수원지방법원 2026타경50157. 경기도 광주시 신현동 소재 햇빛마을25의 2층 201호, 전용 56.76㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 271,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 채권자인 주택도시보증공사의 청구금액은 269,000,000원으로, 등기된 임차보증금과 같습니다.
이 물건의 핵심은 단순히 가압류가 여러 건 있다는 점이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 존재한다는 사실입니다. 위혜린의 전입신고일은 2022.04.08이고, 최초로 남아 있는 가압류의 등기일은 2023.03.27입니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 임차보증금이 전액 회수되지 않을 때 낙찰자가 부족분을 부담할 수 있습니다.
그런데 매각물건명세서에는 결정적인 내용이 있습니다. 2026.04.29 주택도시보증공사가 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했다는 사실입니다. 이 확약이 해당 임차보증금의 인수 위험을 해소하는 근거입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50157 (강제경매) |
|---|---|
| 담당 법원 | 수원지방법원 성남지원 |
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 135-31 햇빛마을25 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 문형산길157번길 23-32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.76㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 방 3개 · 거실 · 주방 · 욕실 2개 · 발코니 · 현관 |
| 건물규모 | 8세대 · 2020.05.15 준공 |
| 소유자 | 김종구 (2020.07.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.27 메리츠캐피탈주식회사 가압류 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 임차인의 대항력이 먼저다
등기부에 등장하는 한국양계축산업협동조합의 2020.07.10 근저당권(채권최고액 252,000,000원)은 2022.04.07 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리로 취급하지 않습니다.
현재 말소기준은 2023.03.27 메리츠캐피탈주식회사의 가압류 5,409,303원입니다. 그 뒤 등기된 한국양계축산업협동조합, 케이비캐피탈주식회사, 엠메이드대부 유한회사의 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 확약서가 권리 판단을 바꾼다
확인되는 실제 임차인은 위혜린 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 임차보증금의 양수인으로 표시된 기관이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위혜린 | 전유부분 전부 | 269,000,000원 | 있음 · 포기 확약 | 있음 | 주택도시보증공사 양수 |
| 임대차계약일 | 2022.03.15 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.03.15 |
| 점유개시일 | 2022.04.07 |
| 전입신고일 | 2022.04.08 |
| 임차권등기일 | 2024.04.22 |
| 배당요구 | 있음 (2024.04.22) |
| 임차보증금 | 269,000,000원 |
| 신건 예상배당 | 266,406,000원 |
| 확약 전 계산상 부족분 | 2,594,000원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 |
- 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소
※ 위 2,594,000원은 배당 시뮬레이션에서 산출된 확약 적용 전 부족분입니다. 해당 임차보증금에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확약의 효력은 해당 임차보증금에 한정됩니다. 다른 임차인이나 점유자의 별도 권리까지 일괄적으로 포기시키는 것은 아니므로, 현장 점유 상태와 최종 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인, 그러나 거래 시점이 오래됐다
햇빛마을(25동)은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 56.76㎡ 실거래는 3건이고, 전체 평균은 284,333,333원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 56.76㎡ | 2층 | 280,000,000원 |
| 2022.10 | 56.76㎡ | 3층 | 283,000,000원 |
| 2022.04 | 56.76㎡ | 1층 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.76㎡ | 3건 | 284,333,333원 |
| 전체 실거래 평균 | 284,333,333원 |
|---|---|
| 최근 구간 평균 지표 | 281,500,000원 (2건) |
| 마지막 확인 거래 | 2023.04 · 280,000,000원 |
| 실거래 최저 / 최고 | 280,000,000원 / 290,000,000원 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 95.3% |
| 최저가 ÷ 최근 구간 평균 | 96.3% |
| 최근 구간 거래 추세 | -2.9% |
| 단지 평균 유찰 | 0.0회 |
최저매각가 271,000,000원은 마지막 확인 거래가 280,000,000원보다 낮고, 최근 구간 평균 지표인 281,500,000원의 96.3%입니다. 확약으로 보증금 인수가 해소되므로 시세와 비교할 실질취득 기준도 최저매각가 271,000,000원입니다.
