인천지방법원 2026타경503587. 인천 부평구 부개동 주영팰리스2 3층 304호, 전유부분 51.24㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 고준성으로, 2020년 12월 17일 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 거래가액은 184,000,000원입니다. 이후 2023년 주택도시보증공사의 가압류와 부평구의 압류가 발생했고, 2026년 5월 4일 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

등기상 말소기준은 2023년 7월 18일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 문제는 그보다 먼저 황지현의 주택임차권이 등기되어 있다는 점입니다. 전입신고와 점유개시일은 2020년 11월 26일, 확정일자는 2020년 11월 9일입니다. 따라서 이 임차권을 일반적인 후순위 권리처럼 낙찰과 동시에 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

여기에 중요한 변수가 있습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 다만 말소동의와 임차인의 대항력 포기는 법적으로 확인해야 할 사항이 다릅니다. 이 사건은 확약서의 정확한 문구와 권리자별 효력을 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

과거 농협은행과 군위축산업협동조합의 근저당권은 모두 2020년 11월 3일 말소되었습니다. 현재 권리관계의 중요한 시간적 기준은 2020년 임차인의 전입과 2023년 임차권등기, 그리고 2023년 7월의 말소기준 가압류입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 황지현 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나지만, 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금 184,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

황지현은 확정일자와 전입신고를 갖춘 선순위 임차인으로, 우선변제를 행사할 수 있습니다. 예상배당에서는 임차보증금 184,000,000원 가운데 178,652,000원을 배당받는 것으로 계산되어 5,348,000원의 미배당 보증금이 남습니다.

③ 실질취득액 — 유찰돼도 보증금 부담이 따라온다

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저매각가보다 큰 구조입니다. 확약이 적용되지 않는 경우, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 매수인에게 남는 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 단순히 최저매각가가 내려간다는 이유만으로 취득가격이 저렴해진다고 해석해서는 안 됩니다.

위 실질취득액은 낙찰가와 예상 미배당 보증금을 합산한 금액입니다. 확약 효력 미적용을 전제로 하며, 각 회차의 집행비용 추정치가 반영되어 임차보증금 184,000,000원과 소폭 차이가 있습니다. 취득세·명도비·기타 비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

매각대금 182,000,000원에서 추정 집행비용 3,348,000원을 제외하면 178,652,000원이 남습니다. 이 금액이 선순위 임차인 황지현에게 배당되는 것으로 계산되므로, 주택도시보증공사 측에는 예상배당액이 없습니다.

가압류 청구금액 1,482,000,000원과 경매 신청 청구금액 184,000,000원은 모두 주택도시보증공사 명의입니다. 두 금액의 단순 합계는 1,666,000,000원이지만 동일 기관의 청구권 사이에 중복이 있는지 별도 확인이 필요하므로, 이를 서로 독립된 확정 채무 총액으로 단정해서는 안 됩니다.

당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 예상배당입니다. 실제 우선순위와 배당액은 집행비용 확정, 조세채권 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 산식상 임차인 미배당액 5,348,000원과 확약 적용 시 실질 인수 0원*은 구분해야 합니다.

⑤ 가격 판단 — 시세 검증이 선행돼야 한다

이 오피스텔은 현재 감정가와 최저가가 모두 182,000,000원입니다. 소유자의 2020년 등기상 거래가액은 184,000,000원이지만, 과거 거래가액을 현재 시세의 근거로 삼을 수는 없습니다.

현재 객관적인 인근 오피스텔 실거래 비교치가 확인되지 않으므로, 최저가 182,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 확약이 해소되지 않는다면 비교 대상은 최저가가 아니라 실질취득액 187,348,000원이어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부개서초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·근린생활시설·아파트·학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 부평역 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2015.12.01 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 위생·급배수·난방·소화전 및 주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측과 남서측으로 각각 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔은 동일 건물 내에서도 면적·층·이용상태·임대수익성에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 실제 거래사례와 매매·임대 수요를 확인하기 전에는 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 대항력 포기 및 잔여보증금 인수책임 해소까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 확약 권한·조건 확인. 임차권자 황지현과 확약서 제출기관의 권리관계, 확약의 효력 발생 시점, 매각대금 완납 후 말소 이행조건을 검토해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 전입 2020.11.26, 확정 2020.11.09, 임차권등기 2023.01.09의 선후관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 인수액 시나리오. 확약이 적용되지 않으면 신건 5,348,000원, 1회 유찰 41,238,400원, 2회 유찰 69,950,720원의 보증금 부족액이 계산됩니다. 입찰가가 낮아져도 취득부담이 크게 줄지 않는다는 점을 반영해야 합니다.
• 점유·인도 상태. 과거 임차인의 점유개시 사실과 현재 점유 상태는 구분해야 합니다. 임차권등기 이후 실제 점유자가 누구인지 확인하고 인도절차를 검토해야 합니다.
• 압류·조세채권. 부평구 압류의 원인과 관련 조세채권의 우선순위를 확인해야 합니다. 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 보증공사 채권 확인. 가압류 청구금액 1,482,000,000원과 경매 신청 청구금액 184,000,000원의 관계 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래·관리비 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 매매·임대 실거래, 공용부분 관리비 체납 및 건물 상태를 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류 및 확약서의 최종 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약의 효력이 입찰 판단을 바꾼다”

이 사건은 임차인이 없는 단순한 강제경매가 아닙니다. 실제 임차인 황지현의 184,000,000원 선순위 임차보증금이 있고, 말소기준보다 앞선 대항력 및 임차권등기가 존재합니다. 확약을 적용하지 않는 산식에서는 신건의 매수인 인수액이 5,348,000원이고, 실질취득액은 187,348,000원입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것은 중요한 긍정 요소입니다. 다만 그 문구만으로 임차인의 대항력 포기나 매수인의 잔여보증금 인수책임 소멸을 단정해서는 안 됩니다. 확약의 권한·범위·이행조건이 확인되어야 해당 임차권의 실질 인수 0원* 판단이 성립합니다.

가격도 별도의 문제입니다. 오피스텔의 최근 시장가격이 검증되지 않았고, 확약 적용 전에는 유찰돼도 실질취득액이 임차보증금 수준에 묶입니다. 따라서 권리는 조건부 검토, 가격은 검증 전 보류가 합리적인 결론입니다. 이 물건의 판단 기준은 최저가 자체보다 선순위 임차권의 확실한 해소 여부와 검증된 현재 시세에 있습니다.