인천지방법원 2026타경503652. 강화읍 관청리 '현대팰리스' 4층 402호, 면적 54.29㎡인 다세대주택입니다. 소유자 김진철은 2023년 12월 7일 매매를 원인으로 거래가액 134,800,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택임차권등기가 설정되었고, 2026년 5월 8일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신건 감정가는 136,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 말소기준권리는 2026년 5월 8일 강제경매개시결정이고, 그보다 먼저 2025년 2월 28일 등기된 윤형문의 주택임차권이 있습니다. 원칙대로라면 선순위 임차권이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 윤형문의 임차권에 관한 실질 인수 위험은 해소된 것으로 분석합니다. 그러나 그 확약이 송인춘의 별도 임차관계까지 해결하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 925-7 제4층 제402호 도로명: 인천광역시 강화군 강화읍 송악길 41-8 |
| 통칭 | 현대팰리스(925-7) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 54.29㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2020.07.20 준공 · 총 8세대 |
| 소유자 | 김진철 (2023.12.07 소유권이전, 거래가액 134,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 134,800,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.05.08 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 을구 1번 · 윤형문 · 134,800,000원 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
| 별도 전입자 | 송인춘 · 2025.12.23 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기 확인일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
등기상 권리의 중심은 을구 1번 주택임차권입니다. 윤형문은 2021년 2월 22일 주민등록 및 점유를 시작했고, 2023년 2월 27일 임대차계약과 확정일자를 갖췄습니다. 보증금은 134,800,000원이며, 2025년 2월 28일 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이후 2026년 5월 8일 강제경매개시결정이 등기되었으므로 선순위 임차권이라는 점은 분명합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤형문 선순위 임차권 |
2021.02.22 2023.02.27 |
134,800,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 확인 |
확약 적용 실질 0원 확약 없을 때 룰상 1,504,000원 |
| 송인춘 별도 전입자 |
2025.12.23 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 인수액 미상 확약 대상 아님 |
이 사건에서 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장합니다. 실제 임차인 수는 윤형문과 송인춘, 2명으로 구분합니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 추가하거나, 신청채권 134,800,000원과 윤형문의 보증금 134,800,000원을 별도 임대차보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 신청채권과 임차보증금의 실제 채권 승계·변제 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮아도 최신 거래보다 높다
현대팰리스(925-7)는 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 54.29㎡의 확인된 거래는 총 5건이며, 전체 평균 거래가는 145,960,000원입니다. 하지만 전체 평균에는 2021년의 높은 거래가격이 포함되어 있으므로 최신 거래와 최근 거래 평균, 하락 추세를 우선 살펴야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 54.29㎡ | 1층 | 135,000,000원 |
| 2024.05 | 54.29㎡ | 1층 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 54.29㎡ | 1층 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 54.29㎡ | 4층 | 134,800,000원 |
| 2021.11 | 54.29㎡ | 3층 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.29㎡ | 5건 | 145,960,000원 |
| 최근 12개월 평균(집계) | 54.29㎡ | 2건 | 142,500,000원 |
최근 12개월 평균은 집계된 기준값입니다. 나열된 거래 중 가장 최신 거래는 2025년 4월로, 2026년 11월 현재의 실시간 시세로 단정할 수 없습니다.
최저가 136,000,000원은 집계 최근 12개월 평균 142,500,000원의 95.4%입니다. 반면 최신 거래가 135,000,000원과 비교하면 100.7%로, 최신 확인 거래보다 1,000,000원 높습니다. 특히 최근 거래군의 가격 추세는 이전 거래군보다 -3.9%로 하락했습니다. 과거의 전체 평균 145,960,000원과 비교해 최저가가 93.2%라는 이유만으로 할인 매력이나 가격 경쟁력을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,704,000원 |
| 1. 임차인 윤형문 보증금(우선변제) | 134,800,000원 | 133,296,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 134,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 136,000,000원 |
위 배당표는 집행비용과 윤형문의 선순위 우선변제를 반영한 추정 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 확약 및 실제 채권 승계관계에 따른 최종 배당 결과가 확정된 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
배당 모형상 윤형문의 보증금 134,800,000원 중 예상배당액은 133,296,000원이며, 미배당액은 1,504,000원입니다. 선순위 임차권이 통상적으로 인수되는 경우에는 이 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 윤형문에 관한 매수인 실질 인수액을 0원으로 평가합니다.
확약이 없다고 가정한 룰상 인수 추정액: 1,504,000원
말소동의 확약서 반영 후 실질 인수액: 0원
송인춘 관련 권리
확약 적용 여부: 적용 대상 아님
추가 인수액: 미상
따라서 전체 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 인수액의 관계
이 물건에서는 확약서가 없을 경우의 이론상 인수 구조와 확약서를 반영한 실제 위험 구조를 반드시 구분해야 합니다. 선순위 임차권의 보증금이 낙찰가를 초과하면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 확약이 없는 일반적인 인수형 경매에서는 유찰로 최저가가 하락하더라도 총 실질취득비용이 보증금 부근에 머무를 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 윤형문 룰상 인수 | 확약 없을 때 합계 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 136,000,000원 | 1,504,000원 | 137,504,000원 | 윤 0원 송 미상 |
| 1회 유찰(80%) | 108,800,000원 | 28,323,200원 | 137,123,200원 | 윤 0원 송 미상 |
| 2회 유찰(64%) | 87,040,000원 | 49,726,720원 | 136,766,720원 | 윤 0원 송 미상 |
룰상 합계는 각 회차 최저매각가와 윤형문의 예상 미배당 보증금을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정치가 반영되어 보증금 134,800,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 실제 확약 적용 시 윤형문의 인수액은 0원이며, 송인춘 관련 인수 가능성은 별도로 남습니다.
