인천지방법원 2026타경503546. 인천광역시 서구 경서동 삼성타운명왕 2층 204호, 전용 50.34㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서상철이며, 2022년 7월 11일 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 김상철의 보증금 140,000,000원에 관한 주택임차권등기가 설정되었고, 주택도시보증공사가 2026년 4월 30일 강제경매를 신청했습니다.
이 물건의 핵심은 경매개시결정이 말소기준권리인 반면, 주택임차권등기는 그보다 먼저 존재한다는 점입니다. 따라서 임차권을 단순한 후순위 소멸권리로 취급할 수 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있어, 확약에 따른 임차권 말소가 제대로 이행되는지가 매수인 인수 위험을 좌우합니다.
가격 역시 중요합니다. 감정가 149,000,000원은 전체 실거래 평균 141,000,000원보다 높을 뿐 아니라, 표본 중 최근 3건 평균인 133,333,333원보다도 높습니다. 마지막 확인 거래는 2022년 9월로, 거래 표본이 오래되었다는 점까지 감안하면 신건 가격이 매력적이라고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 730-12 삼성타운명왕 2층 204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서해구 경서로55번길 10-4 (등기부 기재) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 50.34㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 사용승인 2012.01.06 · 삼성타운명왕 12세대 |
| 소유자 | 서상철 (2022.07.11 매매 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 김상철 · 140,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (말소동의 확약 이행 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
과거 광명동부새마을금고와 북가좌새마을금고의 근저당권, 기존 임의경매개시결정 및 압류등기는 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 2024년 4월 15일 등기된 김상철의 주택임차권과 2026년 4월 30일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
실제 임차인은 김상철 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 점유 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김상철 | 제2층 제204호 50.34㎡ 전부 | 140,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 선순위 임차권등기 말소동의 확약 |
| 임대차계약일 | 2022.02.05 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.02.07 |
| 전입신고일 | 2022.03.04 |
| 점유개시일 | 2022.03.04 |
| 임차보증금 | 140,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.04.15 · 을구 순위 5번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.04.15 |
| 말소기준권리 | 2026.04.30 · 강제경매개시결정 |
| 인수 판정 | 확약 유효 이행 시 실질 0원 |
김상철의 임차보증금은 140,000,000원으로, 현재 최저매각가 149,000,000원보다 낮습니다. 현재 회차의 제공된 배당 추정에서는 보증금 전액이 배당되므로 미배당 인수액이 없습니다. 그러나 유찰로 매각가가 내려가면 배당 부족액이 발생하며, 이때는 말소동의 확약의 효력이 더욱 중요해집니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 11.8% 높은 신건
삼성타운명왕은 12세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 50.34㎡를 중심으로 유사 면적의 실거래 5건이 확인되며, 전체 평균은 141,000,000원입니다. 다만 전체 평균에는 과거 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있어, 가격 판단에서는 표본 중 최근 12개월 평균과 마지막 거래가격을 우선해서 살펴봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 49.79㎡ | 2층 | 107,000,000원 |
| 2022.07 | 50.34㎡ | 2층 | 140,000,000원 |
| 2022.02 | 50.34㎡ | 4층 | 153,000,000원 |
| 2021.08 | 51.11㎡ | 4층 | 155,000,000원 |
| 2021.06 | 49.31㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 141,000,000원 |
| 최근 구간 평균 | — | 3건 | 133,333,333원 |
최저매각가 149,000,000원은 전체 평균 141,000,000원의 105.7%이고, 최근 구간 평균 133,333,333원의 111.8%입니다. 마지막 확인 거래인 2022년 9월의 107,000,000원과 비교하면 42,000,000원 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 김상철 · 우선변제 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 140,000,000원 | 6,114,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에서는 집행비용 2,886,000원을 공제한 뒤 김상철의 보증금 140,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에 6,114,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 미배당 추정액은 133,886,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위 및 채권 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격 판단을 바꾼다
이 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하기 때문에, 유찰 후 최저가가 내려가더라도 보증금 미배당액을 무시해서는 안 됩니다. 다만 김상철의 임차권에 대해 말소동의 확약이 제출되어 있으므로, 확약이 유효하게 이행되는 경우와 확약을 적용하지 못하는 경우를 구별해 보아야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 추정 인수 | 확약 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 신건(100%) | 149,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 119,200,000원 | 23,268,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 95,360,000원 | 46,756,480원 | 0원 |
※ 확약 미적용 시 인수액은 각 회차의 배당 및 집행비용을 반영한 추정치입니다. 확약에 따른 임차권 말소 및 보증금 관련 인수채무 정리가 유효하게 이행된다면 김상철 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 입찰가 이외의 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 경서초등학교 북동측 인근입니다. 주위는 다세대주택을 중심으로 아파트와 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 4층 건물의 2층 204호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 공동주택 부지로, 토지면적은 455.5㎡입니다. 서측 및 남측 소로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며, 상대보호구역·과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.
