* 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소뿐 아니라 매수인의 보증금 반환채무 인수 문제까지 유효하게 해소한다는 점이 확인되는 경우의 실질 인수 판단입니다. 현재 명세서에는 인수권리가 기재되어 있으므로, 확약서의 원문과 적용 범위 확인 전에는 인수 위험을 확정적으로 배제할 수 없습니다.

인천지방법원 2026타경503616. 인천 남동구 구월동의 룩소르주상복합아파트 9층 901호입니다. 전용면적은 49.4769㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 9층입니다. 소유자 한나영은 2021년 12월 16일 매매를 원인으로 2022년 1월 10일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 230,000,000원입니다. 이후 주식회사오도재축산의 근저당권이 설정되었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

등기 순서만 보면 2022년 2월 28일 설정된 주식회사오도재축산 근저당권이 말소기준권리입니다. 그러나 임차인 정윤나는 그보다 먼저 2021년 12월 17일 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 2021년 11월 29일입니다. 따라서 이 사건은 단순히 말소기준권리 뒤에 등기된 임차권이라고 해서 보증금 인수 문제까지 사라지는 물건이 아닙니다. 임차권의 실제 대항력과 제출된 확약서가 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

기존 농협은행 근저당권은 2021년 12월 17일 말소되었고, 현재 분석의 말소기준은 2022년 2월 28일 주식회사오도재축산 근저당권입니다. 이후 국세 압류, 근저당권부채권 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정이 있습니다. 해당 근저당권과 후순위 권리는 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 단, 등기 말소와 임차인의 대항력에 따른 보증금 반환채무 인수는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.30억과 확약서

실제 임차인은 정윤나 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 나타나며, 별도 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 보증금은 230,000,000원 한 건만 반영합니다. 임차권등기는 2024년 2월 1일에 이루어졌지만, 대항력 판단의 중요한 기준인 전입·점유는 그보다 앞선 2021년 12월 17일입니다.

* 확약 유효 시 실질 인수 0원은 법적 효력이 확인된다는 전제의 판단이며, 확약을 반영하지 않은 배당 계산상의 미배당 보증금은 25,712,000원입니다. 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 1명이며, 확약 밖의 다른 임차인이 별도로 확인된 것은 아닙니다. 향후 추가 점유자나 별도 권리가 발견되면 그 위험은 해당 확약으로 자동 해소되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건 가격이 높다

룩소르주상복합의 유사 면적 실거래는 12건이며, 전체 평균은 168,791,666원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 168,833,333원(6건)과 최신 거래 175,000,000원(2026.06)을 우선 적용합니다. 최근 거래 추세 지표는 0.0%로, 뚜렷한 상승 또는 하락 추세가 확인되는 수치는 아닙니다.

최근 12개월 평균 168,833,333원과 비교하면 신건 최저가 208,000,000원은 39,166,667원 높습니다. 비율은 123.2%입니다. 최신 거래 175,000,000원과 비교해도 33,000,000원 높은 가격입니다. 확약서가 유효해 실질 인수액이 0원이 되더라도, 최저매각가 자체에 가격 메리트가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

신건 배당 추정액은 집행비용 3,712,000원과 임차인 배당 204,288,000원으로 매각대금 208,000,000원이 모두 소진됩니다. 근저당권자 및 신청채권자 예상배당은 각각 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 임차인의 미배당 보증금은 25,712,000원입니다. 이는 확약을 제외한 원칙적 배당 계산이며, 확약서가 인수 문제를 유효하게 해소하면 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 떨어진다고 싼 것은 아니다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 배당금이 감소하면 매수인이 인수할 수 있는 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 내려가도 실질 취득 부담은 보증금 230,000,000원 안팎에서 유지됩니다. 아래 인수액은 확약을 적용하지 않은 원칙적 계산입니다.

취득 부담 합계 = 각 회차 매각가 + 확약 미적용 시 예상 인수액. 회차별 추정 집행비용 차이로 합계에 소폭 차이가 있으며, 취득세·명도비용 등은 포함되지 않습니다. 확약 효력이 확인되어 실질 인수 0원*이 적용되는 경우에는 해당 회차의 매각가를 기준으로 가격을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 가천대길병원 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 병원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 9층 901호입니다. 위생설비, 난방설비, 자동화재탐지설비 및 승강기설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 개별 거래에 영향을 미치는 허가 요건과 규제 내용은 별도 확인이 필요합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 80세대 규모의 주상복합 아파트로, 유사 면적 거래가 150,000,000원부터 184,000,000원까지 분포합니다. 표본의 면적과 층이 동일하지 않으므로 실제 901호의 매도 가능 가격은 개별 상태를 반영해 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 의미하는지, 대항력에 기초한 보증금 반환채무 인수까지 해소하는지 확인해야 합니다. 확약의 이행 조건과 효력 발생 시점도 검토 대상입니다.
• 임차인 대항력. 정윤나의 전입·점유개시일은 2021.12.17이며, 확정일자는 2021.11.29입니다. 말소기준권리보다 빠른 점유 이력에 따른 인수 가능성을 확약과 분리하여 검토해야 합니다.
• 시세 대비 입찰 상한. 최근 12개월 평균은 168,833,333원, 최신 거래는 175,000,000원입니다. 신건 최저가 208,000,000원은 두 기준을 모두 초과합니다. 특히 확약 미적용 시에는 실질 취득 부담을 기준으로 비교해야 합니다.
• 배당순위와 조세채권. 국세 압류와 근저당권부채권 압류가 등기되어 있습니다. 실제 배당에서는 당해세와 조세채권의 법정기일 등으로 배당순서 및 임차인 미배당 금액이 달라질 수 있습니다.
• 기존 경매 이력. 2022년 주식회사오도재축산의 임의경매개시결정은 2022.11.11 말소되었고, 현재 사건은 2026.05.07 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 양자를 구분해 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 퇴거 여부를 현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다. 확약에 따른 권리 해소와 현실적인 명도 완료는 별도 문제입니다.
• 관리비·규제. 공용부분 관리비 체납 여부, 토지거래허가구역 관련 적용 여부, 추가 부담금 및 개별 건물 상태를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 원문 및 배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 인수를 줄여도, 높은 가격까지 지워주지는 않는다”

이 사건의 권리분석은 정윤나의 선순위 대항력과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 압축됩니다. 확약을 제외하면 신건 매각가 208,000,000원에 대해 임차보증금 25,712,000원의 미배당 인수 위험이 있고, 실질 취득 부담은 233,712,000원입니다. 확약서가 임차인의 대항력 관련 채무 인수 문제까지 해소하면 해당 인수액은 실질 0원*으로 판단할 수 있습니다.

하지만 확약이 유효하더라도 현재 최저가가 최근 12개월 평균보다 39,166,667원 높은 것은 변하지 않습니다. 단지는 80세대 규모이며 실거래 가격의 편차도 존재합니다. 따라서 권리는 확약의 효력 확인이 선행되어야 하고, 가격은 신건 기준으로 보류하는 판단이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 낮은 낙찰가를 찾는 것이 아니라, 인수 위험이 실질적으로 해소된 상태에서 최근 시세보다 유리한 취득 가격이 성립하는지 확인하는 데 있습니다.