* 실질취득액은 확약이 유효하게 적용되어 한송이의 미배당 보증금 인수부담이 해소되는 경우의 매각대금 기준입니다. 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않습니다.

인천지방법원 2026타경503594. 인천 계양구 동양동 스페이스빌 2층 203호, 다세대주택입니다. 현 소유자는 김현창으로, 2022년 6월 13일 소유권을 이전받았으며 당시 등기상 거래가액은 165,000,000원입니다. 이후 2023년 서울보증보험주식회사의 가압류가 설정되고, 예스자산대부의 추가 가압류와 여러 압류가 이어졌습니다. 2026년에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

그런데 가장 중요한 권리는 가압류가 아닙니다. 2022년 5월 23일 전입한 임차인 한송이의 대항력입니다. 이 임차인은 2022년 4월 13일 확정일자를 갖추고 2024년 6월 21일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금 165,000,000원은 현재 최저매각가보다 크기 때문에 낙찰대금만으로 전액 배당하기 어렵습니다. 다만 이 물건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 중요한 예외 사정이 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 말소동의 확약

말소기준권리는 2023.02.24 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 이후 설정된 예스자산대부 가압류, 지방자치단체 및 국민건강보험공단의 압류, 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 봉양농업협동조합 근저당권은 이미 2022.05.23 말소되어 이번 매각에서 새롭게 인수할 근저당권이 아닙니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

한송이는 2022.04.13 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2022.05.23 주민등록과 점유를 시작했습니다. 2024.06.21 주택임차권등기가 접수됐으며, 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 점유 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 한송이 1명이며, 임차보증금 165,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 165,000,000원을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 공사의 신청채권과 임차보증금 사이의 대위·승계 관계는 원본 채권서류를 통해 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 최저가와 실질취득액을 구별해야 한다

감정가와 최저매각가는 모두 116,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 2026.11.16 매각을 앞두고 있습니다. 그런데 이 물건의 가격을 판단할 때는 최저매각가 자체보다 보증금 인수 여부가 훨씬 중요합니다.

확약이 없거나 그 효력이 보증금 인수부담에 미치지 않는다면, 낙찰가는 116,000,000원이더라도 미배당 보증금 51,424,000원이 추가됩니다. 반면 유효한 확약으로 해당 인수부담이 해소되면 매각대금 116,000,000원을 기준으로 취득비용을 검토할 수 있습니다. 두 경우 모두 취득세와 기타 부대비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

매각대금 116,000,000원에서 추정 집행비용 2,424,000원을 먼저 차감하면 113,576,000원이 남습니다. 이 금액은 임차인 한송이의 보증금 우선변제에 배정되고, 후순위 채권자들과 소유자에게는 배당 잔액이 없습니다.

이 배당 추정에 따른 한송이의 미배당 보증금은 51,424,000원입니다. 이는 확약이 적용되지 않을 때의 규정상 인수 추정액이며, 주택도시보증공사의 유효한 말소동의 확약이 해당 보증금 인수부담을 해소한다면 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

회차별 입찰 시뮬레이션

회차별 매각가격 및 인수액은 제시된 시뮬레이션을 적용했습니다. 실질취득액은 매각가와 미배당 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정치가 회차마다 달라 보증금 165,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 확약의 효력이 인정되면 각 회차의 한송이 관련 실질 인수액은 0원이며, 실질취득액은 각 회차 매각대금을 기준으로 산정합니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 동양도서관 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등이 형성된 주택지대로, 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통인 편입니다. 북서측 약 8m 도로에 접합니다.
• 건물. 2008.10.27 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 203호입니다. 외벽 석재붙임마감, 내벽 벽지도배 및 일부 타일마감, 하이새시 창호가 기재돼 있습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 난방 및 승강기설비가 확인됩니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다. 감정평가 당시 토지거래계약 허가구역 관련 내용도 있으므로 현행 지정 여부와 적용 대상을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재돼 있으며, 위반건축물 여부도 확인된 사항이 없습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물 상태, 면적, 대지권, 임대차 상황 및 주변 거래사례에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다. 이 물건의 현재 환금성과 적정 매매가격은 별도 실거래 검증 없이는 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서에서 한송이의 주택임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 및 미배당 보증금 인수부담까지 정리되는지 확인해야 합니다. 적용 조건과 효력 발생 시점도 중요합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 을구 순위 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으므로, 확약에 따른 실제 인수관계를 법원 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 임차인 및 보증기관 권리관계. 실제 임차인 한송이 1명과 주택도시보증공사의 신청채권 관계를 확인하세요. 동일 보증금을 중복 합산해서는 안 되며, 보증금 반환채권의 대위·승계 여부와 임차인의 배당 권리자를 구분해야 합니다.
• 세금·압류 채권. 남동구·계양구·금천구 및 국민건강보험공단 압류에 따른 체납액과 법정 우선순위를 확인해야 합니다. 당해세 등 선순위 차감액이 있으면 예상배당이 달라집니다.
• 가격 비교의 기준. 확약이 유효하면 매각가를, 확약 효력이 없으면 매각가와 미배당 보증금 인수액의 합계를 기준으로 최근 12개월 실거래 및 최신 거래와 비교해야 합니다. 2022년 소유권 이전 당시 거래가액만으로 현 시세를 판단하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유 상태는 별도 확인해야 합니다. 확약에 따른 권리 정리와 물리적인 인도·명도는 서로 다른 문제입니다.
• 관리비 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 명도비용 및 건물 수선 필요성을 확인하고 총취득비용에 반영하세요.
• 등기부 최신 상태. 등기사항전부증명서의 확인 기준일은 2026.11.03입니다. 매각기일까지 추가 권리변동이나 경매절차 변경이 있는지 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 확약의 효력이 먼저다”

인천지방법원 2026타경503594는 선순위 대항력 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 다세대주택 경매입니다. 보증금 165,000,000원 중 현재 매각가 기준 예상 미배당액은 51,424,000원이며, 확약이 적용되지 않으면 낙찰자의 실질취득액은 167,424,000원으로 증가합니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 중요한 위험 완화 요소입니다. 확약이 해당 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수부담까지 유효하게 정리한다면 실질 인수액은 0원입니다. 그렇더라도 확약은 한송이 관련 권리에 한정되며, 그 밖의 임차인이 별도로 확인되면 인수위험은 다시 분석해야 합니다.

결국 이 물건은 말소기준권리만 보면 안심할 수 없고, 확약의 법적 효과까지 확인해야 취득 구조가 확정되는 사건입니다. 압류 4건에 따른 배당순위 변수도 존재하며, 최근 거래시세가 확인되지 않아 가격상 이점 역시 아직 검증되지 않았습니다.

종합 판단은 C등급, 48점입니다. 확약으로 주된 인수위험이 해소될 수 있다는 장점은 있지만, 선순위 보증금의 규모, 확약 원문 확인의 중요성, 조세·압류 관련 배당 변수와 가격 검증의 불확실성을 반영했습니다. 확약의 범위를 확인하고 현재 실거래가격을 검증하기 전에는 저가 낙찰을 전제로 한 적극적인 입찰 판단을 보류하는 것이 적절합니다.