인천지방법원 2026타경503576. 인천 당하동 엘리시안타운 3층 303호입니다. 경매상 용도는 근린주택으로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 57.85㎡이고, 5층 건물의 3층에 위치합니다.

이 물건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 현재 경매는 강제경매입니다. 소유자 양승근은 2021년 9월 15일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했으며, 이후 박지원이 전입해 주거용으로 점유했습니다. 임차권등기는 2023년 11월 28일 접수됐고, 이번 강제경매개시결정은 2026년 5월 4일입니다.

따라서 권리분석의 핵심은 선순위 임차권의 인수 여부입니다. 동시에 실제 가격 판단에서는 과거의 높은 거래가격이 아니라, 최근 급격히 낮아진 실거래 수준을 우선해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서

등기부에는 과거 근저당권과 가압류, 압류 및 경매개시결정 등이 존재했지만, 이 중 상당수는 이전 경매 매각이나 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 인수 판단에서 중요한 권리는 을구 7번 박지원의 주택임차권등기입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

배당요구가 있으며, 예상 배당액은 139,212,000원입니다. 보증금 150,000,000원과의 차액 10,788,000원이 통상적인 인수 계산의 출발점입니다.

주택도시보증공사는 본 경매의 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 박지원 1명, 임차보증금 총액은 150,000,000원입니다. 확인된 다른 임차인은 없지만, 확약의 효력은 해당 임차권에 한정되므로 별개의 점유관계나 인수권리 여부는 별도로 점검해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래는 105,000,000원

엘리시안타운은 64세대 규모로, 2012년 사용승인된 공동주택입니다. 실거래 이력은 2021년부터 2026년까지 총 11건이며 전체 평균은 163,181,818원입니다. 하지만 과거 높은 가격이 포함돼 있어, 이 평균만으로 신건이 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

2021~2022년에는 200,000,000원을 넘는 거래가 있었지만, 최근 거래는 완전히 다른 수준입니다. 2026년 3월 전용 57.85㎡의 거래가격은 105,000,000원으로, 해당 기간의 최근 12개월 평균과도 같습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건에 불과하므로 개별 거래의 특수성은 별도로 확인해야 합니다.

최근 가격과 과거 가격의 비교 추세는 -37.9%입니다. 즉 시장의 방향이 하락이라는 점을 무시하고 과거 거래 평균을 현재 적정가로 사용해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 주택도시보증공사의 신청채권은 예상배당 0원입니다. 임차인 보증금 미배당액은 배당금에 추가되는 항목이 아니라 매수인 인수 여부를 판단할 별도 잔액입니다. 신청채권과 임차보증금을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

실질취득액은 매각가와 예상 미배당 인수액의 합계이며 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 회차별 인수액은 각 회차의 집행비용을 반영한 추정치입니다. 확약이 유효하여 인수액이 0원으로 정리되면 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다(부대비용 제외).

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천지하철 2호선 독정역 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 독정역과 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2012.02.29 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 약 8m 포장도로, 북서측으로 약 4m 보행자전용도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 당하지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,319,000원/㎡입니다. 토지이용계획상 상대보호구역과 성장관리권역 등의 제한도 표시돼 있습니다.
• 규제. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정 이력이 있으며, 표시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 기준 적용 여부는 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태 및 실제 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 64세대 규모의 연립주택으로 대단지 아파트와는 다른 수요구조를 가집니다. 최근 거래 표본이 적고 거래가격이 크게 하락해, 원하는 가격에 재매각할 수 있는지 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 매수인에 대한 대항력 및 잔여보증금 인수청구 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 임차인 권리 확인. 박지원의 보증금 150,000,000원, 전입 2021.10.28, 확정일자 2021.10.05, 임차권등기 2023.11.28을 원본으로 대조해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 확약의 인수 배제 효력이 확인되면 인수 0원*을 적용할 수 있지만, 확인 전에는 신건 기준 10,788,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
• 하락장 가격 검증. 전체 평균 163,181,818원보다 최신 거래가격 105,000,000원과 가격 하락 추세 -37.9%를 우선적으로 고려하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 매각가 113,600,000원, 2회 유찰 매각가 90,880,000원입니다. 확약이 유효하지 않다면 매각가 하락만큼 인수액이 늘어나므로, 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재한다는 사실과 실제 점유자가 누구인지는 구별해야 합니다. 현재 점유 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 기타 배당 우선순위와 취득 관련 부대비용을 점검해야 합니다.
• 용도·규제 검토. 경매상 근린주택 표시와 감정평가상 연립주택 이용상태를 대조하고, 건축물대장·토지이용계획·현재 적용 규제를 확인하세요.
• 배당표 검증. 예상 배당은 집행비용과 권리순위를 가정한 계산입니다. 실제 배당액과 임차인 인수 잔액은 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리가 정리돼도 가격은 별개다”

인천 엘리시안타운 303호는 선순위 임차권과 보증기관의 말소동의 확약서가 핵심인 물건입니다. 확약이 유효하게 적용되어 임차인의 대항력 인수청구까지 정리된다면, 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 볼 여지가 있습니다. 그러나 확약의 정확한 문언과 효력이 확인되지 않은 상태에서 이를 확정적으로 단정해서는 안 됩니다.

가격은 더 분명한 경고를 보냅니다. 최근 실거래가 105,000,000원인데 신건 최저가는 142,000,000원으로 최근 시세의 135.2%입니다. 가격 추세 역시 -37.9%로 하락 중입니다. 과거 전체 평균이 높다는 이유만으로 현재 최저가에 가점을 주기 어렵습니다.

확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당 인수액이 늘어, 실질취득액은 약 150,000,000원 이상 수준으로 유지됩니다. 따라서 유찰 여부만으로 투자성이 개선되는 구조는 아닙니다. 확약이 완전하게 유효할 때에만 매각가 하락이 실질취득액 감소로 이어집니다.

결론은 권리 인수 해소 여부를 먼저 확인하고, 가격은 최근 하락한 시세를 기준으로 다시 판단해야 한다는 것입니다. 확약서의 효력 확인 전에는 인수 위험이 남고, 효력이 확인되더라도 현재 신건 가격은 높습니다. 권리 확인 필수, 신건 가격 메리트 부족 — 종합 D등급.