수원지방법원 2026타경50119. 경기도 광주시 목현동에 있는 덕인맨션 제104동 402호입니다. 현장에서는 덕인맨션 D동으로 표시되는 지상 4층 다세대주택의 최상층 호실이며, 전용면적은 51.59㎡입니다. 감정가는 154,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 195,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당권이 아니라 임차보증금과 확약서입니다. 임차인 김도현은 2022.08.05. 전입 및 점유를 시작했고, 2022.06.08. 확정일자를 받았습니다. 두 시점 모두 2023.06.12. 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원래는 매각 후에도 보증금 미회수액에 대한 대항력 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
그런데 2026.06.09. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용의 확약서를 제출했습니다. 이 확약의 존재가 매수인의 실질 부담을 결정적으로 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 16-46 덕인맨션 제104동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 이배재로 155-16 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 집합건물 |
| 전용면적 / 층 | 51.59㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 사용승인 | 2013.04.29. |
| 단지 규모 | 덕인맨션(D동) · 8세대 |
| 소유자 | 임경섭 (2022.09.01. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 | 154,000,000원 |
| 최저매각가 | 154,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 말소기준권리 | 2023.06.12. 엠메이드대부유한회사 가압류 |
| 임차인 | 김도현 · 보증금 195,000,000원 |
| 현장 동 표시 | 등기부 제104동 / 건물 벽면 덕인맨션 D동 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2023.06.12. 접수된 엠메이드대부유한회사의 가압류입니다. 청구금액은 10,929,821원입니다. 그 이후 접수된 국민건강보험공단 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.
다만 임차권등기가 말소된다는 사실과 선순위 임차인의 대항력에 따른 인수책임이 없어지는 것은 별개의 문제입니다. 김도현의 전입·점유는 말소기준권리보다 먼저 이루어졌기 때문에, 확약이 없다면 보증금 미회수분을 매수인이 인수하는 구조로 분석해야 합니다.
- 임차보증금에 관하여 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소
따라서 해당 확약이 유효하고 실제로 이행되는 경우, 김도현 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.95억의 실제 위험
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 김도현 전유부분 전부 |
전입 2022.08.05. 확정 2022.06.08. |
195,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 대항력 포기 확약 |
| 실제 임차인 | 1명 · 김도현 |
|---|---|
| 임대차계약 | 2022.06.04. |
| 점유개시 | 2022.08.05. |
| 주민등록 | 2022.08.05. |
| 확정일자 | 2022.06.08. |
| 임차보증금 | 195,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.10.22. · 을구 6번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 보증금 채권 승계 | 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 김도현) |
| 확약서 | 2026.06.09. · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 |
| 룰상 미배당 인수액 | 43,956,000원 |
| 확약 반영 실질 인수액 | 0원 (확약 이행 전제) |
여기서 중요한 점은 주택도시보증공사를 또 다른 임차인으로 계산하면 안 된다는 것입니다. 주택도시보증공사는 기존 임차인 김도현으로부터 보증금 채권을 양수한 보증기관입니다. 김도현의 보증금 195,000,000원과 신청채권자 주택도시보증공사의 195,000,000원을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
보증금 195,000,000원 중 43,956,000원이 미배당됩니다.
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 매각대금과 인수액의 합계는 197,956,000원으로 계산됩니다. 집행비용의 영향으로 보증금 195,000,000원에 가까운 수준이므로, 유찰로 최저가가 내려가도 실질취득비용이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건은 보증기관의 대항력 포기·말소 확약이 존재합니다. 해당 확약이 이행되면 이 미배당액은 매수인의 실질 인수액에 포함하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래가 오래됐다
덕인맨션 D동의 전용 51.59㎡ 거래사례는 2022년 2건입니다. 거래평균은 182,500,000원이고, 현재 최저매각가 154,000,000원은 이 평균의 84.4%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 51.59㎡ | 4층 | 195,000,000원 |
| 2022.03 | 51.59㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 평균 | 51.59㎡ | 2건 | 182,500,000원 |
과거 거래평균보다 최저매각가가 28,500,000원 낮다는 점은 분명합니다. 다만 이 거래들은 모두 2022년에 이루어졌습니다. 2026년 현재의 시장가격을 직접 보여주는 거래는 아닙니다.
특히 거래사례가 2건뿐인 소규모 다세대주택에서는 개별 세대의 내부 상태, 층, 방향 및 거래 당시 시장 여건에 따라 평균값이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 84.4%라는 숫자를 현재 시세 대비 확정적인 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
반대로 확약이 적용되지 않는다면 실질취득비용은 보증금 195,000,000원에 가까워집니다. 이 경우에는 최저매각가 154,000,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,956,000원 |
| 1. 김도현 임차보증금(우선변제) | 195,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 엠메이드대부유한회사 가압류 | 10,929,821원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 채권 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 배당 추정에 따른 금액입니다. 임차인 명의로 표시된 우선변제 배당과 주택도시보증공사의 신청채권은 보증금 채권 승계관계에 있으므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당순위와 수령 주체는 배당절차에서 확정됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
미배당이 발생한다는 사실만으로 매수인이 이를 부담한다고 결론 내리면 이 사건의 핵심 조건을 놓치게 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격구조를 바꾼다
대항력 있는 보증금 195,000,000원을 인수하는 일반적인 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가하여 실질취득비용은 보증금 수준으로 유지됩니다.
