수원지방법원 2026타경50031. 경기도 하남시 망월동 미사강변효성해링턴플레이스엔에이치에프 2901동 1001호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조, 지상 25층 중 10층에 위치하는 아파트로, 현재 최저매각가격은 1,050,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저가가 같습니다.

등기부상 현재 소유자는 양순애입니다. 2024.10.28 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며 당시 등기 거래가액은 640,000,000원입니다. 같은 날 채무자 양혜숙을 대상으로 주식회사숲자산관리대부의 채권최고액 952,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 소유자와 해당 근저당권의 채무자가 서로 다른 구조입니다.

이후 가등기와 추가 근저당권이 설정됐고, 결국 선순위 근저당권자인 주식회사 숲자산관리대부가 임의경매를 신청했습니다. 법원경매에서 매수인이 실제 부담하게 되는 권리는 등기에 기재된 채권최고액의 합계와 다릅니다. 이 사건의 핵심은 말소기준 이후 권리의 처리와 가등기 성격을 확인하고, 최저가의 적정성을 검증하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 가등기 확인

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2024.10.28 접수번호 48650으로 설정된 주식회사숲자산관리대부의 근저당권이며, 채권최고액은 952,000,000원입니다. 같은 날짜에 설정된 을구 2번 전세권은 접수번호 48651로, 근저당권보다 접수 순위가 뒤입니다.

이에 따라 후순위 전세권, 김희경 명의 근저당권, 하남시 압류 및 경매개시결정 등은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 선순위 근저당권 자체도 매각대금 배당과 함께 말소 대상이므로, 그 채권최고액을 매수인이 별도로 갚는 구조가 아닙니다.

후순위 가등기 — 이번 사건의 핵심 확인사항

갑구 5번에는 2024.11.20 양혜숙 명의 소유권이전청구권가등기가 존재합니다. 등기원인은 2024.11.19 매매예약으로 기재돼 있습니다. 말소기준 근저당권보다 나중에 접수됐으므로 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

그러나 가등기는 단순히 후순위라는 사실만으로 검토를 끝내기 어렵습니다. 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지, 금전채권을 담보하기 위한 담보가등기인지를 등기원인과 관련 서류로 확인해야 합니다. 특히 이 사건은 가등기권자 양혜숙이 선순위 근저당권의 채무자로도 기재되어 있습니다.

근저당권부 채권질권 — 별도 인수채무로 합산하지 않는다

을구 1-1번에는 선순위 근저당권부 채권을 대상으로 하는 질권 설정 이력이 있습니다. 2024.11.13 접수번호 51451로 여러 채권질권이 설정됐으며, 그중 김경한 명의 채권액 50,000,000원의 질권은 등기상 존속하는 것으로 나타납니다.

임차인·전세권 분석

확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 확인된 실제 임차인 수는 0명이며, 별도로 확인된 임차보증금 인수액도 없습니다. 다만 이를 현장에 점유자가 없다는 사실이나 임대차관계가 존재하지 않는다는 확정적인 증거로 받아들여서는 안 됩니다.

등기상 별도의 권리로는 주식회사숲자산관리대부 명의의 전세금 5,000,000원 전세권이 존재합니다. 2024.10.28 설정됐고, 건물 전부를 대상으로 하며, 등기된 존속기간은 2024.10.28부터 2025.10.28까지입니다. 이 전세권은 선순위 근저당권보다 뒤에 접수된 권리로, 예상배당상 매각소멸 대상으로 처리됩니다.

등기 전세권자와 주택임대차보호법상 실제 임차인을 구분한 표입니다. 전세권 등기만으로 실제 거주·전입·확정일자를 단정하지 않습니다. 확인된 임차인 신고 0명은 실제 점유관계 확인을 대체하지 않습니다.

② 가격 판단 — 신건 10.5억, 저가 매수 여부는 검증 필요

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,050,000,000원입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 실질취득금액은 낙찰대금 기준 1,050,000,000원입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 등 부대비용은 별도입니다.

등기상 2024.10.28 거래가액은 640,000,000원이지만, 이것만으로 현재 시세를 판단하기는 어렵습니다. 과거 취득거래에는 당시의 거래조건이 반영돼 있을 수 있으며, 현재 감정가가 시세보다 저렴하다는 근거가 되지는 않습니다.

최근 동일 단지·유사 면적 실거래와 최신 거래가격을 대조하기 전까지는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 신건은 감정가가 곧 최저가이므로, 감정가 자체가 시장가격에 적합한지를 먼저 판단해야 합니다.

유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 채권 미배당은 커진다

현재 회차와 유찰 가정에 따른 매각가격, 채권자 예상배당액, 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 아래 시나리오는 각각의 매각가격에 낙찰된다는 가정이며, 향후 실제 유찰 여부나 낙찰가격을 예측한 것은 아닙니다.

이 시나리오에서 매각가격이 낮아질수록 채권자의 미회수액은 증가하지만, 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 즉 채권자의 배당 부족액이 그대로 낙찰자의 채무로 이전되는 것은 아닙니다.

