수원지방법원 2026타경50083. 경기도 하남시 신장동 대청로 26 소재 건물의 6층 608호입니다. 경매물건의 용도는 근린시설로 기재되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트조 지상 10층 건물의 6층에 위치합니다. 소유자 정상화는 2023년 12월 9일 매매를 원인으로 2024년 1월 31일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 110,000,000원입니다.

같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 92,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 하남리빙텔관리단이 강제경매를 신청했고, 구로구의 압류도 추가됐습니다. 등기상 두 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 담보권 소멸 여부와 실제 점유자의 권리, 관리비 등의 부담 문제는 구분해서 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준권리는 2024년 1월 31일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하며, 그 뒤에 등기된 하남리빙텔관리단의 강제경매개시결정과 구로구의 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 확인된 현재 담보권 및 후순위 압류만을 기준으로 보면 매수인이 그대로 떠안는 등기상 금전채무는 예상되지 않습니다.

과거 전세권도 구분해야 합니다. 2004년 하남시를 전세권자로 한 전세금 95,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2010년에는 전세금이 100,000,000원으로 변경됐습니다. 그러나 해당 전세권은 2021년 공매에 따라 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 과거 전세권 금액을 현재 유효한 인수 보증금에 합산해서는 안 됩니다.

② 점유·임대관계 — 확인 전까지 안전을 단정할 수 없다

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 하지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 이는 임차인이 실제로 없다는 의미와 다릅니다. 소유자가 직접 점유하는지, 임차인이 사용하는지, 또는 다른 점유관계가 존재하는지 추가 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 숫자가 크게 벌어진 이유부터 확인

가격을 판단할 때 가장 주의해야 하는 부분입니다. 참고 거래자료에는 덕풍현대의 실거래 12건이 기재되어 있습니다. 해당 단지는 1995년 11월 7일 준공된 555세대 아파트이며, 거래 표본의 전용면적은 59.91㎡입니다.

반면 경매 대상은 신장동 524 소재 근린시설로 분류된 오피스텔 이용 호실입니다. 따라서 덕풍현대 아파트 거래가격을 본건의 직접적인 시세로 적용하기 어렵습니다. 용도와 단지, 건물 특성이 달라 거래가격의 차이를 할인율로 해석할 수 없습니다.

참고 거래 — 덕풍현대 아파트

위 거래표는 덕풍현대 아파트의 참고 거래입니다. 경매 대상인 신장동 524 소재 근린시설·오피스텔 이용 호실의 직접 비교사례가 아닙니다.

참고 아파트의 최근 거래는 2026년 8월 590,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 543,333,333원입니다. 최저 거래가는 475,000,000원, 최고 거래가는 630,000,000원입니다. 하지만 이 금액들은 어디까지나 다른 아파트의 거래가격입니다. 이를 기준으로 본건의 적정 낙찰가나 예상 매각수익을 산정하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

현재 최저매각가인 112,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 2,368,000원을 공제한 뒤 중소기업은행에 92,400,000원, 하남리빙텔관리단에 5,907,020원이 배당됩니다. 예상 잔여금은 11,324,980원입니다.

이 시뮬레이션에서는 중소기업은행의 채권최고액을 배당액으로 적용했고, 신청채권자 청구금액을 전액 반영했습니다. 실제 피담보채권액, 당해세, 우선변제채권, 집행비용 등에 따라 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

특히 1회 유찰과 2회 유찰 시나리오에서는 하남리빙텔관리단의 예상배당액이 0원으로 계산됩니다. 이는 현재 배당 가정에서 중소기업은행의 선순위 채권에 배당재원이 먼저 사용되기 때문입니다. 신청채권자의 미회수액이 곧 낙찰자의 채무가 되는 것은 아니지만, 관리단 청구의 구체적인 원인은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 하남시 신장동 소재 하남시청 북측 부근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 하남검단산역 등이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 대체로 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 라멘조 평슬래브지붕의 지상 10층 건물입니다. 외벽은 외장석재 붙임 등으로 마감되어 있고, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시 창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 2필지 일단의 사다리형 토지이며, 근린생활시설 및 오피스텔 등의 건부지로 이용됩니다. 북측에는 폭 약 30m 내외, 서측과 남측에는 폭 약 10m 내외의 포장도로가 접합니다.
• 용도지역. 본건 감정평가상 일반상업지역 및 신장지구 지구단위계획구역으로 기재되어 있습니다. 공부상 용도와 실제 오피스텔 이용상태의 관계를 확인해야 합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 해당 호실의 실제 용도와 거래·사용에 적용되는 제한은 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 근린시설로 분류되지만 실제로 오피스텔로 이용되고 있어 일반 아파트와 수요층·금융조건·매각기간이 다를 수 있습니다. 본건과 유사한 호실의 거래 및 임대사례를 확인하기 전에는 환금성이 좋다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 확인. 2024년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 최종 명세서와 대조하세요.
• 임차인·점유자 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 보증금, 전입·사업자등록, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 공매공고 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 과거 공매 소유권이전 내역을 대조하고, 공매공고 부기등기의 현재 처리상태를 확인하세요.
• 관리비 및 청구 원인 확인. 신청채권자가 하남리빙텔관리단이고 청구금액은 5,907,020원입니다. 청구 원인과 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용이 있는지 관리단에 확인하세요.
• 용도와 실제 이용상태 확인. 근린시설로 분류된 호실이 오피스텔로 이용되고 있습니다. 건축물대장상 용도, 실제 사용의 적법성, 향후 임대 및 처분에 영향을 줄 수 있는 조건을 확인하세요.
• 적정 시세 재확인. 덕풍현대 아파트의 실거래가격을 본건의 직접적인 시세로 사용하지 마세요. 동일 건물 또는 유사한 근린시설·오피스텔 거래사례를 확보해야 합니다.
• 배당 가정 검증. 중소기업은행의 채권최고액과 실제 채권잔액, 당해세 및 우선변제채권의 존재 여부를 확인하세요.
• 명도 가능성. 실제 점유관계가 불명확하므로 낙찰 후 인도명령 가능 여부와 인도에 필요한 비용·기간을 미리 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 거래자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소가 명확하다 ≠ 저렴하다”

이 물건은 권리분석의 출발점이 비교적 명확합니다. 2024년 1월 31일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 강제경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리상 안전성을 확정하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 임대관계가 미상이고, 과거 한국자산관리공사의 공매공고 이력이 존재합니다. 또한 하남리빙텔관리단이 신청채권자이므로 청구 원인과 관리비 관련 부담을 확인해야 합니다.

가격 판단도 신중해야 합니다. 본건의 최저매각가는 112,000,000원이지만, 참고된 543,333,333원의 평균 거래가격은 별도 아파트 단지인 덕풍현대의 가격입니다. 이를 근거로 본건이 시세보다 크게 저렴하다고 평가하는 것은 부적절합니다.

결론은 ‘말소구조는 긍정적, 가격 메리트는 미확인, 점유·공매·관리비 확인 필요’입니다. 입찰을 검토하려면 본건과 직접 비교할 수 있는 거래사례를 확보하고, 임대관계 및 잔존 권리 문제를 먼저 정리해야 합니다. 현재 단계에서는 신건 가격만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.