반면 이 사건처럼 보증기관의 대항력 포기 확약이 실제로 이행된다면, 유찰로 내려간 낙찰가가 실질취득비용 감소로 이어집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 154,000,000원 | 43,956,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 123,200,000원 | 74,324,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 98,560,000원 | 98,614,080원 | 0원 |
룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션의 금액입니다. 실질인수 0원은 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 유찰 시나리오는 실제 향후 매각 결과를 보장하지 않습니다.
이 사건에서 가격 인하 효과를 온전히 누릴 수 있는지는 확약의 이행 가능성에 달려 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 탄벌동 소재 탄벌실내체육관 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 임야지대 내 농지, 단독주택, 상가주택, 공동주택 및 공장 등이 주요 도로를 따라 분포하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 다만 버스 운행횟수와 배차간격을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2013.04.29. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물입니다. 적벽돌 치장쌓기 외벽과 새시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, CCTV, 공동현관 출입통제, 화재탐지설비, 도시가스 보일러 난방 및 주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접하며, 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약 허가 관련 지정사항도 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 793,700원/㎡입니다. 건물 부지 전체 면적은 458.0㎡이며, 개별 호실의 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
- 환금성. 덕인맨션 D동은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래가 2022년 2건에 그쳐, 현재 적정가격과 향후 매도 가능성을 판단할 거래 근거가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 확인하세요. 매각물건명세서 기재 내용과 일치하는지 대조해야 합니다.
- 확약의 법적 적용 범위. 보증금 채권 승계관계와 대항력 포기 의사표시의 효력, 낙찰 후 임차권등기 말소 절차가 실제로 이행될 수 있는지 확인하세요.
- 임차인 및 점유관계. 실제 임차인 김도현의 임차권과 현재 점유 상태를 구분해서 확인하세요. 확약에 따라 보증금 인수액이 없어지더라도 실제 인도·명도 절차가 불필요하다고 단정할 수는 없습니다.
- 보증기관 승계 중복 계산 방지. 김도현과 주택도시보증공사를 서로 다른 보증금 채권자로 중복 합산하지 마세요.
- 건물 표시 확인. 등기부 제104동과 현장 덕인맨션 D동이 동일한 경매 목적물인지 현장 및 공부를 대조하세요.
- 실거래 시점 검증. 2022년 거래 2건만으로 현재 시세를 판단하지 마세요. 입찰 시점의 유사 다세대주택 매물과 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 인도 과정에서 발생할 수 있는 비용을 확인하세요.
- 토지이용 규제. 계획관리지역 및 토지거래계약 허가 관련 사항을 실제 취득 목적에 맞춰 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서를 다시 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 확약은 긍정적, 가격은 보수적으로
확약 이행을 전제로 하면 김도현 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 이는 입찰 판단에 매우 중요한 긍정적 요소입니다.
그러나 비교 거래가 모두 2022년에 발생했고 표본도 2건뿐입니다. 현재 시장에서 동일한 가격을 받을 수 있다는 근거는 충분하지 않습니다. 따라서 현재 시세보다 확실히 저렴하다는 평가나 높은 가격 가점은 유보해야 합니다.
특히 확약이 적용되지 않는 상황에서는 룰상 미배당 보증금 43,956,000원의 인수 문제가 다시 발생하므로, 권리분석 결론은 확약의 효력과 이행을 전제로 해야 합니다.
맺으며 — “1.54억 낙찰”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건을 단순히 감정가 154,000,000원인 다세대주택으로만 보면 중요한 위험을 놓칩니다. 임차인 김도현의 보증금은 195,000,000원으로 매각대금보다 크고, 대항력 발생 시점도 말소기준권리보다 앞섭니다.
일반적인 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미회수 보증금이 늘어나기 때문에 실질취득비용은 보증금 수준으로 유지됩니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 존재합니다. 해당 확약이 이행되면 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
다만 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 2022년 실거래 평균 182,500,000원과 비교하면 최저가는 낮지만, 최신 거래가 없어 현재 적정가격은 불확실합니다. 8세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 점도 환금성 평가에 신중함을 요구합니다.
결론은 ‘권리 조건부 긍정, 가격 판단 보류’입니다. 확약의 효력과 말소 절차를 확인하고, 현재 시세와 실제 점유관계를 검증한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다. 이러한 불확실성을 반영한 종합 평가는 C등급입니다.