하지만 이 수치를 그대로 현재의 할인율이라고 판단해서는 안 됩니다. 마지막 확인 거래는 2023년 4월로, 2026년 매각 시점의 거래가격을 보여주지 않습니다. 또한 제공된 거래 추세가 -2.9%로 하락하고 있습니다. 과거의 높은 거래가격이 전체 평균을 끌어올렸을 가능성도 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
다음은 제공된 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 임차보증금 우선변제에 잔여 매각대금을 배분하는 산식입니다. 배당 부족분과 매수인 실질 인수액은 다릅니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,594,000원 |
| 1. 위혜린 임차보증금(승계 관계) | 269,000,000원 | 266,406,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 5,409,303원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국양계축산업협동조합 | 52,419,881원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 | 40,593,753원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엠메이드대부 | 2,514,643원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당액은 제공된 추정 산식이며 실제 배당표 확정액이 아닙니다. 주택도시보증공사는 위혜린의 임차보증금 양수인으로 표시되어 있으므로, 임차보증금과 동일한 청구액을 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 확약 전 계산상 부족분은 2,594,000원이지만 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 달라지는 구조
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에 가까워집니다. 이 사건도 확약이 없었다면 유찰로 최저가가 내려가도 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 산식 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 271,000,000원 | 2,594,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 216,800,000원 | 56,035,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 173,440,000원 | 98,788,160원 | 0원 |
반면 이 사건에는 해당 임차보증금의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있으므로, 확약을 반영한 실제 인수 부담은 각 회차에서 0원입니다. 따라서 확약을 최종 서류에서 재확인하는 것이 가격 전략의 전제조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 광주시 신현동 소재 신현동행정복지센터 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 소규모 창고 및 공장 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 336.0㎡이며 지형은 완경사입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 자연보전권역, 준보전산지, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등의 규제사항이 표시되어 있습니다.
- 토지거래 규제. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 표시가 있으므로, 입찰자 해당 여부와 매각 시점의 적용 상태를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 774,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 2020.05.15 준공된 8세대 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 거래가 3건에 그치며 마지막 거래가 2023.04이므로, 현재의 거래 활성도와 매도 가능 가격에 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.29 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 실제 매각조건에 반영되어 있는지 최종 매각물건명세서와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금 승계 관계. 실제 임차인은 위혜린 1명이며, 주택도시보증공사가 보증금 양수인으로 표시되어 있습니다. 보증기관의 청구를 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 배당 부족분과 인수액 구분. 신건에서 계산되는 보증금 부족분 2,594,000원은 확약 전 산식입니다. 확약에 따른 실질 인수액은 0원이라는 점을 구분해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기는 존재하지만 현재 실제 거주자 및 임대관계는 명확히 확인되지 않습니다. 현황조사 원본과 현장 방문으로 점유자를 확인하고 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 다른 점유자 권리 확인. 주택도시보증공사의 확약은 해당 임차보증금에 관한 것입니다. 별도 점유자나 추가 임차권이 확인되면 그 권리는 독립적으로 분석해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 마지막 실거래가 2023.04이므로 2026년 현재의 매매가격과 거래 성사 가능성을 확인해야 합니다. 과거 실거래 평균만으로 입찰가를 결정하지 않는 것이 중요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 거래 추세 -2.9%를 고려하여 과거 최고 거래가격 290,000,000원보다 최근 거래가격과 실제 매수 수요에 무게를 두어야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이므로 유사 매물의 매도 기간, 대출 가능성, 내부 상태 및 수리비 등을 점검해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 미칠 세금 및 우선변제 항목을 확인해야 합니다.
- 등기 정리 확인. 이미 말소된 2020년 근저당과 2023년 가압류 이후 권리들을 구분하고, 매각 후 임차권등기 말소 절차도 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 해소, 가격 판단은 신중하게”
이 물건은 언뜻 보면 위험한 경매입니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이 있고, 보증금은 269,000,000원에 달합니다. 신건 예상배당에서도 2,594,000원의 부족분이 발생합니다.
하지만 2026.04.29 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 판단을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로 해당 임차보증금의 실질 인수 위험은 0원으로 분석됩니다. 확약이 유효하게 반영되는 한, 신건 실질취득액은 낙찰대금 기준 271,000,000원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 제공된 최근 구간 평균은 281,500,000원으로 최저가가 그보다 낮지만, 마지막 확인 거래가 2023년 4월이고 가격 추세는 -2.9%입니다. 더구나 8세대 규모의 다세대주택이라 매도 시점과 매수 수요를 예측하기 쉽지 않습니다.
결론은 ‘권리 위험 해소, 신건 가격은 추가 검증’입니다. 확약서의 효력과 실제 점유 관계를 확인한 다음, 2026년 현재 시세를 바탕으로 적정 입찰가를 결정해야 합니다. 과거 평균 시세보다 낮다는 수치만으로 매수 안전마진이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
