인천지방법원 2026타경503573. 인천 남동구 간석동 부삼빌라 3층 302호, 전유면적 40.35㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 김해연 씨로, 2023년 9월 7일 거래가 102,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 청구금액 100,000,000원으로 강제경매를 신청했고, 2026년 5월 4일 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 경매와 다릅니다. 기존 근저당권은 이미 말소됐으며, 말소기준은 2026.05.04 강제경매개시결정입니다. 반면 김은영 씨의 주택임차권등기는 2024.08.08에 이루어졌고, 전입과 확정일자는 그보다 앞선 2022년입니다. 따라서 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.

다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 명시돼 있습니다. 이 확약에 따라 김은영 씨의 임차권은 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 그러나 2025년에 전입한 최충선·이하익·우용철 씨의 권리는 별도 문제입니다. 김은영 씨의 확약이 다른 전입자의 보증금까지 소멸시키는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 전입자는 미상

등기부상 과거 근저당권은 이미 정리됐습니다. 2008년 순천원예농업협동조합 근저당권 72,000,000원은 2017년에 말소됐고, 2017년 한국스탠다드차타드은행 근저당권 48,000,000원도 2022년에 말소됐습니다. 국과 국민건강보험공단의 압류 역시 해제됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권과 전입자들의 점유관계입니다.

② 임차인·전입자 분석 — 4명 확인, 3명은 보증금 미상

확인되는 임차·전입 관련 인물은 총 4명입니다. 김은영 씨는 등기된 임차권자로 보증금과 확정일자가 명확합니다. 나머지 3명은 현황조사와 매각물건명세서에 전입 사실이 확인되지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확정되지 않았습니다. 이들의 대항력을 단순히 전입일만으로 확정해서는 안 됩니다.

김은영 확정일자 2022.05.31 · 임차권등기 2024.08.08. 최충선·이하익·우용철은 말소기준일 이전 전입자로 확인되지만, 전입 사실만으로 독립적인 임대차계약·대항력·보증금 인수를 확정할 수 없습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시되며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 감정가가 최근 거래보다 높다

부삼빌라 전유면적 40.35㎡ 거래 내역입니다. 확인되는 거래는 총 8건이며, 전체 평균은 100,750,000원입니다. 그러나 과거 2022년 고가 거래가 포함돼 있어 이 수치만으로 현재 가격을 평가하면 왜곡될 수 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래 3건 평균 87,666,666원과 가장 최근 거래 85,000,000원, 그리고 -19.3%의 하락 추세를 우선해야 합니다.

최저매각가 106,000,000원은 최근 거래 평균 87,666,666원보다 18,333,334원 높고, 최신 거래 85,000,000원보다 21,000,000원 높습니다. 최근 거래 평균 대비 비율은 120.9%입니다. 전체 평균 100,750,000원과 비교해도 최저가가 높은 수준입니다.

거래가격 추세도 -19.3%로 하락 방향입니다. 2022년에 125,000,000원과 138,000,000원에 거래된 이력이 있지만, 2024년에는 68,000,000원과 85,000,000원 거래도 확인됩니다. 과거의 높은 거래가격을 기준으로 감정가 106,000,000원을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 김은영 씨의 임차보증금 100,000,000원이 우선 배당되고, 남은 금액 중 일부가 신청채권자인 주택도시보증공사에 배당되는 구조입니다. 실제 배당 순위와 금액은 확정된 배당요구 및 법원 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

주택도시보증공사의 청구금액 100,000,000원 중 예상배당액은 3,716,000원이고, 예상 미배당액은 96,284,000원입니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인에게 자동 승계되는 별도 채무를 뜻하지는 않습니다. 또한 김은영 임차보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

집행비용 2,284,000원은 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 미상 전입자 3명의 권리 및 추가 배당 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인이 먼저

이 물건은 현재 신건이지만, 유찰 이후에는 선순위 임차권의 미배당 가능성을 별도로 봐야 합니다. 김은영 씨의 보증금은 100,000,000원이므로, 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에는 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 실질취득가로 시세를 비교해야 합니다.

