수원지방법원 2026타경50117. 경기도 광주시 송정동 중앙로203번길 10에 위치한 근린생활시설 및 주택의 경매입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 4층 건물로, 1층은 음식점 청미정, 2층은 카페 ANG.TOO, 3층은 주택 3세대, 4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 등기상 공유자는 임현규와 임현철이며 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 광주농업협동조합의 2019년 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되었지만, 그 근저당권보다 먼저 전입한 임차인이 존재한다는 점이 가장 중요한 차이입니다.

근저당권이 매각으로 말소된다고 해서 임차인 보증금까지 모두 소멸하는 것은 아닙니다. 특히 심미숙은 2008년 전입자로, 예상배당에서 보증금 30,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수금으로 반영되어 있습니다. 이근영은 2016년 전입자로, 선순위 대항력 가능성이 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 현재 확인된 실질취득금액은 최종 인수 부담의 상한이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인이 남는다

말소기준권리는 2019.08.28 설정된 광주농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 경매매각으로 소멸하는 권리이며, 경매개시결정등기도 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 근저당권 말소 여부와 별개로 판단해야 합니다.

과거 임차권등기 가운데 류승희의 보증금 65,000,000원 임차권은 2020.03.23 말소되었고, 진귀남 관련 보증금 50,000,000원 임차권도 2025.10.20 말소되었습니다. 이들은 현재 확인된 임차인 6명과 별개인 과거 등기 이력으로, 이미 말소된 임차권 보증금을 현재 인수액에 중복 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명

확인된 임차인은 이근영·신두영·윤진영·임하진·심미숙·탁은숙 총 6명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 실제 임차인으로 중복 집계한 사례는 없습니다. 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 서로 다르므로 인수 가능성을 개별적으로 판단해야 합니다.

임하진과 심미숙은 각각 월 2,000,000원과 1,000,000원의 차임이 확인됩니다. 다만 이 금액을 근거로 건물 전체의 안정적인 임대수익을 계산할 수는 없습니다. 다른 임차인들의 임대조건과 실제 임대료 수납상태가 확인되지 않았기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,094,118,560원 가정)

위 배당표는 최초 근저당 설정액 576,000,000원을 채권액으로 사용하는 모의계산입니다. 변경된 채권최고액 1,068,000,000원과 신청채권 청구액 911,641,068원, 기타 임차인·조세의 배당을 충분히 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 따라서 소유자 잔여액 1,494,777,374원은 실제 교부액을 보장하지 않습니다.

④ 회차별 입찰가격과 인수 부담

회차별 실질취득금액은 각 회차의 최저매각가에 현재 확인된 인수금 30,000,000원만 더한 값입니다. 이근영과 탁은숙 등 미확정 임차인의 추가 보증금 부담은 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가격이 최저매각가보다 높아지면 취득금액도 그만큼 증가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 송정동 소재 송정동 주민쉼터 북측 인근입니다. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·관공서·공원 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 1997.12.09 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 실제 이용. 1층 음식점, 2층 카페, 3층 주택 3세대, 4층 주택으로 상업용과 주거용 수요가 함께 작용하는 복합건물입니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등의 규제가 확인됩니다. 토지자료에는 지목 대, 공시지가 1,864,000원/㎡, 평지·사다리형 및 도로접면 조건이 기재되어 있습니다.
• 이용 제한. 토지이용계획에는 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등의 사항도 기재되어 있습니다. 건물의 용도 변경이나 향후 개발 가능성을 판단할 때 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 단일 주거용 아파트와 달리 근린생활시설·주택·토지를 함께 평가해야 합니다. 확인된 실거래 비교가격이 없으므로 현재 최저가의 시장 적정성이나 향후 매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 심미숙 보증금. 1층 전부에 대한 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 산정된 근거를 확인하고, 실제 임대차관계·점유 및 반환 여부를 검증해야 합니다.
• 이근영 선순위 전입. 2016.08.05 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부 및 배당요구 내용을 확인해 추가 인수금 발생 가능성을 산정해야 합니다.
• 탁은숙 대항력. 주거 임차인으로 기재되어 있으나 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 선순위 여부를 포함한 대항요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 다른 임차인. 신두영·윤진영·임하진의 실제 점유부분과 계약관계, 배당요구·우선변제 관련 서류를 대조해야 합니다. 전입일이 후순위라는 이유만으로 모든 명도 문제가 자동 해결되는 것은 아닙니다.
• 근저당 피담보채권. 최초 채권최고액 576,000,000원, 변경 채권최고액 1,068,000,000원, 신청채권액 911,641,068원의 관계를 확인해야 합니다. 예상배당의 576,000,000원 지급을 실제 확정 채권액으로 보아서는 안 됩니다.
• 매각 범위. 송정동 122-4·122-21 관련 토지·건물 및 제시외 건물의 일괄매각 범위를 대조하고, 4층 매각 제외 목조 정자의 정확한 위치와 법적·실물적 처리 방안을 확인해야 합니다.
• 임대수익 실사. 음식점·카페·주택별 임대차계약서, 실제 차임 수납 및 임차인별 보증금을 확인한 뒤 전체 건물의 수익성을 계산해야 합니다.
• 가격 검증. 근린생활시설과 주택의 이용 비중, 토지의 권리 및 규제, 건물 상태, 인수 보증금과 명도·보수비를 반영한 실질취득 기준으로 적정 입찰가를 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 매각기일 2026.11.16 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 지워져도 임차인 위험은 남는다”

이 사건은 근저당권 말소 여부보다 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 되는지를 먼저 확인해야 하는 경매입니다. 최저매각가는 2,094,118,560원이지만, 현재 확인된 심미숙 보증금 30,000,000원을 반영하면 실질취득금액은 2,124,118,560원입니다. 여기에 선순위 전입자인 이근영의 미상 보증금과 탁은숙의 불확정 대항력 문제가 남아 있습니다.

더욱이 근저당권 변경액과 예상배당 계산의 불일치, 4층 목조 정자 매각 제외, 상가와 주택이 혼재한 이용상태까지 고려해야 합니다. 객관적인 최근 시세도 확인되지 않아 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

결론은 권리와 가격 모두 추가 확인이 필요한 신중 검토형 물건입니다. 임차인별 대항력과 보증금, 실제 피담보채권액, 매각 제외 시설의 처리관계를 확정하는 것이 우선입니다. 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 미확정 인수금과 복합건물의 가치가 검증되지 않는다면, 가격 하락만으로 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다.