수원지방법원 2026타경50067. 경기도 하남시 풍산동 이치프라자 1층 107호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 5층 건물의 1층 점포입니다. 현재 소유자는 미소유통주식회사로, 2023년 소유권을 취득하면서 등기부에 거래가액 1,270,000,000원이 기재됐습니다.

권리구조의 중심에는 별내농업협동조합이 설정한 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권이 있습니다. 이 근저당권은 2024.08.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 현재 사건의 경매신청 채권자입니다. 이후 여러 기관의 압류와 서울보증보험주식회사의 가압류가 이어졌습니다. 따라서 단순한 담보권 말소 여부뿐 아니라 조세채권의 우선순위와 실제 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이전과 후순위 압류

가장 중요한 기준점은 2023.03.15. 설정된 별내농업협동조합의 근저당권입니다. 이는 현재 말소기준권리로, 매각을 통해 말소될 대상으로 분석됩니다. 2024.08.16. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전은 기존 담보권의 권리자 변경으로, 별도의 새로운 담보채권을 추가하는 것은 아닙니다.

이보다 앞서 설정됐던 의정부신곡새마을금고의 채권최고액 12,000,000원 근저당권은 2023.03.15. 해지로 말소됐습니다. 하나자산신탁 및 신영부동산신탁 관련 신탁등기도 이미 말소된 이력입니다. 따라서 과거 신탁등기나 종전 근저당권을 현재 존속하는 별도의 매수인 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 점유·임대차 — 인수 추정 0원, 확정은 보류

현재 특정된 임차인은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 존재하지 않는다는 확정적인 의미가 아닙니다. 특히 근린생활시설은 실제 점유자, 사업자등록과 임대차계약의 관계를 따로 조사해야 합니다.

확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 임대관계 자체가 미상이므로 실제 임차인이 없다고 확정한 것은 아니며, 대항력·보증금 인수 여부도 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 1,330,000,000원의 검증

신건 감정가는 1,330,000,000원이며, 최저매각가도 같은 금액입니다. 현재 확인된 인수액 0원을 적용하면 취득세·명도비 등 별도 비용을 제외한 실질취득 추정액도 1,330,000,000원입니다.

등기부상 미소유통주식회사가 2023년 소유권을 취득할 당시의 거래가액은 1,270,000,000원입니다. 현재 최저가가 그보다 60,000,000원 높지만, 이 과거 거래금액을 현재 주변 점포의 실거래 시세로 간주할 수는 없습니다. 근린시설은 층별 위치, 실제 영업상태, 임대료, 공실 가능성 등에 따라 가치 차이가 생길 수 있기 때문입니다.

④ 회차별 가격·미배당 시나리오

현재 회차는 감정가의 100%인 1,330,000,000원입니다. 이후 유찰을 가정한 시나리오에서는 1회 유찰 시 1,064,000,000원, 2회 유찰 시 851,200,000원으로 계산됩니다. 다만 다음 금액은 회차별 가정치이며, 실제 매각기일과 매각조건이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

매각가격이 내려갈수록 배당 가능한 재원도 감소하므로, 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 동일한 개념이 아닙니다. 현재 확인된 권리관계와 시뮬레이션 기준에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 추정되지만, 임대차 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,330,000,000원 가정)

근저당권 1,020,000,000원은 채권최고액을 적용한 시뮬레이션 값입니다. 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으므로 실제 배당수령인과 확정 채권액은 채권이전 및 배당관계 서류로 확인해야 합니다. 위 배당에는 당해세·기타 우선공제액 및 미확인 임차인의 최우선변제금이 반영되지 않았습니다.

이 배당 가정에서는 집행비용 15,700,000원과 근저당권 관련 배당 1,020,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 배당 149,832,134원을 반영한 뒤 소유자에게 144,467,866원이 남는 것으로 계산됩니다. 채권자 미배당액은 0원입니다.

하지만 이 계산 결과를 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다. 특히 국가와 지방자치단체 등의 압류에 관한 실제 우선채권액이 확인되면 배당순서와 잔여금이 바뀔 수 있습니다.

⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 하남시 풍산동 소재 한홀초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 오피스텔이 혼재하며 학교와 생활편익시설이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 부지가 북측과 남측으로 각각 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 해당 호실은 건물 1층에 위치합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조로 위생·급배수설비, 소방시설, 승강기, 냉난방설비 및 주차장설비가 구비되어 있습니다.
• 공부와 현황. 감정평가서에 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 주변에 아파트와 업무·상업시설이 혼재하는 입지이나, 현재 임대수익·공실 및 최근 유사 점포의 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 환금성과 적정 매각가격을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현재 점유자, 임대차계약 및 실제 보증금 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제. 임차인이 확인된다면 점유, 사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 조사해 매수인 인수액을 재산정해야 합니다.
• 조세·공과금. 국민건강보험공단·국·하남시·화성시 압류와 관련해 우선채권액, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 별내농업협동조합 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 실제 채권액 및 배당권자 관계를 확인해야 합니다.
• 종전 경매 이력. 2024.09.12. 개시된 2024타경66360 사건은 2025.12.18. 취하로 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 사건과 구분해 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 유사 근린시설 거래사례와 실제 임대수익, 공실 가능성 및 필요한 비용을 조사해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 부대비용. 취득세, 관리비 체납, 명도비용, 시설 보수비와 기타 매수인 부담 가능 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소 대상이 많아도, 확인할 위험은 남는다”

하남 이치프라자 107호의 권리분석은 말소기준권리가 명확하다는 점에서 출발합니다. 2023.03.15. 별내농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 압류·가압류가 매각으로 말소되는 구조이며, 이미 해소된 신탁등기와 과거 근저당권도 현재의 별도 인수권리는 아닙니다.

다만 현재 확인된 인수 추정액이 0원이라는 사실만으로 권리 위험이 완전히 해소됐다고 평가하기는 어렵습니다. 임대관계가 미상이고, 여러 기관의 압류와 관련한 우선변제액도 확정되지 않았습니다. 신건 배당표상 채권 미배당액은 0원이지만, 우선 공제될 금액이 추가되면 실제 배당은 달라집니다.

가격 측면에서도 최저가 1,330,000,000원은 감정가와 동일합니다. 2023년 등기 거래가액은 확인되지만 이를 현재 시세로 간주할 수 없으며, 최근 실거래와 임대수익을 통한 검증 없이 신건 가격에 투자 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 근저당 등기구조는 비교적 명확하지만 임대관계 미상·조세 압류·시장가격 검증 부족이 해소되기 전에는 신건 응찰에 신중해야 합니다. 핵심은 확인된 인수액 0원을 확정적인 안전성으로 오인하지 않고, 실제 점유와 우선채권을 확인한 뒤 적정 입찰가격을 검증하는 것입니다.