* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소 및 매수인 인수위험 해소에 유효하게 적용된다는 조건부 판단입니다. 확약서에 임차인의 대항력 포기까지 명시되어 있는지는 확인되지 않았으므로, 확인 전에는 인수액 0원이 확정된 것으로 볼 수 없습니다. 확약이 적용되지 않는 경우 유찰 회차에 따라 임차보증금 미배당분이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.

인천지방법원 2026타경503636. 인천광역시 서구 검암동 더프라임 가동 5층 502호입니다. 전용면적은 36.22㎡이고, 등기상 다세대주택, 건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 기재된 주거용 집합건물입니다. 소유자 서상철은 2022년 7월 8일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 120,000,000원입니다.

이 물건의 권리는 일반적인 근저당권 경매보다 세심한 검토가 필요합니다. 과거 우리은행과 농협은행 근저당권은 모두 이미 말소되어 있고, 현재 권리관계의 기준은 2026년 5월 7일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 주택임차권등기를 마친 박희선의 보증금 120,000,000원은 대항력 있는 선순위 임차권으로 분석됩니다. 매각물건명세서도 해당 임차권을 인수권리로 명시하면서 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실을 함께 기재하고 있습니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 판단할 수 없으며, 배당과 확약의 효력을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기부의 과거 근저당권부터 정리하면 구조가 명확해집니다. 2015년 설정된 우리은행 근저당권 92,400,000원은 2017년 말소되었고, 2017년 설정된 농협은행 근저당권 86,400,000원 역시 2022년 말소됐습니다. 따라서 이들 근저당권을 현재 살아 있는 담보권으로 합산해서는 안 됩니다.

그다음 핵심은 박희선의 임차권입니다. 임대차계약은 2022년 4월 11일, 확정일자는 2022년 5월 8일이며, 주민등록과 점유개시는 2022년 6월 17일입니다. 2024년 8월 1일 임차권등기까지 마쳐 2026년 5월 7일 경매개시결정보다 앞서는 대항력 있는 임차권으로 분석됩니다. 배당요구도 있는 상태여서 우선변제권 행사 요건 역시 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 박희선 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 등장하며, 별도의 실제 거주 임차인으로 집계하지 않습니다. 임차보증금 120,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 120,000,000원은 각각의 권리관계에 따라 구분할 금액으로, 임차보증금이 240,000,000원이라고 중복 계산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

더프라임 가동·나동은 총 32세대 규모이며, 전용 34.53㎡와 36.22㎡ 거래가 확인됩니다. 거래 11건의 전체 평균은 124,463,636원이지만, 최근 거래 2건의 평균은 100,500,000원으로 크게 낮아졌습니다. 최근 거래 추세도 -22.6%입니다. 과거 높은 가격이 포함된 전체 평균만으로 현재 가격을 평가하면 실제 시장 상황보다 낙관적으로 판단할 위험이 있습니다.

최근 거래 평균은 제시된 최근 거래 집계 기준입니다. 최근 2건은 전용 34.53㎡로, 경매 대상 36.22㎡와 면적 차이가 있습니다. 따라서 동일 호수의 확정 시세가 아닌 비교 지표이며, 거래월과 표본 수의 한계도 함께 고려해야 합니다.

신건 최저가 129,000,000원은 최근 거래 평균 100,500,000원보다 28,500,000원 높고, 해당 평균의 128.4%입니다. 최신 거래가 111,000,000원과 비교해도 높은 가격입니다. 과거 11건 전체 평균 124,463,636원보다도 높아 신건 감정가에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)

최저가 129,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,606,000원을 제외한 뒤 임차인 박희선에게 보증금 120,000,000원 전액이 배당되는 것으로 추정됩니다. 따라서 이 회차에서는 임차보증금 미배당에 따른 매수인 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사에는 6,394,000원이 배당되고, 신청채권 미배당액은 113,606,000원으로 추정됩니다.