- 공시지가. 1,295,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래는 5건이고 마지막 거래는 2022년 9월입니다. 거래 표본이 적고 최근 거래 공백이 길어 대단지 아파트에 비해 가격 검증과 재매각에 신중해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약서가 실제로 제출되어 있는지, 을구 순위 5번 임차권등기의 말소 조건과 이행 주체가 무엇인지 확인하세요. 특히 보증금 관련 매수인 인수채무까지 정리되는지가 핵심입니다.
- 선순위 임차인. 김상철의 보증금 140,000,000원, 전입 2022.03.04, 확정일자 2022.02.07, 임차권등기 2024.04.15를 원본과 대조하세요.
- 주택도시보증공사의 채권관계. 김상철의 보증금 채권과 주택도시보증공사의 140,000,000원 청구채권 사이의 대위·승계 여부를 확인해 배당채권의 중복계상 가능성을 점검하세요.
- 현재 점유 상태. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 실제 점유자와 명도 가능 여부를 현장 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 실거래가 재검증. 마지막 확인 거래가 2022년 9월이므로, 입찰 전 현재 거래가격과 인근 유사 다세대 매물 수준을 확인하세요.
- 유찰 시 인수액. 확약이 적용되지 않는다면 1회 유찰 시 추정 인수액 23,268,800원, 2회 유찰 시 46,756,480원이 발생합니다. 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액으로 비교하세요.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비, 실제 점유 상태, 인도 및 명도에 필요한 비용을 확인한 뒤 총취득비용에 반영하세요.
- 주소 및 규제 확인. 서구·서해구 주소 표기의 차이를 확인하고, 입찰 시점의 토지이용규제 및 해당 부동산의 공부상 표시를 대조하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 최종 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리는 조건부, 가격은 보수적으로
선순위 임차권은 확약 이행 여부가 관건이며, 신건 가격은 확인 가능한 최근 거래 평균보다 높습니다. 거래 하락 추세와 장기간의 거래 공백, 소규모 다세대주택의 환금성 부담을 반영한 평가입니다.
맺으며 — “인수 0원이라는 조건과, 가격 메리트는 별개”
인천 삼성타운명왕 204호는 단순히 최저가 149,000,000원만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 보증금 140,000,000원의 선순위 임차인 김상철이 존재하고, 그 권리는 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 확약이 유효하게 이행된다면 실질 인수 부담을 없앨 수 있습니다.
하지만 인수금이 0원이라는 사실이 곧 저렴한 낙찰을 의미하지는 않습니다. 최저가 149,000,000원은 최근 구간 거래 평균의 111.8%이고, 거래 표본에는 -12.6%의 하락 추세가 나타납니다. 마지막 실거래도 2022년 9월이어서 현재 시세에 대한 불확실성이 큽니다.
따라서 이 물건의 판단 순서는 명확합니다. 먼저 확약서의 효력과 임차권 말소 조건을 확정하고, 다음으로 현재 시세와 환금성을 검증한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다. 확약이 무효이거나 이행되지 않는다면 유찰 이후에도 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다. 반대로 확약이 확실하게 이행된다면 유찰에 따른 가격 하락은 실질취득액을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.
결론은 ‘확약 확인이 선행되어야 하고, 신건 가격에는 신중해야 한다’입니다. 권리 위험을 해소할 수 있다는 장점은 있지만, 오래된 실거래 평균보다 높은 가격으로 낙찰받을 이유까지 만들어주지는 않습니다.
