인천지방법원 2026타경503660. 인천 미추홀구 숭의동 더젠씨티 9층 903호, 전용 49.79㎡ 아파트입니다. 감정가는 165,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 전정임으로, 2022년 8월 22일 거래가액 231,000,000원에 취득했습니다. 등기부에는 농협은행·부산은행·한국자산관리공사의 가압류와 개인 근저당권, 그리고 우동호 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 하지만 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 가압류의 개수가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금입니다.

임차인 우동호는 2022년 7월 22일 주민등록을 마쳤으며, 말소기준인 2022년 10월 25일 농협은행 가압류보다 앞섭니다. 보증금 230,000,000원은 신건 최저가 165,000,000원을 초과합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 입찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 중요한 예외가 있습니다. 따라서 확약의 대상과 이행조건을 정확하게 확인하는 것이 입찰의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

확인되는 실제 임차인은 우동호 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인의 보증금은 230,000,000원이며, 임차권등기의 범위는 제9층 제903호 49.79㎡ 전부입니다.

※ 68,110,000원은 신건 매각가와 예상 집행비용을 적용한 원칙상 미배당액입니다. 확약이 유효하게 이행되어 해당 임차권의 인수위험이 해소된다는 전제에서 실질 인수액 0원을 적용합니다. 실제 말소 가능 여부와 확약의 적용 범위는 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최신 거래가 중요하다

더젠씨티 동일·유사 면적 거래는 총 6건이며, 전체 평균은 204,166,666원입니다. 그러나 과거 2022년의 높은 가격이 포함되어 있어 전체 평균만을 기준으로 현재 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 집계된 최근 12개월 평균은 176,500,000원(2건)이고, 자료상 가장 최근 거래는 2023년 10월 150,000,000원입니다. 거래 추세 지표는 -19.0%입니다.

실거래 내역에서 확인되는 마지막 거래는 2023.10입니다. 최근 12개월 평균은 제공된 거래 집계 지표이며, 현재 시점의 최신 12개월 거래가 확보되었다는 의미는 아닙니다. 따라서 현재 시장가격은 별도 확인이 필요합니다.

최저가 165,000,000원은 전체 평균 204,166,666원과 비교하면 상당히 낮아 보입니다. 하지만 가격의 흐름을 반영하면 이야기가 달라집니다. 집계된 최근 12개월 평균은 176,500,000원으로 낮아졌고, 최신 거래는 150,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -19.0%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 전체 평균 대비 80.8%라는 수치만을 근거로 가격 매력이 높다고 평가하는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)

신건 가격으로 매각될 경우 집행비용 3,110,000원을 제외한 매각대금이 임차인의 우선배당에 배분되는 구조입니다. 예상배당표상 우동호에게 161,890,000원이 배당되고 나머지 채권에는 배당 여력이 없습니다. 다만 배당표상 미배당과 매수인의 최종 인수는 구별해야 합니다. 제출된 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.

예상배당은 집행비용 추정치를 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 경매신청 청구액 230,000,000원은 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당순위 및 배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 늘어나는 미배당

확약이 이행되지 않는 경우에는 낙찰가만 낮아진다고 실질취득 부담이 같은 비율로 줄어들지 않습니다. 원칙상 임차보증금 미배당액이 증가하기 때문입니다. 반대로 확약이 정상 이행되어 인수액이 0원이 된다면 유찰에 따른 최저가 인하가 실제 취득 부담을 낮추는 효과를 가집니다.

위 유찰 가격은 제공된 회차별 시나리오이며, 실제 다음 매각조건이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 룰상 인수액은 각 회차의 예상 집행비용이 반영된 미배당 보증금입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 인천남중학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2015.11.02 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층·지상 13층 중 9층 903호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방시설 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 사다리형 평지에 위치하며 남측으로 광대로에 접합니다. 차량 접근성과 함께 실제 교통소음·주거환경을 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역으로, 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등 관련 규제가 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 이력도 있으므로 입찰 전 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 지목 대, 대지면적 497.0㎡, 공시지가 2,621,000원/㎡입니다. 지형은 평지이고 토지이용상황은 상업기타로 표시되어 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재로 건축물대장 현황도와 이웃 탐문을 참고해 조사되었습니다.
• 환금성. 총 36세대 소규모 단지로, 확인된 실거래 표본은 6건입니다. 경매 평균 유찰 2.9회와 최근 거래가격 하락 추세를 고려하면 재매각 시 매수자 확보와 적정 가격 산정에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 임차권과 보증금에 적용되는지, 말소 및 인수위험 해소의 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 검토. 우동호의 전입일 2022.07.22는 말소기준일 2022.10.25보다 앞섭니다. 확약이 무효이거나 이행되지 않는 상황을 별도로 검토해야 합니다.
• 보증금 중복계산 방지. 실제 임차인은 우동호 1명입니다. 주택도시보증공사의 경매신청 청구액과 우동호의 임차보증금을 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 시세 최신성 확인. 확인된 최신 거래가 2023.10의 150,000,000원에 머물러 있습니다. 현재 매매 호가·최근 실제 거래·유사 아파트 가격을 입찰 전에 새로 확인해야 합니다.
• 하락장 대응. 거래 추세가 -19.0%입니다. 과거 전체 평균보다 저렴하다는 이유만으로 높은 입찰가를 제시하지 않도록 주의해야 합니다.
• 유찰 전략. 평균 유찰 2.9회라는 이력을 참고하되 유찰 여부를 확정적으로 예측하지 말고, 확약 이행 여부에 따른 실질취득 비용을 나누어 입찰가를 검토해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하며 현재 실제 점유 및 내부 사용상태는 별도 확인이 필요합니다. 임차권 말소와 점유자의 인도는 서로 다른 절차일 수 있습니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 취득 관련 세금, 기타 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 권리위험을 낮추지만, 가격까지 보장하지 않는다”

이 물건은 일반적인 권리 안전형 아파트와 구별해야 합니다. 대항력 있는 실제 임차인 우동호의 보증금은 230,000,000원으로 신건 최저가 165,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 원칙상 68,110,000원의 보증금 인수위험이 발생하며, 유찰되더라도 실질취득 부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 위험 완화 요소입니다. 해당 확약이 유효하게 이행되는 경우 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 단, 확약 이행이 최종 확인되지 않는다면 원칙상 보증금 인수위험을 다시 반영해야 합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가가 집계된 최근 12개월 평균보다 낮지만, 최신 실거래 150,000,000원보다 높습니다. 거래 추세 -19.0%, 36세대 소규모 단지, 평균 유찰 2.9회라는 점도 보수적인 평가를 요구합니다. 특히 최신 거래가 2023년 10월에 머물러 있어 현재 시세를 단정할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약 이행에 따른 권리위험 해소 가능성은 긍정적이지만, 선순위 임차권의 원칙상 인수 규모가 크고 확약 확인이 필수적이며, 최신 거래가격 대비 높은 신건 가격과 하락 추세·환금성 위험이 동시에 존재합니다. 권리는 확약 확인이 선행되어야 하고, 가격은 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.