인천지방법원 2026타경503580. 인천 남동구 간석동의 티케이리즈빌 12층 1207호, 전용 41.32㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 171,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 주택도시보증공사가 청구금액 184,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 그런데 등기부에는 이보다 먼저 성립한 임차보증금 184,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다. 일반적인 후순위 권리만 있는 아파트와는 권리분석의 출발점부터 다릅니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약에 따라 해당 임차권의 대항력 및 인수 문제가 해소되는 경우, 매수인이 실질적으로 떠안을 보증금은 0원으로 판단할 수 있습니다. 그러나 확약의 정확한 문언과 적용 범위는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 권리 문제가 정리되더라도 시세보다 높은 입찰가격까지 정당화되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-18 티케이리즈빌 제12층 제1207호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 경인로 649 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 41.32㎡ · 지상 15층 중 12층 |
| 건물 사용승인 | 2016.12.06 · 철근콘크리트구조 |
| 단지 규모 | TK리즈빌 · 총 88세대 |
| 소유자 | 이관배 (2021.09.13 소유권이전 · 거래가액 184,000,000원) |
| 감정가 | 171,000,000원 |
| 최저매각가 | 171,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 임차인 | 성미금 · 보증금 184,000,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 적용 시 실질 0원 · 확약 미적용 시 미배당 보증금 인수 가능 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
이 사건의 말소기준권리는 2026.05.04 접수된 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 2017년 농협은행의 근저당권은 2019년에 이미 말소되었고, 2023년 현대카드의 강제경매개시결정도 취하되어 말소되었습니다.
문제는 2024.03.15 등기된 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 성미금의 전입일은 2022.02.14로, 현재 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기에도 보증금 184,000,000원, 확정일자 2022.01.18, 점유개시일 2022.02.14가 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차권은 단순한 후순위 소멸권리로 취급할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
|
성미금 12층 1207호 41.32㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
184,000,000원 |
전입 2022.02.14 확정 2022.01.18 임차권등기 2024.03.15 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 |
선순위 임차권 확약 적용 시 인수 0원 |
실제 임차인은 성미금 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로 나타나며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인의 배당요구가 확인되어 있습니다.
| 임대차계약일 | 2022.01.02 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.01.18 |
| 전입신고일 | 2022.02.14 |
| 점유개시일 | 2022.02.14 |
| 임차권등기일 | 2024.03.15 |
| 임차보증금 | 184,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.03.15 |
| 말소기준권리 | 2026.05.04 강제경매개시결정 |
| 기본 권리 판단 | 선순위 대항력 및 우선변제권 인정 |
| 확약 관련 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
| 실질 인수 판단 | 확약 유효 적용 시 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 가격이 더 중요하다
티케이리즈빌은 총 88세대 규모입니다. 전용 41.32㎡와 유사한 면적대의 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 163,083,333원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 156,500,000원과 최신 거래가 160,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 42.2㎡ | 13층 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 40.24㎡ | 12층 | 153,000,000원 |
| 2024.11 | 44.23㎡ | 15층 | 185,000,000원 |
| 2024.05 | 41.32㎡ | 14층 | 145,000,000원 |
| 2023.11 | 40.24㎡ | 9층 | 137,000,000원 |
| 2023.10 | 41.32㎡ | 15층 | 160,000,000원 |
| 2023.05 | 42.2㎡ | 12층 | 150,000,000원 |
| 2023.03 | 44.6㎡ | 3층 | 127,000,000원 |
| 2022.06 | 44.47㎡ | 13층 | 177,000,000원 |
| 2022.02 | 42.2㎡ | 14층 | 229,000,000원 |
| 2021.11 | 44.6㎡ | 2층 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 41.32㎡ | 12층 | 184,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 163,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 156,500,000원 |
전체 12건의 평균은 163,083,333원이지만, 여기에 2022년 229,000,000원 거래처럼 현재 시세보다 높은 과거 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 156,500,000원으로 전체 평균보다 낮습니다. 최신 거래인 2026년 3월의 160,000,000원 역시 현재 최저가 171,000,000원에 미치지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
신건 최저가로 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 선순위 임차보증금에 배당하는 구조입니다. 아래 배당금액은 확약의 실질 인수 면제 효과를 별도로 반영하기 전의 기본 배당 추정입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 성미금 · 우선변제 | 184,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 171,000,000원 |
집행비용 3,194,000원은 추정액입니다. 기본 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 16,194,000원이며, 제출된 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원으로 표시되며, 임차보증금과 신청채권 사이의 대위·승계 관계 및 최종 배당관계는 원본 확인이 필요합니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격 판단을 바꾼다
이 사건에서는 확약 적용 여부에 따라 유찰 후 매수인의 실질취득 부담이 크게 달라집니다. 확약이 없다면 최저매각가가 내려갈수록 선순위 보증금 미배당액이 증가하는 구조입니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 시 인수 | 확약 미적용 시 총 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 171,000,000원 | 16,194,000원 | 0원 | 187,194,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 136,800,000원 | 49,915,200원 | 0원 | 186,715,200원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 109,440,000원 | 76,892,160원 | 0원 | 186,332,160원 |
확약 미적용 시 총 부담은 각 회차의 최저매각가와 예상 미배당 보증금을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정 방식에 따라 보증금 184,000,000원보다 다소 높게 나타납니다. 확약 적용 시에는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 보며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 제외합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 인천약산초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 도시형생활주택, 업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 인천지하철 1호선 간석오거리역 및 버스정류장이 인근에 있습니다. 차량 출입이 가능하며 감정평가상 교통상황은 양호합니다. 동측으로 광대로와 접합니다.
