인천지방법원 2026타경503647. 인천 미추홀구 주안동 형우빌리지 제1동 제2층 제201호, 전용 41.13㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 141,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되고 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 6월 8일 설정된 주식회사용호의 근저당권입니다. 그런데 임차인 양도윤은 2020년 7월 20일 전입했고, 확정일자는 2020년 7월 2일입니다. 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 기재되어 있어 통상적인 후순위 임차권과는 다릅니다.

특히 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기를 인수권리로 표시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건은 대항력 자체의 존재와 확약에 따른 실제 인수의 해소를 구분해서 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 후순위 압류

등기부상 최초 근저당권자는 주식회사용호이며, 2021년 12월 16일 근저당권이 박화순에게 이전됐습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정이 순차적으로 등기됐습니다. 이러한 후순위 등기권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.

다만 등기권리의 소멸과 세금의 배당순위는 별개입니다. 인천세무서, 미추홀구, 서울특별시의 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 조세채권액에 따라 예상배당은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

실제 임차인으로 기재된 사람은 양도윤과 유재완 2명입니다. 보증기관 명의의 가압류·경매신청은 별도 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.

③ 배당과 인수 — 매각가별 차이를 구분해야 한다

현재 최저매각가 141,000,000원에 매각되는 것으로 가정하면 집행비용을 제외하고 양도윤의 보증금 124,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 이 가정에서는 양도윤에게 미배당 보증금이 발생하지 않습니다.

매각가 141,000,000원 기준 추정 배당입니다. 집행비용은 2,774,000원으로 계산됐으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권액은 등기부상 채권최고액 또는 청구금액 기준이며 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 형식상 인수액과 실질 인수액

선순위 임차인이 있는 경매에서는 최저가 하락이 매수인의 총취득부담 감소로 곧바로 이어지지 않을 수 있습니다. 특히 선순위 보증금이 낙찰가보다 크면 미배당 보증금을 승계하는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득부담이 보증금 수준으로 유지됩니다.

이 물건은 그 구조를 이해하되, 제출된 말소동의 확약서에 따른 실질 인수 해소를 함께 반영해야 합니다.

※ 확약 미반영 인수액은 선순위 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 일반적인 상황을 가정한 시나리오 수치입니다. 본 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 그 효력이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 다른 임차인이나 점유관계는 별도 확인 대상입니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 감정가만으로는 저렴함을 증명할 수 없다

형우빌리지 1동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 감정가는 141,000,000원이지만, 같은 건물 또는 비교 가능한 주변 다세대주택의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다.

등기부에는 소유자 권순일의 2020년 취득 당시 거래가액 124,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 이는 과거 개별 거래이므로 현재 시장가격으로 사용하기 어렵습니다.

소규모 다세대주택은 동일 단지 내 거래 표본이 제한될 수 있고, 층·내부 상태·임대차 관계에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 따라서 감정가와 과거 취득가격만으로 적정 입찰가를 결정하는 것은 신중해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천기계고등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 사용승인일은 2011.10.28입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 과밀억제권역과 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재돼 있으며, 대상자와 지정기간에 제한이 있습니다. 실제 입찰 시점의 적용 여부는 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가는 ㎡당 1,370,000원으로 기재돼 있습니다.
• 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다.
• 환금성. 전체 8세대의 소규모 건물입니다. 비교 가능한 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 향후 매도 가능 가격과 매수 수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 말소동의 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 확약이 양도윤의 주택임차권등기 말소와 보증금 미배당분 인수 해소를 어디까지 보장하는지 확인해야 합니다. 확약의 조건과 실제 이행절차가 핵심입니다.
• 매각물건명세서 최종본 확인. 을구 4번 임차권에 관한 인수 문구와 확약서 제출 사실이 매각기일에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 유재완의 실제 점유관계 확인. 전입일은 2025.08.06으로 말소기준권리보다 늦지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 계약관계·점유 여부·명도 가능성을 조사해야 합니다.
• 양도윤의 임차권등기 처리 확인. 임차권등기 자체는 말소기준 이후에 이루어졌지만 원래의 대항요건은 말소기준보다 빠릅니다. 말소동의의 효과를 단순한 후순위 등기 말소와 혼동하면 안 됩니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 인천세무서, 미추홀구, 서울특별시의 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부와 배당 우선순위가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 최초 근저당권자는 주식회사용호이나 이후 박화순에게 이전됐습니다. 현재 권리자와 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계 확인. 가압류 청구금액은 3,286,000,000원이며 경매신청 청구금액은 124,000,000원입니다. 이들 금액을 매수인 인수채무로 혼동하지 말고 실제 채권관계와 배당 내용을 구분해야 합니다.
• 실거래 시세 재확인. 인근 다세대주택 중 면적·사용승인일·건물 상태가 비슷한 거래를 비교하여 감정가 141,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
• 건물 및 관리 상태 확인. 내부 하자, 누수, 공용부분 관리 상태, 미납 관리비와 실제 인도 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 당일 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 말소동의 확약서의 최종 내용을 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소될 수 있지만, 가격 검증은 남는다”

인천 형우빌리지 201호는 겉으로 보기에는 감정가 141,000,000원의 일반적인 다세대주택 신건입니다. 그러나 권리구조를 살펴보면 전혀 단순하지 않습니다.

말소기준권리보다 먼저 전입한 양도윤의 124,000,000원 선순위 보증금이 있고, 임차권등기까지 설정돼 있습니다. 원칙적으로 배당에서 회수하지 못한 금액의 인수 가능성을 살펴봐야 하는 구조입니다.

그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점입니다. 확약이 정상적으로 이행된다면 양도윤 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 이 물건을 곧바로 안전한 저가매수 기회로 평가하기는 어렵습니다. 유재완의 보증금과 실제 점유관계를 별도로 확인해야 하고, 국세·지방세 압류도 존재합니다. 무엇보다 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 141,000,000원이라는 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 양도윤 임차권의 말소동의 확약이 실제로 유효하게 이행되는지, 다른 점유자에 대한 추가 인수위험이 없는지, 그리고 주변 실거래에 비추어 입찰가격이 적정한지를 차례로 확인해야 합니다. 권리 해소 가능성은 긍정적이지만, 현재 가격의 투자 매력은 아직 검증되지 않았습니다.