인천지방법원 2026타경503552. 미추홀구 숭의동 행복캐슬 102동 4층 402호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 170,000,000원인 신건으로, 주택도시보증공사가 청구금액 176,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기부를 살펴보면 이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 과거 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권은 이미 말소되었고, 2024.09.19 국의 압류가 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 그런데 그보다 앞선 2024.04.19에 한솔 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 전입신고와 점유개시일은 2022.03.24, 확정일자는 2022.03.08입니다. 따라서 이 임차권은 단순히 후순위 압류와 함께 소멸하는 권리가 아닙니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있습니다. 그러나 확약서의 구체적인 조건과 한솔의 대항력·미배당 보증금에 대한 효력까지 확인하기 전에는 인수액 0원을 무조건 확정할 수 없습니다. 그리고 권리 문제가 해소되더라도 가격은 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024.09.19 국의 압류입니다. 그 이후 등록된 국·국민건강보험공단·미추홀구 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 먼저 성립한 한솔의 주택임차권은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 176,000,000원

확인되는 실제 임차인은 한솔 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 과거 거래가 이상

행복캐슬102동은 24세대 규모의 오피스텔입니다. 비교되는 실거래는 2023년 10월의 거래 1건으로, 70.7㎡·2층·153,000,000원입니다. 본건의 비교 대상 면적은 73.62㎡이고 4층이므로 면적과 층수가 완전히 같지는 않습니다.

신건 최저가 170,000,000원은 위 비교거래가 153,000,000원의 111.1%입니다. 즉 비교 가능한 과거 거래보다 17,000,000원 높습니다. 확약의 효력이 확인되어 인수액이 0원이 되더라도 현재 회차의 실질취득액 170,000,000원은 이 비교거래가보다 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

집행비용 3,180,000원은 추정치입니다. 임차인 한솔에게 166,820,000원이 배당되고 보증금 9,180,000원이 미배당되는 가정이며, 마지막 미배당액 행은 매각대금 배분액에 포함되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금은 법적 권리관계 및 승계 여부를 확인해야 하며, 이를 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액 증가

이 물건은 대항력 임차권이 있기 때문에 확약이 유효한 경우와 그렇지 않은 경우를 반드시 구분해야 합니다. 확약이 유효하게 인수 문제를 해소한다면 회차별 매각가 하락이 실질취득액 감소로 이어질 수 있습니다. 반면 확약이 적용되지 않으면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 증가합니다.

* 확약의 법적 효력 및 적용 조건이 확인되어 해당 임차보증금 인수가 실질적으로 해소되는 경우의 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비·관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 명목 인수액은 각 회차 예상배당을 기준으로 산출한 금액으로, 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

⑥ 압류·세금 리스크 — 인수와 배당은 구분

이 사건에는 국세·지방세 및 국민건강보험공단 관련 압류가 5건 존재합니다. 이들 압류등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 압류등기 소멸과 조세채권의 배당상 우선순위는 별개의 문제입니다.

당해세 등 우선배당되는 조세가 존재하면 임차인에게 돌아갈 배당액이 감소할 수 있습니다. 그 결과 확약이 적용되지 않는 상황에서는 매수인이 인수할 미배당 보증금이 예상보다 증가할 수 있습니다. 세목별 법정기일과 배당순위를 확인하지 않고 위 예상배당액을 확정치로 사용해서는 안 됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구청 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2014.08.22 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 4층 오피스텔입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 35m 도로에 접한 필지에 위치합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·철도보호지구·과밀억제권역 등 관련 제한이 표시되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 공시지가는 2,236,000원/㎡이며 토지면적은 381.0㎡입니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.02 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재가 있어 경매 후 해당 등록의 처리와 관련 의무를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 24세대의 소규모 오피스텔이며, 확인되는 비교 실거래는 2023년 1건뿐입니다. 충분한 거래 표본이 없어 매각 소요기간과 현재 시장가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 현장조사가 제한되어 자세한 임대관계는 확인되지 않았습니다. 임차권등기 외 실제 점유 및 사용 현황을 별도로 점검해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 원문을 확인하고, 말소 조건·적용 범위·매수인 보증금 인수 여부를 검증하세요.
• 원임차인의 대항력. 한솔의 전입·점유·확정일자와 임차권등기 효력이 유지되는지, 원임차인의 대항력 포기나 보증금 인수 해소가 법적으로 확인되는지 점검하세요.
• 승계 관계. 주택도시보증공사의 176,000,000원 청구채권과 한솔의 176,000,000원 보증금 사이의 대위·승계 관계를 확인하고 중복 청구 또는 중복 배당 해석을 피하세요.
• 조세채권. 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액·법정기일·배당순위를 확인하세요.
• 신건 가격. 최저가 170,000,000원은 확인된 과거 거래가 153,000,000원보다 높습니다. 2026년 현재 유사 면적 오피스텔 거래와 매물가격을 추가 확인하세요.
• 유찰 시 자금계획. 확약이 적용되지 않으면 유찰로 인한 최저가 하락 효과가 미배당 보증금 증가로 상쇄될 수 있습니다. 반드시 실질취득액 기준으로 응찰가를 산정하세요.
• 민간임대주택 등록. 등록 상태, 임대의무 관련 사항 및 매각 이후 처리에 대해 관계기관에 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 존재와 실제 점유는 별개입니다. 현장 점유자, 사용관계 및 인도 절차를 확인하세요. 확약은 다른 점유자의 독립적인 권리까지 자동으로 해소하지 않습니다.
• 관리비. 공용부분 체납 관리비, 전기·수도 등 비용과 인수 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원본을 최종적으로 대조하세요.

맺으며 — “인수 해소는 확인, 가격 메리트는 아직”

인천 행복캐슬 402호는 보증금 176,000,000원의 대항력 임차권이 존재한다는 점에서 주의가 필요한 물건입니다. 2024.09.19 압류보다 앞선 임차권이므로 일반적인 후순위 권리 소멸 구조만으로 접근해서는 안 됩니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 권리 해소 요소입니다. 해당 확약이 실제로 임차권등기 말소와 미배당 보증금 인수를 해소한다는 것이 확인된다면 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다. 그러나 확인 전에는 신건 기준 명목 미배당 보증금 9,180,000원을 무시할 수 없습니다.

가격도 문제입니다. 최저가 170,000,000원은 확인된 2023년 비교거래가 153,000,000원의 111.1%입니다. 표본이 오래되고 1건뿐이라는 한계까지 고려하면 현재 시장에서 가격 경쟁력이 있다고 단정하기 어렵습니다. 더구나 확약이 적용되지 않을 경우 실질취득액은 신건 179,180,000원, 1회 유찰 178,704,000원, 2회 유찰 178,323,200원으로, 낙찰가가 내려가도 총부담이 크게 줄지 않습니다.

종합 판단은 C등급. 확약서의 실질 효력 확인이 선결 과제이며, 권리 위험이 해소되더라도 신건 가격은 과거 비교거래가를 웃돕습니다. 5건의 압류에 따른 배당 변수, 소규모 오피스텔의 거래 표본 부족, 민간임대주택 등록 및 실제 점유 확인 부담도 남아 있습니다. 확약서 원본 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 말고, 가격 판단은 반드시 실질취득액과 검증된 현재 시세를 기준으로 해야 합니다.