인천지방법원 2026타경503627. 인천 부평동 삼성타운 비동 5층 504호 아파트입니다. 공부상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층에 위치합니다. 등기부상 현재 소유자는 김동주이고, 2023년 3월 21일 거래가 129,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국민건강보험공단의 압류가 등기됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

그런데 중요한 권리는 압류보다 앞서 있습니다. 우병구 명의의 주택임차권등기입니다. 임차인은 2022년 5월 9일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 4월 18일입니다. 임차권등기는 2024년 10월 10일 접수돼 말소기준권리인 2024년 11월 25일 압류보다 빠릅니다. 따라서 별도 말소동의가 없다면 선순위 임차보증금 미회수분을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있다는 점이 이 사건의 결정적 차이입니다. 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제에서 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 확약서 원문, 적용 범위, 말소 조건 및 매각 후 이행 절차를 확인하기 전에는 단순한 무인수 물건과 같은 수준으로 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기부에서 특히 주목할 부분은 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 권리입니다. 기존에 설정됐던 은행 및 신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준으로는 국민건강보험공단의 압류가 말소기준권리이며, 그 이후 등기된 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

다만 우병구의 임차권등기는 압류보다 먼저 접수됐고, 전입·점유 및 확정일자도 더 앞섭니다. 그러므로 후순위 등기가 소멸한다고 해서 선순위 임차보증금의 인수 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서가 그 인수 문제를 해소하는 핵심 근거입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약 적용 시 실질 인수 0원

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며 청구액은 129,000,000원입니다. 이 금액이 우병구의 보증금과 같더라도 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 우병구 1명으로 판단합니다. 또한 말소동의 확약의 적용 대상은 해당 우병구 임차권이므로, 확약 대상이 아닌 별도 권리가 확인된다면 그 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가만 보면 안 되는 물건

감정가와 현재 최저매각가는 모두 92,000,000원입니다. 그러나 이 금액은 어디까지나 입찰가격의 기준입니다. 매수인이 실제로 부담하는 금액은 낙찰가와 인수하는 권리의 합계를 기준으로 판단해야 합니다.

확약이 유효하게 적용되는 경우에는 우병구 임차보증금에 대한 추가 인수액이 0원이므로, 신건 최저가 낙찰 시 권리상 실질취득 기준액은 92,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등의 부대비용은 별도입니다.

반대로 확약이 적용되지 않는 원칙적 선순위 임차보증금 계산에서는 92,000,000원의 낙찰대금에 39,056,000원의 미배당 인수액이 더해집니다. 이 경우 신건 실질취득 기준액은 131,056,000원입니다. 보증금 129,000,000원과의 차이는 배당 계산에 반영된 집행비용 때문입니다.

표는 각 회차의 최저가에 낙찰된다는 가정이며, 인수액과 실질취득 합계는 확약 효력을 제외한 권리상 계산입니다. 실제 매각가·배당 및 부대비용은 달라질 수 있습니다. 확약이 유효하게 적용되면 표시된 임차보증금 인수액은 모두 실질 0원으로 판단합니다.

한편 2023년 3월 21일 등기상 거래가 129,000,000원이 확인되지만, 이는 과거 해당 물건의 취득 거래금액일 뿐 현재 시세를 대표하지 않습니다. 동일하거나 비교 가능한 물건의 최근 거래 수준과 가격 추세가 확인되지 않아 확약 적용 시 실질취득액 92,000,000원이 현재 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (신건 92,000,000원 · 확약 효과 미반영 가정)

아래는 선순위 임차권의 배당 우선순위와 원칙적 인수 위험을 보여주는 계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 우병구의 보증금에 배당하는 방식이며, 말소동의 확약의 실제 효력을 반영한 확정 배당표는 아닙니다.

확약 효력을 제외한 추정 배당입니다. 우병구 보증금 부족액은 39,056,000원이며, 주택도시보증공사 청구액 129,000,000원은 이 계산에서 전액 미배당으로 표시됩니다. 이는 별도 임차인의 보증금이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 확약의 실제 적용에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부평고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 504호입니다. 외벽은 드라이비트 및 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성됩니다.
• 설비. 급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 접도. 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이 기재돼 있어 매각 대상과 평가 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트 용도로 이용 중이나 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 최근 실거래 수준을 확인하지 못해 거래 유동성과 적정 매각가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약이 을구 7번 우병구 주택임차권등기를 대상으로 하는지, 매수인 인수책임 해소와 실제 말소에 어떤 조건이 붙는지 확인해야 합니다.
• 확약 외 인수 위험 점검. 현재 확인되는 실제 임차인은 우병구 1명입니다. 확약 대상 밖의 점유자나 별도 인수 권리가 존재하는지는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 통해 재확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 확인. 임차인의 전입일은 2022.05.09, 확정일자는 2022.04.18입니다. 대항력이 있는 선순위 임차권이므로 확약 미적용 시의 인수액도 함께 검토해야 합니다.
• 배당 결과 확인. 제시한 배당금은 추정치입니다. 확약에 따른 임차권 말소 및 신청채권자 배당 처리 방식은 실제 배당절차에서 확인해야 합니다.
• 현재 시세 조사. 최저가 92,000,000원이 현재 시세보다 유리한지는 확인되지 않았습니다. 동일 면적·유사 건물의 최근 12개월 거래와 최신 거래, 가격 변화 추이를 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.
• 점유 및 명도. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 임차권 말소와 물리적인 인도가 동시에 해결된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서상 제시외 건물 포함 사항이 있어 감정평가 대상과 실제 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 체납관리비·조세. 공용부분 관리비 체납 가능성과 조세채권의 배당 영향, 명도 관련 비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원문을 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약서가 승부처”

이 물건을 단순히 감정가 92,000,000원짜리 신건 아파트로 이해하면 핵심을 놓칩니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 실제 임차인 우병구가 있고, 임차보증금은 129,000,000원입니다. 확약을 고려하지 않으면 신건 낙찰 시 39,056,000원의 보증금 인수 위험이 발생해 실질취득액은 131,056,000원이 됩니다. 낙찰가격이 낮아지더라도 이 부담은 임차보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.

반면 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다. 이 경우 신건 최저가 기준 권리상 실질취득액은 92,000,000원이지만, 현재 시장가격과의 비교가 확인되지 않아 싸다고 평가할 수는 없습니다.

결론은 권리상 조건부 검토, 가격상 판단 보류입니다. 원칙적으로 인수 위험이 큰 선순위 임차권이 존재하고, 그 위험을 해소하는 핵심 근거가 확약서에 집중돼 있습니다. 확약의 적용 범위와 이행 가능성을 원본으로 확인한 뒤 실제 점유, 말소 절차, 최근 시세를 검증해야 합니다. 입찰의 결정적 기준은 낮아 보이는 최저가가 아니라 확약의 실효성과 검증된 실질취득액입니다.