인천지방법원 2026타경503583. 인천광역시 남동구 구월동의 하늘지움 7층 701호, 전용면적 약 71.16㎡의 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 277,000,000원이며, 주택도시보증공사가 270,000,000원을 청구하여 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 장정균으로, 2022년 6월 16일 거래가 293,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 물건의 권리관계는 일반적인 근저당권 중심의 경매와 다릅니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2023년 5월 26일 롯데카드의 가압류이지만, 임차인 신기석의 전입신고일은 그보다 앞선 2022년 5월 2일입니다. 임차인은 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어, 배당을 통해 보증금을 회수할 수 있는 지위와 미배당액 인수 가능성을 동시에 검토해야 합니다.

한편 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 이는 임차권 인수위험을 판단하는 중요한 자료지만, 제출 사실과 대항력 포기의 법적 효력은 구별해야 합니다. 특히 유찰 시 나타나는 장부상 미배당액이 실제 매수인 부담으로 남는지는 확약서의 당사자, 대상 권리, 대항력 포기 여부와 말소 조건을 확인하여 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

과거 삼성생명보험의 근저당권 161,700,000원과 국민은행의 근저당권 159,500,000원은 각각 2019년과 2022년에 말소되었습니다. 롯데카드의 2023년 3월 가압류와 하나카드 가압류 역시 이미 말소되어, 현재 말소기준은 2023.05.26 롯데카드 가압류 16,394,868원입니다.

말소기준 이후 설정된 강화군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 임차권등기가 말소기준 이후인 2024년에 이루어졌다는 사실만으로 임차인의 대항력까지 소멸한다고 단정할 수는 없습니다. 신기석의 전입 및 점유 관련 날짜가 2022년으로 앞서기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 270,000,000원의 의미

등기상 확인되는 실제 임차인은 신기석 1명입니다. 을구 5-2번은 기존 을구 5번 주택임차권의 경정등기로, 별도의 임차인이 추가되었다고 확정할 자료는 아닙니다. 따라서 보증금 270,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

* 확약의 효력과 필요한 조건이 확인되는 경우의 조건부 판단입니다. 확약 적용 전 일반적인 배당 시나리오상 인수 추정액은 1회 유찰 시 52,302,400원, 2회 유찰 시 96,001,920원입니다. 말소동의가 임차인의 대항력 포기까지 포함한다고 명시적으로 확인되지 않은 상태에서 두 금액을 무조건 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

주택도시보증공사는 신청채권자로 270,000,000원을 청구하고 있지만, 이를 별도의 실거주 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 신기석의 임차보증금과 신청채권의 법적 연결관계, 변제 및 승계 범위는 관련 증빙을 확인해야 합니다.

또한 감정평가 당시 장기간 공실상태였다는 조사결과가 있습니다. 공실이라는 사실만으로 기존 임차인의 대항력이 자동 소멸한다고 판단할 수는 없으므로, 임차권등기 유지 여부와 실제 점유·퇴거 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세와 같다

하늘지움은 2018년 준공된 54세대 건물입니다. 전용면적 약 71㎡대의 거래를 중심으로 보면 2026년 8월 최근 거래는 279,000,000원과 275,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 277,000,000원으로, 경매 최저가 277,000,000원과 동일합니다.

전체 11건 평균은 278,681,818원으로 최저매각가가 전체 평균의 99.4%에 해당합니다. 하지만 이 평균에는 2021년의 300,000,000원 이상 거래와 전용 69.03㎡ 거래도 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균 대비 소폭 낮다는 이유로 가격상 이점이 있다고 판단하기는 어렵습니다.

최근 12개월 평균은 277,000,000원, 최신 거래가격은 279,000,000원입니다. 신건 최저가는 최신 거래보다 2,000,000원 낮지만 최근 12개월 평균과 동일하고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -0.7%로 하락하고 있습니다. 즉, 현재 가격에는 명확한 시세 할인 여유가 없습니다.

이 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 다만 개별 경매의 낙찰 가능성이나 적정 입찰가를 이 수치만으로 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 유찰 시 대항력 임차인의 미배당액과 확약 효력이 함께 문제가 되므로, 가격 하락만을 근거로 투자 매력이 높아진다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)

예상배당표는 신건 매각가 277,000,000원과 추정 집행비용 4,678,000원을 전제로 한 계산입니다. 신기석의 보증금 전액 배당, 롯데카드 일부 배당, 주택도시보증공사 신청채권 0원 배당으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 주택도시보증공사의 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 동일 보증금의 대위·승계 관계가 있는 경우에는 중복 배당으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득 하락은 아니다

신건에서 임차보증금이 전액 배당된다면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰로 매각가가 270,000,000원 미만으로 떨어지면, 확약의 효력이 확인되지 않은 일반적인 대항력 인수 시나리오에서는 보증금 미배당액이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다.

