙니다. 시장 거래가격과 환금성 검토가 별도로 필요합니다.
⑤ 가격 분석 — 감정가 1.4억의 적정성
현재 감정가는 140,000,000원입니다. 과거 등기상 소유권이전 거래가액은 2020년 4월 10일 147,400,000원, 2022년 3월 30일 125,000,000원으로 확인됩니다.
| 가격 근거 | 시점 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 과거 소유권이전 거래 | 2020.04.10 | 147,400,000원 | 이전 소유권 취득 거래가액 |
| 현 소유자 취득 | 2022.03.30 | 125,000,000원 | 윤찬웅 취득 거래가액 |
| 현재 감정가 | 현재 경매 | 140,000,000원 | 신건 최저매각가와 동일 |
이전 소유권 거래가액은 본건의 과거 가격을 보여주지만, 현재 시장가격을 대표하는 최근 실거래 평균으로 사용할 수는 없습니다. 과거 거래 당시와 현재의 시장 환경, 건물 상태, 수급이 달라질 수 있기 때문입니다.
현재 가격 메리트를 판단하려면 같은 건물의 유사 면적 오피스텔을 기준으로 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격, 거래량 및 가격 추세를 함께 확인해야 합니다. 현재 최저가 140,000,000원이 최근 시세보다 낮다는 근거는 확립되지 않았습니다.
확약서로 선순위 보증금 인수 부담이 해소된다는 점은 권리상 장점이지만, 그 사실 자체가 현재 최저가의 가격 경쟁력을 보증하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인하대역 서측 인근입니다. 주변은 상업시설, 공동주택, 대학교 등이 형성되어 있으며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 이상으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 중 12층 오피스텔입니다. 외벽은 돌붙임 및 페인트 마감, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생설비, 난방설비, 자동화재탐지시설, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 남측과 북측의 포장도로에 접하고 있으며 대체로 인접 도로와 등고합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역과 상대보호구역 등 이용 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재되어 있어 취득 목적 및 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 인하대역 인근의 오피스텔로 교통 접근성은 장점이지만, 실제 환금성은 같은 건물의 소형 오피스텔 거래가격과 거래량, 공실 및 임대수요를 확인한 후 판단해야 합니다.
이는 관리비 또는 공과금 관련 문제를 확인해야 하는 중요한 신호입니다. 다만 예고장 부착 사실만으로 체납액이나 현재 단전·단수 상태를 확정할 수는 없습니다.
관리사무소 및 공급기관을 통해 체납 내역과 실제 공급 상태를 확인하고, 특히 낙찰 후 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비와 복구비용을 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 확인해 조시정의 주택임차권등기 말소 범위와 조건을 대조해야 합니다.
- 인수 부담 해소 조건. 확약서의 효력 발생 조건, 낙찰 이후 등기 말소 절차, 임차보증금 잔액 청구와의 관계를 확인해야 합니다. 단순한 서류 제출 사실만으로 모든 의무가 이행됐다고 가정해서는 안 됩니다.
- 임차인과 채권자 관계. 실제 임차인 조시정과 신청채권자 주택도시보증공사의 채권 승계·대위 관계를 확인해 중복 채권 계산과 권리관계 오인을 방지해야 합니다.
- 말소기준 및 선순위 권리. 2025.09.26 부천시 압류보다 앞선 주택임차권이 있다는 점을 전제로 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 대조해야 합니다.
- 압류 3건. 부천시·미추홀구·국민건강보험공단 압류의 세부 채권 성격과 당해세 등 우선권 있는 채권의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지 별도로 확인해야 합니다. 확약에 따른 권리 부담 해소와 실제 건물 인도는 서로 다른 문제입니다.
- 단전·단수 예고. 현황조사에 기재된 예고장의 사유, 미납 관리비, 공과금, 복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 같은 건물의 유사 면적 오피스텔을 기준으로 최근 12개월 평균과 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 토지이용 제한. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 관련 규제가 본건 취득에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 원본 대조. 매각기일 2026.11.16을 기준으로 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리는 조건부 해소, 가격은 아직 검증 필요
인하대역 서측 인근 입지와 대중교통 접근성도 확인되는 요소입니다.
여기에 압류 3건의 배당 변수와 단전·단수 예고장에 따른 관리·점유 문제, 현재 실거래 시세 검증의 필요성이 겹칩니다. 확약에 포함되지 않은 다른 임차인이나 점유 권리가 확인되면 그 위험은 별도로 남습니다.
확약서의 효력이 명확하지 않은 상태에서 단순히 최저가 140,000,000원을 기준으로 입찰하는 것은 적절하지 않습니다.
맺으며 — “확약서가 권리를 바꿔도, 시세까지 보장하지는 않는다”
인하대역헤리움메트로타워 1252호는 권리분석에서 반드시 확인해야 할 핵심 쟁점이 분명한 물건입니다. 임차인 조시정의 선순위 보증금은 145,000,000원으로 현재 최저매각가 140,000,000원을 초과합니다.
확약서가 없다면 현재 회차의 보증금 부족분은 7,760,000원이고, 유찰이 진행되어도 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무르는 구조입니다. 따라서 단순한 최저가 하락만으로 투자 매력이 생기는 물건은 아닙니다.
그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행된다면 조시정의 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 이 경우 현재 회차의 실질취득은 낙찰가인 140,000,000원이며, 유찰 시에도 해당 임차보증금 부족분이 추가 부담으로 붙지 않습니다.
그렇다고 지금 가격이 매력적이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 시세에 대한 검증이 필요하고, 압류 관련 우선채권과 단전·단수 예고장에 따른 부대 위험도 남아 있습니다.
결론은 ‘권리는 확약 이행을 조건으로 해소 가능, 가격 판단은 보류’입니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약서의 실효성, 실제 점유·체납 상태, 그리고 현재 시장가격입니다.