예상배당은 제시된 배당순서 및 집행비용 추정액에 따른 계산입니다. 실제 배당은 채권관계, 배당요구, 우선순위 및 세금 등에 따라 변경될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 미배당액을 매수인의 인수채무로 계산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득을 구분해야 한다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 실질취득금액은 보증금 부근에서 유지되는 구조가 나타납니다. 이 물건에서도 확약 효과를 제외한 원칙적 인수 시나리오를 반드시 검토해야 합니다.

원칙적 인수액은 확약에 따른 인수 해소를 반영하지 않은 배당 시나리오의 금액입니다. 확약이 유효하게 적용되어 인수위험이 소멸하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이므로, 실제 취득비용 판단은 확약의 법적 효력에 따라 달라집니다. 위 합계는 취득세, 명도비 등 별도 비용을 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 검암동 소재 검바위역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2014년 11월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감이며 위생·급배수설비가 있습니다.
• 도로. 동측·북측·서측으로 포장도로에 접하고 있으며, 노폭은 각각 약 35m·10m·8m로 기재되어 있습니다.
• 용도 및 규제. 제2종일반주거지역, 검암1지구 지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등 관련 지정사항이 있습니다.
• 공부 차이. 등기사항전부증명서에는 다세대주택(단지형다세대주택), 집합건축물대장에는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지. 제시된 토지면적은 720.6㎡이고 공시지가는 2,142,000원/㎡입니다. 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 총 32세대의 소규모 주거시설입니다. 최근 거래 표본이 적고 가격 하락 추세가 확인되므로, 과거 전체 평균보다 실제 매수수요와 최근 거래가격을 우선 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약 주체, 임차권등기 말소 범위, 적용 조건 및 매수인 인수위험 해소 여부를 확인해야 합니다. 특히 임차인 박희선의 대항력 포기까지 효력이 미치는지 확인이 필요합니다.
• 선순위 임차권. 을구 5번 박희선의 보증금 120,000,000원, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득금액. 확약의 효력이 확인되지 않으면 1회 유찰 시 122,244,800원, 2회 유찰 시 121,886,080원의 낙찰가·인수 합산 금액을 고려해야 합니다.
• 최근 시세 확인. 최근 거래 평균은 100,500,000원이고 최신 거래가는 111,000,000원입니다. 경매 대상과 면적이 다른 최근 거래이므로 전용 36.22㎡의 실제 거래 가능 가격도 별도 조사해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 여부만으로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 확인하고 명도 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 배당순위 변동 및 추가 비용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 및 주소 확인. 사건 소재지의 서구 표기와 등기부의 서해구 표기를 포함해 정확한 건물·동·호수 및 표제부 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.16 매각기일의 진행 여부와 변경·취하 가능성을 법원 공고를 통해 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 인수를 해소해도, 비싼 가격까지 해소하지는 않는다”

이 물건은 두 가지를 분리해서 판단해야 합니다. 첫째는 대항력 있는 임차권의 인수 여부입니다. 박희선의 보증금 120,000,000원은 강제경매개시결정보다 앞서는 선순위 권리이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약의 효력이 해당 임차권의 인수 문제까지 해소한다면 실질 인수액은 0원*으로 볼 수 있습니다. 그러나 확약의 구체적인 효력과 대항력 포기 여부가 확인되지 않은 이상 인수위험이 완전히 사라졌다고 단정해서는 안 됩니다.

둘째는 가격입니다. 최저가 129,000,000원은 최근 거래 평균 100,500,000원의 128.4%이고 최근 거래 추세는 -22.6%입니다. 과거 거래 전체 평균에 근접한다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어려우며, 소규모 다세대주택의 환금성도 보수적으로 평가해야 합니다. 특히 확약의 효력이 인정되지 않으면 유찰 후에도 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득금액이 보증금 120,000,000원 부근에 머물 수 있습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약에 따른 인수 해소 가능성은 있지만 확인해야 할 법적 조건이 남아 있고, 현재 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 권리는 확약 검증이 우선, 가격은 신건 입찰에 신중해야 하는 물건입니다.