룰상 인수액은 각 회차의 예상배당에 따른 미배당 보증금 추정치입니다. 김은영 임차권은 말소동의 확약에 따라 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 다른 전입자들의 잠재적 인수액과 취득부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 부평삼거리역 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 부평삼거리역이 있습니다. 대중교통 접근성을 갖춘 입지입니다.
• 건물. 1992.01.31 준공된 10세대 다세대주택으로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이고 위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 간석동 769-7 및 769-35에 걸친 부지로, 동측과 서측의 포장도로에 접합니다. 토지이용상황은 다세대주택 부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 있어 매각 시점의 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,525,000원/㎡. 건축물 위반사항은 표시되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 거래 표본은 8건이며, 거래가가 53,000,000원부터 138,000,000원까지 넓게 분포합니다. 지하층과 지상층 거래가 혼재하므로 개별 호실의 가격 검증이 중요합니다.
• 현황 표기. 매각물건명세서에는 건물 외벽에 ‘부삼’으로 표기돼 있다고 기재돼 있습니다. 현장 물건과 등기상 호실의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김은영 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 적용 대상, 조건, 효력 및 임차권등기 말소 이행 방식과 시점을 확인해야 합니다.
• 최충선 전입관계. 2025.05.13 전입의 원인, 실제 점유, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 대항력이나 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 이하익 전입관계. 2025.05.15 전입자의 계약·점유·확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 우용철 전입관계. 2025.05.13 전입자의 거주 상태와 다른 전입자들과의 관계, 독립적인 임대차 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 임차권과 경매 신청채권 관계. 김은영 임차보증금과 주택도시보증공사의 채권 관계, 실제 배당받을 권리자 및 중복 계산 가능성을 법원 서류로 대조해야 합니다.
• 배당요구 및 미배당. 집행비용·당해세·최우선변제 및 다른 전입자의 배당요구가 예상배당표에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 최근 거래 평균 87,666,666원, 최신 거래 85,000,000원, 하락 추세 -19.3%를 기준으로 보수적으로 판단하고, 2026년 매각기일에 맞는 거래 상황을 재검증해야 합니다.
• 현황·명도. 실제 점유자와 임차권자의 관계, 점유 이전 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다. 등기부상 임차권자가 현재 실제 거주자라는 보장은 없습니다.
• 건물 상태·관리비. 오래된 다세대주택의 누수·방수·난방·공용부분 보수 필요성, 미납 관리비와 수리비 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·배당요구 현황을 매각기일 전 최신본으로 확인하고, 명세서 변경이나 매각조건 변동 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 긍정적이지만, 가격과 미상 인수 위험은 부정적”

이 사건에서 가장 큰 금액으로 보이는 김은영 씨의 100,000,000원 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 덕분에 실질적인 인수 위험이 해소되는 방향입니다. 이 점만 보면 복잡한 선순위 임차권 문제가 상당 부분 해결된 물건으로 볼 수 있습니다.

하지만 최충선·이하익·우용철 3명의 전입관계는 별도로 확인해야 합니다. 모두 말소기준일 전에 전입했지만 보증금·계약·점유관계가 불명확합니다. 김은영 씨에 대한 확약이 이들의 권리를 소멸시키는 것은 아니므로, 매수인 인수액을 전부 0원이라고 확정할 수 없습니다.

가격에서도 불리합니다. 신건 최저가 106,000,000원은 최근 거래 평균 87,666,666원의 120.9%이고, 최신 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 거래가격 추세는 -19.3%로 하락 방향입니다. 10세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담까지 더해지므로, 전체 거래 평균이나 과거 고가 매매만으로 현재 감정가를 정당화하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급. 김은영 임차권의 확약은 분명 긍정적이지만, 확인되지 않은 전입자 인수 위험과 최근 시세를 웃도는 최저가, 하락 추세 및 소규모 다세대주택의 낮은 환금성을 동시에 감안하면 현재 신건 가격에는 적극적으로 응찰할 근거가 부족합니다. 유찰이 되더라도 단순히 최저가만 보지 말고, 확약의 효력과 전입자별 권리를 확정한 후 실제 총취득비용을 기준으로 다시 판단해야 합니다.