위 유찰 시나리오의 인수 추정액은 대항력 임차인의 보증금 미배당액이 매수인에게 승계된다는 일반적인 가정하에 계산한 금액입니다. 확약의 효력이 유효하게 적용되어 해당 임차권의 인수위험을 전부 해소한다면 실질 인수액은 0원*으로 달라질 수 있습니다. 실질취득에는 취득세·관리비·명도비용 등이 포함되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시청 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 편익은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 20층 건물의 7층 701호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 20m, 동측 약 4m, 남측 약 15m 도로가 소재합니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 구월업무지구 지구단위계획구역입니다. 과밀억제권역에 해당하며 절대보호구역·상대보호구역 저촉사항도 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 1,731.8㎡이며 공시지가 표기액은 3,299,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 관리상태. 현장조사에서 장기간 공실상태로 조사되었습니다. 감정평가에서도 관리비 미납 여부를 반드시 재확인하도록 안내하고 있습니다.
• 환금성. 54세대 규모의 공동주택으로, 최근 거래는 2026년 8월 279,000,000원과 275,000,000원입니다. 표본이 많지 않고 과거 거래가격 편차가 있으므로 개별 호수의 상태와 매도 가능 가격을 신중하게 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 당사자, 대상 임차권, 말소 조건과 효력 범위를 확인해야 합니다. 특히 대항력 포기와 미배당 보증금 인수문제의 해소 여부가 핵심입니다.
• 임차권 경정등기 확인. 을구 5번과 5-2번의 관계, 경정된 확정일자와 점유개시일자, 기존 임차권과의 동일성 및 실제 점유 사실을 원본으로 대조해야 합니다.
• 보증기관의 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 신청채권 270,000,000원과 신기석의 임차보증금 270,000,000원의 변제·승계 관계를 확인하고, 동일 보증금을 이중으로 계산하지 않아야 합니다.
• 신건 가격 점검. 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균과 동일합니다. 최근 거래 추세가 -0.7%이므로 신건에 명확한 가격 할인은 없습니다.
• 유찰 시 인수액 재계산. 일반적인 대항력 인수 가정하에서는 1회 유찰 시 52,302,400원, 2회 유찰 시 96,001,920원의 인수 추정액이 발생합니다. 확약의 적용 여부를 확인하지 않은 상태에서 최저가만 비교해서는 안 됩니다.
• 공실과 명도. 장기간 공실로 조사되었지만 실제 점유상태와 임차인의 권리 유지 여부는 별도 확인이 필요합니다. 공실만을 이유로 명도 문제가 없다고 단정할 수 없습니다.
• 체납 관리비. 장기간 공실상태에 따른 관리비 미납 여부를 관리주체에 확인하고, 공용부분 관리비 승계 가능성을 입찰 비용에 반영해야 합니다.
• 권리·배당 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 경정결정, 확약서와 배당 관련 자료를 확인해야 합니다. 특히 당해세와 실제 우선배당 항목에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “말소동의는 기회, 확인되지 않은 대항력은 위험”

인천 하늘지움 701호의 핵심은 단순한 근저당 말소가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 권리분석의 중심입니다.

현재 신건 최저가 277,000,000원에서는 예상배당상 임차보증금 270,000,000원이 전액 배당되므로 인수액은 0원입니다. 하지만 유찰 시 일반적인 대항력 인수 가정에 따른 실질취득비용은 약 273,000,000~274,000,000원 수준으로 유지됩니다. 확약이 해당 임차권의 인수위험을 완전히 해소하는지 확인해야 유찰에 따른 실질적인 가격 효과를 판단할 수 있습니다.

가격 역시 보수적으로 보아야 합니다. 신건 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균과 정확히 같고, 최근 거래 추세는 -0.7%로 하락세입니다. 전체 실거래 평균이 다소 높다는 이유만으로 저평가 물건이라고 볼 수 없습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 현 회차의 예상 인수액은 없지만 대항력 임차권의 조건부 인수위험과 말소동의 확약의 법적 효력 확인이 필요하며, 신건 가격도 최근 시세 대비 이점이 없습니다. 확약의 실효성과 실제 인수액을 먼저 확정하고, 그다음 가격을 판단해야 할 물건입니다.