다만 매수인 인수가 없다는 것과 시세보다 저렴하다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 840,000,000원이나 672,000,000원의 유찰 가정 가격 역시 해당 시점의 실제 시장가격과 비교해야 가격상 이점을 평가할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,050,000,000원 가정)

현재 최저매각가격으로 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 차감한 뒤 선순위 근저당권, 후순위 전세권, 후순위 근저당권에 순차적으로 배당하는 구조입니다. 예상배당은 실제 채권잔액 확정이나 법원의 배당표를 대신하지 않습니다.

집행비용 12,900,000원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 근저당권부 채권질권에 따른 배당금 지급관계, 실제 채권잔액, 당해세 및 법정 우선변제항목 등은 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동 미사중앙초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 소재하는 것으로 조사됐습니다. 감정평가에서는 대중교통 여건을 양호하게 평가하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 25층 건물 중 10층에 위치합니다. 급배수·위생·난방·소화·도시가스·승강기 설비가 있으며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감으로 조사됐습니다.
• 토지. 사다리형의 평탄한 아파트 부지이며, 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연결됩니다.
• 도시계획. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한사항도 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가구역. 하남시 전역의 아파트 용도를 대상으로 2025.10.20~2026.12.31 지정된 토지거래계약 허가구역에 해당합니다. 경매 취득에 대한 허가 적용·예외 여부와 후속 이용·처분 제한은 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 주거지역에 위치한 아파트로 주변 주거·교통 기반시설을 이용할 수 있습니다. 다만 개별 호수의 실제 매각 가능가격과 유동성을 입지 설명만으로 확정할 수는 없습니다. 동일 단지의 최근 거래와 현재 매물가격을 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가등기의 성격. 갑구 5번 양혜숙 명의 가등기가 매매예약에 따른 소유권이전청구권 보전인지, 담보가등기인지 확인해야 합니다. 후순위라는 이유만으로 세부 검토를 생략해서는 안 됩니다.
• 말소기준 확인. 을구 1번 근저당권의 접수일 2024.10.28과 접수번호 48650을 기준으로 전세권, 가등기, 후순위 근저당권 및 압류의 순위를 재확인해야 합니다.
• 근저당권부 질권. 김경한 명의 50,000,000원 질권이 존속합니다. 채권질권의 배당금 수령관계와 매각 후 관련 등기 정리 절차를 확인해야 합니다.
• 실제 점유자. 확인된 임차인 신고는 없지만 소유자 점유인지, 제삼자 점유인지 확인해야 합니다. 전입세대와 임대차계약 여부를 확인하고 필요한 경우 인도명령·명도 절차를 검토해야 합니다.
• 전세권과 실제 임대차 구별. 주식회사숲자산관리대부 명의의 전세금 5,000,000원 전세권은 등기상 후순위 권리입니다. 등기 전세권만으로 실제 거주 사실이나 주택임대차보호법상 대항력을 단정하지 않아야 합니다.
• 가격 적정성. 신건 최저가 1,050,000,000원이 최근 동일 단지·유사 평형 거래와 비교해 경쟁력 있는 가격인지 확인해야 합니다. 과거 거래가액 640,000,000원만으로 현재 시세를 계산해서는 안 됩니다.
• 입찰자금 계획. 낙찰대금 외에 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비용, 미납 관리비 등 추가 지출 가능성을 고려해야 합니다. 예상 인수액 0원이 총취득비용 0원을 의미하지 않습니다.
• 토지거래허가구역. 하남시 아파트 관련 토지거래허가구역 지정사항을 확인하고, 경매 취득 예외 여부와 취득 후 이용·처분 관련 규제를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 배당채권 확인. 신청채권 청구액 822,900,602원과 근저당권 채권최고액 952,000,000원을 구분해야 합니다. 실제 채권잔액과 우선채권, 채권질권의 존재를 확인해야 합니다.
• 원본서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 입찰기일의 변경·정지·취하 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상 ≠ 가격 메리트 확정”

이 사건은 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 전세권·가등기·근저당권·압류가 형성된 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산되며, 신건 매각가를 가정하면 채권자 미배당액은 159,900,000원입니다. 채권자의 미배당액을 곧바로 매수인 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

다만 갑구 5번 가등기의 성격과 현존하는 근저당권부 채권질권의 처리, 실제 점유자와 임대차관계는 반드시 확인해야 합니다. 토지거래허가구역 관련 적용사항 역시 입찰 전 확인할 문제입니다.

가격 판단도 아직 끝나지 않았습니다. 감정가와 최저가는 모두 1,050,000,000원이며, 이 금액이 최근 시장가격보다 유리하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 신건에서 인수액이 0원이라고 해서 투자수익이나 저가 매수를 보장하지는 않습니다.

따라서 이 물건의 결론은 “등기상 매각소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가등기·질권·점유관계 확인과 시장가격 검증이 선행되어야 하는 신건”입니다. 권리 문제의 해소 가능성과 가격의 적정성을 각각 판단한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.