* 인수 0원은 현재 매각대금에서 선순위 임차보증금이 전액 배당되고 해당 임차권이 유효하게 정리된다는 가정입니다. 등기상 권리자와 확약서 제출자가 달라 실제 인수 위험의 해소 여부는 별도 확인이 필요합니다.

수원지방법원 2026타경50009. 경기도 성남시 중원구 은행동 1054, 은이로 27-6에 위치한 은성빌라 지하층 1호입니다. 전용면적은 38.72㎡, 건물 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사경보디앤씨로, 2017년 9월 거래가 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했으며, 청구금액은 79,144,109원입니다.

이 물건을 권리분석할 때 가장 중요한 날짜는 2024.09.23과 2026.01.06입니다. 전자는 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기일이고, 후자는 서울보증보험의 강제경매개시결정 등기일입니다. 임차권등기가 경매개시보다 앞서고, 전입신고와 확정일자도 그보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 단순히 경매가 진행됐다는 이유로 임차권이 자동 소멸한다고 생각해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 사건에서 현재 말소기준권리로 분석되는 등기는 2026.01.06 강제경매개시결정입니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 2006년 임의경매 매각을 통해 말소됐습니다. 따라서 이번 사건에서 가장 중요하게 살펴야 할 권리는 그보다 먼저 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다.

② 임차권 및 확약서 — 가장 중요한 확인 지점

등기상 주택임차권자는 한국토지주택공사입니다. 보증금은 최초 80,000,000원 중 반환되지 않은 76,000,000원으로 등기되어 있습니다. 한국토지주택공사는 보증기관 관련 권리자로 분류되므로 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 별도로 확인된 실제 임차인은 0명이며, 원임차인과 현재 점유자의 관계는 추가 확인이 필요합니다.

주택임차권등기 범위: 제지하층 제1호 38.72㎡ 전부. 보증기관 관련 명의의 권리를 실제 거주 임차인과 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

실무 판단: 현재 배당계산은 76,000,000원을 전액 우선배당하므로 매수인 인수액 0원을 제시합니다. 그러나 실제 배당순위·당해세·확약 적용 범위에 따라 배당이 달라질 수 있습니다. 선순위 임차권의 실질 인수 위험을 최종적으로 해소하려면 권리자 확인과 확약 원본 검토가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당표입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 선순위 임차보증금 76,000,000원을 전액 배당한 뒤 남는 금액을 신청채권자인 서울보증보험에 배당하는 구조입니다.

집행비용 2,620,000원은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 달라질 수 있습니다. 서울보증보험의 예상 미배당액은 27,764,109원이며, 이것은 매수인 인수보증금과 구별해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 위험을 분리해야 한다

위 시나리오는 모두 임차보증금 76,000,000원이 전액 우선배당되는 계산입니다. 이 가정대로라면 각 회차의 배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당에서 선순위 임차보증금이 모두 변제되지 않는다면, 확약의 적용 여부에 따라 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

특히 대항력이 있는 임차권이 유효하게 남고 보증금 일부가 배당되지 않는 경우, 실질취득비용은 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 판단해야 합니다. 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 쉽게 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 유찰 가격만 보고 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남시 중원구 은행동 은행2동 행정복지센터 남동측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·아파트·점포·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 외벽은 벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지·타일 마감이며 급배수·위생·난방·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
• 지하층 특성. 매각 대상은 지하층 1호입니다. 채광·환기·습기·누수·방수상태와 실제 주거환경을 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 1994.11.29 준공된 5세대 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트와는 매수층과 거래 특성이 다르므로 처분기간과 적정 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 토지·접근. 완경사 가로장방형 토지로, 북서측 세로와 접하고 있습니다. 공시지가 기준은 2,500,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(주거환경개선 은행2), 과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내용은 입찰 시점의 적용 대상과 유효기간을 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실물 상태에 대한 하자 부존재를 보증하는 것은 아닙니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.22 제출된 서울보증보험 확약서가 한국토지주택공사 명의 주택임차권에도 적용되는지 확인해야 합니다. 권리자의 일치 또는 적법한 승계관계가 핵심입니다.
• 임차권등기 말소 확인. 보증금 전액 배당 또는 유효한 포기·말소 약정에 의해 선순위 임차권이 실제로 해소되는지 확인하세요. 확약서 문구만으로 말소 완료를 전제해서는 안 됩니다.
• 실제 임차인·점유자 확인. 등기된 권리자 외 원임차인과 현재 점유자를 확인해야 합니다. 보증기관 관련 명의를 독립된 추가 임차인으로 중복 계산해서도 안 됩니다.
• 배당변동 가능성. 예상배당에서는 임차보증금 76,000,000원이 전액 배당되지만 당해세·우선순위 변동 등이 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.
• 지하층 현장 확인. 침수 흔적, 결로, 누수, 곰팡이, 환기와 채광, 배수 및 방수시설을 직접 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 인근 유사 지하층 다세대의 실제 거래와 매물가격을 확보한 뒤 가격 상한을 결정해야 합니다. 감정가나 과거 소유권 거래가액만으로 현재 시세를 판단하지 마세요.
• 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도·퇴거에 필요한 비용을 별도로 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 확약서 원본을 확인하고, 매각기일까지 새로 발생한 권리 변동을 점검하세요.

맺으며 — “인수 0원이라는 숫자보다, 그 근거가 중요하다”

이 물건은 단순한 무임차·무인수 경매가 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 76,000,000원 선순위 주택임차권이 존재하고, 서울보증보험이 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출했습니다.

현재 예상배당에서는 임차보증금 전액이 배당되어 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 그러나 서로 다른 두 기관의 권리관계와 확약의 적용 범위가 명확해지지 않는다면, 실제 배당 부족 시 인수 위험이 남을 수 있습니다. 따라서 권리 해소가 확인되기 전에는 안전한 무인수 물건으로 확정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 130,000,000원을 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 지하층이라는 특성과 소규모 단지의 환금성 부담까지 고려하면 단순히 최저가가 감정가와 같다는 이유로 응찰할 물건은 아닙니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 확약의 실질적인 법적 효력, 선순위 임차권 해소 여부, 실제 점유관계와 인근 시세가 확인되어야 비로소 입찰가를 결정할 수 있습니다. 현재 단계에서는 보수적인 접근이 필요합니다.