현재 제출된 확약을 반영하면 윤형문의 실질 인수는 각 회차 모두 0원이므로, 그 임차권만 놓고는 최저가 하락이 기본 취득비용을 낮춥니다. 그러나 송인춘의 보증금 및 대항력 여부가 불명확하므로 전체 실질취득비용을 각 회차 최저가만으로 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 강화여자고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·노변 근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 외장형 벽돌 마감, 창호는 하이샷시이며, 승강기·급배수·위생설비·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형의 다세대주택 건부지로 동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 552.0㎡, 공시지가는 274,200원/㎡입니다. 토지면적은 필지 기준이며 해당 호실의 전용면적과 구분해야 합니다.
- 용도지역·규제. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역에 해당하며, 상대보호구역과 강화산성·강화향교 관련 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역 등의 제한이 있습니다. 향후 증축·개발·용도변경 가능성을 판단할 때 별도 검토가 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 거래 표본이 적고 확인된 최근 가격 추세가 -3.9%입니다. 대단지 공동주택에 비해 매각 시 비교 가능한 거래자료가 제한적일 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 1번 윤형문 임차권등기를 정확히 대상으로 하는지, 조건부 말소인지, 매수인의 별도 의무가 있는지를 확인해야 합니다.
- 송인춘의 임대차관계 확인. 2025.12.23 전입자의 실제 점유 여부와 점유 범위, 임대차계약 체결 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 별도 인수액이 발생하면 실질취득비용이 증가할 수 있습니다.
- 두 임차인의 관계 확인. 윤형문과 송인춘이 각각 독립된 보증금반환채권을 갖는지, 임대차 승계·전대·점유 이전 등의 관계가 있는지 확인해야 합니다. 현재 단계에서 송인춘의 보증금을 0원으로 가정하거나 윤형문 보증금과 임의 합산해서는 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 경매 청구금액과 윤형문의 보증금이 모두 134,800,000원입니다. 실제 대위변제·채권양도·배당금 수령관계 및 확약의 법적 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 현재 신건 기본액은 136,000,000원입니다. 윤형문 임차권은 확약에 의해 실질 인수 0원으로 보되, 송인춘 관련 추가 인수 가능성과 취득 관련 비용·명도비용을 따로 검토해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 최신 확인 거래는 2025.04의 135,000,000원으로, 2026년 11월 현재 시점과 차이가 있습니다. 최신 유사 다세대 거래와 매물가격을 확인하고, 가격 하락 추세 -3.9%를 고려한 보수적 입찰 상한을 설정해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있는 상태에서 현재 점유자가 누구인지, 실제 인도 가능 여부와 퇴거 협의 필요성을 확인해야 합니다. 권리의 말소와 실제 건물 인도는 구분해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 가능성이 있는 부분, 공과금과 기타 관리상 채무를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류 및 확약서 원본을 확인해야 합니다. 매각기일 전 정정·변경된 사항이 있는지도 반드시 점검해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있어도 권리 위험이 모두 사라진 것은 아니다”
이 사건을 단순히 선순위 보증금 134,800,000원을 떠안는 위험한 경매라고만 해석하는 것은 맞지 않습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 윤형문 임차권의 룰상 인수액 1,504,000원은 실질 0원으로 평가해야 합니다. 그 점은 분명한 권리상 완화 요소입니다.
그런데 송인춘이라는 별도 전입자의 권리관계가 확인되지 않았습니다. 말소기준권리보다 전입일이 빠르지만 임대차계약·보증금·확정일자·점유관계가 미상이므로 대항력을 확정할 수 없습니다. 윤형문에 대한 확약이 송인춘의 권리까지 소멸시키는 것은 아닙니다. 결국 매수인의 전체 인수액은 아직 확정되지 않았습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 136,000,000원이 최신 확인 거래 135,000,000원을 웃돕고, 최근 거래 추세는 -3.9%로 하락했습니다. 전체 평균 145,960,000원보다 낮다는 수치만으로 저평가 물건이라고 평가하기 어렵습니다. 8세대 소규모 다세대주택의 환금성 부담도 함께 고려해야 합니다.
종합 판단은 C등급, 42점입니다. 확약으로 주된 선순위 임차권 인수 위험이 해소된 점은 긍정적이지만, 확약 밖 미상 임차인·최신 거래보다 높은 신건 가격·하락 추세·소규모 다세대의 환금성 위험이 투자 판단을 제약합니다. 현재로서는 권리관계 확인 전 입찰 보류가 타당하며, 송인춘의 임대차관계가 명확해진 이후 실질취득비용과 가격을 다시 판단해야 하는 물건입니다.