- 건물. 2016.12.06 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지·옥내소화전· 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 대지의 용도지역은 일반상업지역이며, 방화지구·시가지경관지구 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적은 1,151.4㎡이고, 공시지가는 2,738,000원/㎡입니다. 대지는 평탄하며 광대로와 접해 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역 등 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있으므로 실제 입찰 시 적용 여부와 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 88세대 소규모 단지로, 확인된 유사 면적 거래 12건의 가격 차이가 큽니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 가격 추세는 -4.8%입니다. 과거 고가 거래보다 최근 거래가격을 중시해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 문언, 임차권등기 말소 조건, 대항력 포기 및 매수인에 대한 효력 범위를 확인하세요. 단순히 확약서가 제출되었다는 사실만으로 모든 임차 관련 위험을 검토 없이 배제해서는 안 됩니다.
- 선순위 임차권 확인. 성미금의 보증금 184,000,000원, 전입일 2022.02.14, 확정일자 2022.01.18, 임차권등기일 2024.03.15를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조하세요.
- 보증기관의 권리관계 확인. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자입니다. 임차보증금과 신청채권의 관계, 보증채무 이행 및 대위·승계 범위, 배당 후 권리정리 방식에 관해 확인하세요. 동일한 보증금 채권을 중복하여 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 현재 점유와 명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유자와 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차권 말소와 현실적인 점유 이전은 구분해서 검토하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가 171,000,000원은 최근 12개월 평균 156,500,000원보다 14,500,000원 높습니다. 확약으로 인수 부담이 해소되더라도 현재 최저가를 가격 메리트가 있는 수준으로 평가하기 어렵습니다.
- 시장 하락 추세. 최근 거래 추세 -4.8%와 소규모 단지의 제한된 거래 표본을 반영해 응찰가격을 보수적으로 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 1회 유찰 시 136,800,000원, 2회 유찰 시 109,440,000원이라는 가격 시나리오가 있으나, 확약의 유효성과 실제 매각조건을 먼저 확인해야 합니다.
- 관리비와 추가 비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 기계식 주차설비 관련 비용, 명도비용과 취득 부대비용 등을 별도로 확인하세요.
- 매각기일과 원본 확인. 2026.11.16 매각 진행 여부 및 조건을 다시 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 대조하세요.
맺으며 — “확약은 권리의 해법, 가격은 별개의 문제”
인천 티케이리즈빌 1207호는 선순위 임차권이 있다는 사실만으로 결론을 내릴 수 없는 물건입니다. 성미금의 보증금 184,000,000원은 현재 최저매각가보다 크고, 확약이 없다면 신건 기준 16,194,000원의 보증금 미배당액을 매수인이 인수할 위험이 있습니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있습니다. 이 확약이 해당 선순위 임차권의 인수 문제를 유효하게 해소한다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 확약 원본의 효력과 적용 범위를 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
그다음은 가격입니다. 신건 최저가 171,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 156,500,000원의 109.3%입니다. 최신 거래가격 160,000,000원보다 높고, 최근 가격 추세도 -4.8%입니다. 단지 규모는 88세대이며 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 확약으로 인수 위험이 해소되더라도 신건 가격 자체에 투자 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약의 유효성을 확인하면 권리 위험을 상당 부분 줄일 수 있지만, 최근 시세보다 높은 최저가, 하락 추세, 제한적인 거래 표본이 가격 평가를 낮춥니다. 권리는 확약 확인이 선결조건, 가격은 신건 기준 보류. 이 물건은 확약의 효력을 명확히 확인한 뒤 실질취득액을 최근 시세와 비교하여 판단해야 합니다.
